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随着市场经济的不断深化发展，土地价值的不断提升，土地价款中的契税问题也越来越多。例如，取得国有土地使用权契税计税如何确定？因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议是否需要缴纳契税？免征土地出让金出让国有土地使用权是否也免征契税？针对上述疑问，小编以土地价款中的契税问题为核心，汇总梳理七大政策规定，为您答疑解惑。
政策一、《中华人民共和国契税暂行条例》
在境内转移土地，房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地，房屋权属是指下列行为：
1.国有土地使用权出让；
2.土地使用权转让，包括出售，赠与和交换；
3.房屋买卖；
4.房屋赠与；
5.房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
契税税率：
契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
契税的计税依据：
1.国有土地使用权出让，土地使用权出售，房屋买卖，为成交价格；
2.土地使用权赠与，房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定；
3.土地使用权交换，房屋交换，为所交换的土地使用权，房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权，房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
契税应纳税额＝计税依据X税率
纳税义务发生时间：
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地，房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地，房屋权属转移合同性质凭证的当天。
政策二、《中华人民共和国契税暂行条例细则 》
条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
政策三、《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
政策四、《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）
根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
政策五、《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）
根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
政策六、《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
政策七、《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税（2018）17号）
1.企业改制涉及土地契税处理
企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2.事业单位改制涉及土地契税处理
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
3.公司合并涉及土地契税处理
两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
4.公司分立涉及土地契税处理
公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
5.企业破产涉及土地契税处理
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
6.资产划转涉及土地契税处理
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
7.债权转股权涉及土地契税处理
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
8.划拨用地出让或作价出资涉及土地契税处理
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
9.公司股权（股份）转让涉及土地契税处理
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
注意事项
规定中所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。
通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。
本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。
来源：中税答疑新媒体智库
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