香港夫妻在内陆购房登记丈夫名下，丈夫私自转让是否有效？适用内陆还是香港法律？

南粤家事 9月17日

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湾区睇法｜无效卖房

来源：广东省高级人民法院

丈夫去世前将名下房产转让他人

香港夫妻在内陆的房产

属夫妻共同财产还是丈夫自有

如何平等保护夫与妻的财产处理权

《湾区睇法》第五十九期

无效卖房

赵女士与林先生于1992年10月在广东省四会市登记结婚，2016年，林先生因病去世。赵女士清理林先生名下财产时，突然发现登记在丈夫名下的一个商铺在自己毫不知情的情况下，于2010年6月转让给了周女士，于是赵女士向肇庆市中级人民法院提起诉讼，以夫妻共同财产为由，要求确认其丈夫林先生和周女士之间的房产转让合同无效。

据了解，林先生早在2000年8月出具了一份协议书，写明因资金周转困难转让商铺给周女士。但是据周女士提供的林先生出具的收据，表明她是分三次支付了价款，总共13.9万元，最早的一笔是在2005年支付。赵女士对“资金困难”和转让价低于当时的市场价格表示疑惑，认为周女士和丈夫林先生有合谋的嫌疑。

庭审中，周女士坚称房产是合法取得，房款已全部付清，而且从2002年开始都是自己在收租。

肇庆中院经审理，于2019年5月作出一审判决，确认林先生与周女士的房屋所有权买卖合同无效。周女士不服，向广东省高级人民法院提起上诉，认为一审法院法律适用错误，赵女士是香港居民，应适用香港法律审理案件。

二审审理该案的李民韬法官解释，香港和内陆在夫妻共同财产上适用不同的法律规定，在内陆是夫妻共同财产，在香港是夫妻分别财产制。此案适用不同地区的法律，直接关系到林先生出售商铺给周女士，是否要经过赵女士的同意，这也是判断商铺是否属于赵女士和林先生的夫妻共同财产的关键。

最终，法院经审理认为，林先生把商铺所有权转让给周女士发生在赵女士和林先生的第一段婚姻存续期间，此时赵女士还是内陆居民，两夫妻共同经常居住地是内陆，应当适用内陆法律来解决争议，故二审判决驳回上诉，维持原判。

【广东经纶君厚律师事务所高级合伙人、广东省律师协会婚姻家庭法律专业委员会主任游植龙律师点】

1、本案为不动产买卖合同纠纷，涉及不动产权属、夫妻财产性质的认定、买卖合同三个法律关系，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十三条：“案件涉及两个或者两个以上的涉外民事关系时，人民法院应当分别确定应当适用的法律。”

而三个不同的法律关系，适用的条文有：

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》

第二十四条　夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。

第三十六条　不动产物权，适用不动产所在地法律。

第四十一条　当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

2、判断是否属于夫妻共同财产，准据法的适用显得尤为重要。若适用中国内陆法律，在夫妻双方没有约定分别财产制的情况下，为法定夫妻共同财产制，婚姻关系存续期间所购不动产虽登记于一方名下，仍为夫妻共同财产；若适用中国香港地区法律，在夫妻双方没有约定的情况下，法定夫妻财产制为分别财产制，夫妻婚前财产和婚后各自取得的财产归各自所有，婚姻关系存续期间所购不动产登记于一方名下，则为该方个人财产。

3、在本案中，林某将登记在自己名下的房产转让给第三人周X，是否征得妻子赵XX的同意固然重要，但买卖合同是否无效的关键还在于周X是否是善意的第三人以及是否支付合理对价，这是重要的关键点。在法律适用上，不论是双方的代理律师，还是判决书，都没有提及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”从专业角度上看，有所欠缺。

