作者丨财务与资金管理中心部 邓智超
凡为过往,皆为序章！
笔者在2014年初曾经著文 土地增值税公式换算及心得> , 时隔三年半,地产行业在”房子是用来住”的大基调下发生了日新月异的变化, 相关国家的税法政策也相应进行了一系列改革：营业税转换成了增值税，地产增值税的销项税率又最近从11%本月降低至10%。 在新政策下，原先的速算公式及心得也需要进行一下迭代更新。
土地增值税的算法底层未发生原则性变化
公式原理推导
应交土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×扣除系数
＝（[土增税口径]下销售收入－扣除项目）×税率－扣除项目×扣除系数
＝销售收入×税率－扣除项目×（税率＋扣除系数）
＝销售收入×税率－销售收入×（税率＋扣除系数）÷（1＋增值率）
＝销售收入×（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）
应交土地增值税/[土增税口径]销售收入 =（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）
代入公式中
表一 累进制
(一)情形1
地产开发企业满足合同开工日期在2016年4月30日以前的，选用增值税简易征收：按5%，但不能扣除土地价款、无进项扣除。
则增值税及附加为5.6%
房地产开发企业开发费用假设选择为10%的情形，加计扣除按20%情况，则10%+20%=30%
土增税增值率=（销售收入-扣除项目）/扣除项目
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税金）/（（开发成本*（1+20%+10%)+*增值税金）
推导： 分子分母同除以销售收入
土增税增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%-增值税率）/（开发成本/销售收入*130%+增值税率）
土增税增值率=（1-(1-毛利率-增值税率）*1.3-增值税率）/((1-毛利率-增值税率）*130%+增值税率）
毛利率定义1=（总销售收入-开发成本-简易征收增值税金）/总销售收入
假设1
假设毛利率24%24%开发成本70收入100
则增值率为4%
代入表1
得到土增税负率为0.8%
假设2
假设毛利率40%39%开发成本55收入100
则增值率为30%
代入表1
得到土增税负率为6.9%
土增税负率与毛利率关系数据表
(二)情形2
地产开发企业开工日期在2016年4月30日以后的，选用销项按（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷(1+10%)*10%结算，可扣除工程等各类成本的进项税。
鉴于增值税实际税负率涉及更多成本及费用方面的参数，将另行撰文
假设增值税实际税负率在6%-9%之间，分别按6.6%，7.7%，8.8%三档进行代入假设运算。
情形2.a 假设增值税实际税负率在6.6%
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税实际有效额）/（（开发成本*（1+20%+10%)）
销售成本毛利率=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率30%30%开发成本70收入100
则增值率为3%
代入表1
得到土增税负率为0.6%
假设2
假设毛利率40%40%开发成本60收入100
则增值率为20%
代入表1
得到土增税负率为4.6%
情形2.b 假设增值税实际税负率在7.7%
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税实际有效额）/（（开发成本*（1+20%+10%)）
销售成本毛利率=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率30%30%开发成本70收入100
则增值率为1%
代入表1
得到土增税负率为0.3%
假设2
假设毛利率30%40%开发成本60收入100
则增值率为18%
代入表1
得到土增税负率为4.2%
情形2.c 假设增值税实际税负率在8.8%
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税实际有效额）/（（开发成本*（1+20%+10%)）
销售成本毛利率=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率30%30%开发成本70收入100
则增值率为0%
代入表1
得到土增税负率为0.1%
假设2
假设毛利率40%40%开发成本60收入100
则增值率为17%
代入表1
得到土增税负率为3.9%
总结
尽管营改增后，相当多的地产开发企业的营业税金税负率/增值税税负率相对原先营业税负率有所提高， 但是对于土地增值税的税负率最主要的影响因素还是销售收入成本毛利率。
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