对于农村集体土地的流转，之前我国采取禁止态度，严禁各种形式集体土地的流转。为满足经济发展需要国务院在２００４年下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号），作出了允许集体土地进行限制性流转的原则性规定。为保护农村居民的整体利益，对集体建设用地的出让、出租具有严格的审批要求，禁止未经国土部门批准，擅自出让、出租集体土地。
在法院的实务操作中，也将是否经过国土部门的批准作为衡量出让、出租行为是否有效的依据。在梁益彬与佛山市南海区西樵镇爱国村民委员会租赁合同纠纷上诉案中，梁益彬与爱国村民委员会签订土地租赁合同，租用该村原小学校舍建设用地。广东省佛山市中级人民法院在审理该案中认为关于《租赁合同》的效力，《土地管理法》第六十三条均规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。广东省虽然规定农村集体建设用地使用权可以流转，但农村集体建设用地使用权流转需要办理相关手续，广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定“农村集体建设用地使用权，需出让、转让、出租和抵押的，由土地权利人向土地所在的县或市国土资源部门申请，其中由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，在申请前应经依法召开的村民会议讨论同意。符合本通知规定的，市、县国土资源部门应当依法予以批准。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押的，应当向土地所在的县或市国土资源部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利。”本案出租的土地是农民集体所有的土地，土地使用权的出租没有经过佛山市南海区国土资源局批准，也没有办理过土地登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，双方签订的《租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。
在另一起案件广州奔力物流有限公司与广州市白云区太和镇大沥村第三经济合作社土地有偿承包合同纠纷上诉案中。广州市中级人民法院认为，双方签订的合同虽然名为《土地有偿承包合同》，但涉诉地块为集体建设用地而非农用地，因此并非土地承包行为，而是建设用地承租行为。关于《土地有偿承包合同》的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十条的规定，农村建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照规定办理审批手续，其中“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”。本案《土地有偿承包合同》约定涉案地块由上诉人用于建厂房、仓库、办公楼等，并非用于兴办乡镇企业或者由上诉人与被上诉人共同举办企业，同时该建设用地的使用亦未得到土地行政主管部门的批准，因此，《土地有偿承包合同》因违反法律的强制性规定，应属无效合同，
相关规定：
（1）《土地管理法》：
第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（2）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号 ）
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
（3）《江苏省土地管理条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权或者因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权，使用权的变更，自土地变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
依法出租、抵押土地使用权的，依照《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规的规定办理出租、抵押登记。
（4）《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（锡政发〔2007〕7号）
第十二条 集体建设用地使用权确定给单位和个人使用，依法应当由市、市（县）人民政府批准，由所有者与使用者签订书面合同。合同应当载明土地所有者、使用者、位置、面积、用途、使用年限、使用条件、土地收益标准及支付方式、双方权利义务、期限届满土地使用权及地上建筑物的处理方法、违约责任等内容。
作者:陈兴 时间:2011-07-22 查看(0) 评论(0)
对于农村集体土地的流转，之前我国采取禁止态度，严禁各种形式集体土地的流转。为满足经济发展需要国务院在２００４年下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号），作出了允许集体土地进行限制性流转的原则性规定。为保护农村居民的整体利益，对集体建设用地的出让、出租具有严格的审批要求，禁止未经国土部门批准，擅自出让、出租集体土地。
在法院的实务操作中，也将是否经过国土部门的批准作为衡量出让、出租行为是否有效的依据。在梁益彬与佛山市南海区西樵镇爱国村民委员会租赁合同纠纷上诉案中，梁益彬与爱国村民委员会签订土地租赁合同，租用该村原小学校舍建设用地。广东省佛山市中级人民法院在审理该案中认为关于《租赁合同》的效力，《土地管理法》第六十三条均规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。广东省虽然规定农村集体建设用地使用权可以流转，但农村集体建设用地使用权流转需要办理相关手续，广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定“农村集体建设用地使用权，需出让、转让、出租和抵押的，由土地权利人向土地所在的县或市国土资源部门申请，其中由农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，在申请前应经依法召开的村民会议讨论同意。符合本通知规定的，市、县国土资源部门应当依法予以批准。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押的，应当向土地所在的县或市国土资源部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权和土地他项权利。”本案出租的土地是农民集体所有的土地，土地使用权的出租没有经过佛山市南海区国土资源局批准，也没有办理过土地登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，双方签订的《租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。
在另一起案件广州奔力物流有限公司与广州市白云区太和镇大沥村第三经济合作社土地有偿承包合同纠纷上诉案中。广州市中级人民法院认为，双方签订的合同虽然名为《土地有偿承包合同》，但涉诉地块为集体建设用地而非农用地，因此并非土地承包行为，而是建设用地承租行为。关于《土地有偿承包合同》的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十条的规定，农村建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照规定办理审批手续，其中“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”。本案《土地有偿承包合同》约定涉案地块由上诉人用于建厂房、仓库、办公楼等，并非用于兴办乡镇企业或者由上诉人与被上诉人共同举办企业，同时该建设用地的使用亦未得到土地行政主管部门的批准，因此，《土地有偿承包合同》因违反法律的强制性规定，应属无效合同，
相关规定：
（1）《土地管理法》：
第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（2）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号 ）
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
（3）《江苏省土地管理条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权或者因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权，使用权的变更，自土地变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
依法出租、抵押土地使用权的，依照《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规的规定办理出租、抵押登记。
（4）《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（锡政发〔2007〕7号）
第十二条 集体建设用地使用权确定给单位和个人使用，依法应当由市、市（县）人民政府批准，由所有者与使用者签订书面合同。合同应当载明土地所有者、使用者、位置、面积、用途、使用年限、使用条件、土地收益标准及支付方式、双方权利义务、期限届满土地使用权及地上建筑物的处理方法、违约责任等内容。
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