（附：周X、赵XX确认合同无效纠纷二审民事判决书）

广东省高级人民法院民事判决书（2019）粤民终1775号上诉人（原审被告）：周X，女，住广东省四会市。被上诉人（原审原告）：赵XX，女，香港特别行政区居民。上诉人周X因与被上诉人赵XX确认合同无效纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2018）粤12民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。周X委托诉讼代理人XXX、XXX与赵XX本人及其委托诉讼代理人XXX、XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周X的上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回赵XX的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由赵XX负担。事实和理由：（一）一审法院认定涉案房产属于夫妻共同财产，适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十二条规定，案件涉及两个或两个以上的涉外民事关系时，应当分别确定应当适用的法律。就本案而言，本案涉及3个法律关系的准据法适用问题，一是不动产物权适用的准据法，二是夫妻财产关系适用的准据法，三是审查涉案买卖合同效力的准据法。查明前2个法律关系适用的准据法，在本案中是为了确认根据涉外民事关系法律适用法司法解释第十二条的规定，案件涉及两个或两个以上的涉外民事关系时，应当分别确定应当适用的法律。就本案而言，本案涉及3个法律关系的准据法适用问题，一是不动产物权适用的准据法，二是夫妻财产关系适用的准据法，三是审查涉案买卖合同效力的准据法。查明前2个法律关系适用的准据法，在本案中是为了确认赵XX是否有原告主体资格的问题，然而，一审法院却在未查明相关事实的前提下，将三个法律问题融为一谈并统一适用内陆法律。2.根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，对于涉案房屋物权的确认，应当适用不动产所在地法律即我国内陆法律。而根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权取得需经依法登记，因此，林某取得涉案房屋的物权为登记之日即2010年1月11日。3.对于林某于2010年1月11日取得的涉案房屋物权是否属于夫妻共同财产的判断，则涉及到夫妻财产关系适用的准据法问题。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定，在林某与赵XX对夫妻财产关系适用的准据法没有协商约定的情况下，应当首先适用共同经常居所地法律，没有共同经常居所地的，则适用共同国籍国法律。2010年1月11日之时，林某与赵XX及其儿子、女儿为香港居民，且儿子、女儿均未成年。周X有充分理由相信林某与赵XX在林某取得涉案房屋物权之时的共同经常居所地为香港。4.对于夫妻财产关系适用准据法的判断，一审法院在没有查清林某与赵XX的共同居所地的情况下，适用我国内陆的法律判断涉案房屋属于夫妻共同财产明显存在法律适用错误。周X提出调查取证申请，以调查林某与赵XX的经常居所地，从而判断赵XX是否具有原告主体资格。即使周X没有提出调查取证申请，对于赵XX称其与林某在香港复婚后的经常居所地为内陆的主张，赵XX作为原告，负有举证证明的义务。在赵XX没有提供相应证据的情况下，直接适用内陆法律判断夫妻财产关系没有根据。5.2010年1月11日，涉案房产登记在林某名下。虽然此时林某已成为香港永久性居民身份，但根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”之规定，林某依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，已于2010年1月10日取得涉案房产的所有权。林某取得涉案房产所有权之时，赵XX及林某均为香港居民。赵XX与林某之间夫妻财产关系的适用法律问题，应当根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条“夫妻财产关系，当事人可以协商选择适用一方当事人经常居住地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居住地法律；没有共同经常居住地的，适用共同国籍国法律”之规定进行判断处理。在无证据显示林某与赵XX曾就夫妻财产关系的法律适用问题进行协商选择的前提下，应当适用共同经常居住地法律或共同国籍国法律。