“房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗？”

核心就在于

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财税〔2016〕43号

解答：预收账款≠预售收入

财税〔2016〕43号明确了营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均不含增值税，没有说明企业所得税收入是否含增值税。

但《增值税暂行条例》第六条的规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。同时，《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

企业所得税讲的是收入的概念，增值税是价外税，收入是不含增值税的。从国家对非居民企业缴纳企业所得税的规定中也可看出这点。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点中非居民企业缴纳企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第9号）规定，“营改增”试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。

因此

企业所得税收入是不含增值税的。

另外，从国税发[2009]31号文可以看出，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》或《预售合同》取得款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，区别只是完工产品收入和未完工产品收入而已。

北京国税在2016年度汇算清缴政策宣讲时也是特别明确以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。

因此，营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

再看看，国税发[2009]31号第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

我们在开发产品完工后计算此前销售收入的实际毛利额，怎么计算？

“是不是用预收款÷（1＋11％或者5％）呢？”

宁波国税2016年企业所得税汇缴政策书面解答中明确：

“房地产企业计算预计利润时，销售未完工产品收入以不含税额计收入。一般纳税人选择简易征收及小规模纳税人，其销售未完工产品收入计收入额的计算方法是

“销售未完工产品收入/1.05”；

一般纳税人选择一般计税方法的，

其预收款计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.11”。

因此，按预计计税毛利率计算预计毛利额的预售收入是不含增值税的预收账款。计算公式应为：预售收入=预收款÷（1＋11％或者5％）

不同于土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。