因林某、赵XX分别于2002年、2003年成为香港居民，两个未成年子女也于2002年成为了香港居民，两未成年子女随父母共同在香港生活，其小学、中学、大学教育均在香港完成，赵玉与其夫林某的共同经常居住地应在香港；因此，不论是共同经常居住地或共同国籍国法律，均应当为香港地区法律，即2010年1月10日林某取得房屋所有权至2010年5月21日林某出卖涉案房屋之时，对于林某与赵XX的财产关系应当适用香港地区法律。根据香港法例第182章《已婚者地位条例》的相关规定，夫妻之间实行分别财产制，男女婚后拥有相同的对自己婚前和婚后财产所有权的能力和承担债务的能力，即夫妻双方婚前和婚后所得财产男女归各自所有，并单独行使管理权、收益权和处分权，但也不排斥妻以契约形式将财产的管理权交给丈夫或双方拥有一部分共同财产。结合本案，涉案房产应当为林某的个人财产，享有完全的处分权，赵XX不能根据我国内陆法律规定主张涉案房产为夫妻共同财产，更不能主张周X与林某的房屋买卖合同无效，赵XX主体不适格。（二）退一步讲，即使以我国内陆法律为准据法，买卖合同仍然有效。1.周X取得涉案房产，符合善意取得的条件。首先，周X购房时的主观状态为善意，即不知道涉案房屋为赵XX与林某的夫妻共同财产。赵XX与林某于2002年9月5日离婚，后又于2003年3月27日在香港复婚。涉案房屋买卖时周X只知道双方已经离婚这一事实，并不知道复婚一事，林某与赵XX也从未向周X告诉其香港结婚之事，更不清楚离婚时双方如何分割财产，签订售房协议和办理房产过户时，房产证只登记着林某一人的名字，周X无法判断该房产是夫妻共同财产，因此主观状态为善意。其次，周X购买房产已经支付合理对价。周X分三次支付了购房款合计139,628.06元（70,000+10,000+129,628.06），明显属于合理对价。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，“低于市场交易价70%”并不是认定明显不合理低价的唯一标准，还应结合其他相关因素综合考虑。从房产来源看，涉案房屋是林某通过以物抵债的方式从四会市粮食局清塘粮油所（以下简称东城粮所）处获取，并不是直接的商品房买卖，房产的交易价格只是参照欠款本金确定。另，周X及丈夫与林某的私交甚好，且对林某多有帮助，交易价格低于市价也属情理之中。周X于2010年6月2日已经办理了过户登记。周X取得涉案房屋，完全符合善意取得。2.周X与林某之间不存在恶意串通，损害赵XX的利益。首先，一审法院错误理解恶意串通的法律内涵，导致错误适用法律。在没有赵XX进一步举证的情况下，涉案房屋买卖这一事实并不能直接证明周X与林某以损害赵XX为直接目的，串谋订立合同。其次，第三人以“恶意串通”为由请求确认合同无效，法律上要求第三人较一般民事诉讼高度盖然性的证明标准更高的举证证明义务。现有证据不足以认定周X与林某存在恶意串通。周X购房时主观状态为善意，并支付了合理对价，符合善意取得的条件，因此周X动机上不应认定为恶意。关于周X对于购买房产的来源陈述前后不一，只是因为时间久远，买房具体操办也是由丈夫代为完成，细节记忆不清也属情有可原。3.根据赵XX在本案中的说法，其于2002年与林某在内陆的离婚是假离婚，目的是为了子女及本人可以定居香港，并且2003年的时候，赵XX又与林某在香港复婚。由此些情况可知，至少在2003年复婚之前，赵XX与林某的感情状态良好，林某2000年出卖房屋时不可能存在恶意损害赵XX的动机。其次，赵XX对于林某出卖涉案房屋的事宜是知情的，不存在周X恶意损害赵XX利益的问题。涉案房屋与13号铺同为道路一侧相邻的两铺位，林某2000年出卖涉案房屋之时，赵XX与周X互为邻居，双方住宅楼就在涉案房屋楼上，两家关系亲近，而且从后续假离婚定居香港的经过来说，当时林某与赵XX感情应当是良好的，赵XX在一审中也自述知道东城粮所抵债涉案房屋的事情，且自2002年其本人一直收取13号铺的租金，按照常理推断，赵XX可能不知道5号房产包括涉案房屋、13号铺及林某将涉案房屋出卖给周X的事实。再次，周X已陆续向林某支付约14万元，并由林某出具相应的收据。按照2009年林某向粮所出具的申请书及东城粮所出具的情况说明，双方均认可抵债的债务金额为384,000元，而并非一审法院认定的471,600元。因5号首层总面积为74.76㎡，按比例换算，涉案房屋（35.11㎡）在2000年的价格约为18万元。考虑涉案房屋为抵债而来且当时两家关系亲近及当时周X借款给林某的事实，林某与周X抵债的债务金额并无不合理之处。另外，2010年涉案房屋过户至周X之时，计税指导价为265,000元，与一审法院推定涉案房屋2000年的价格仅相差43,000余元，按照国内房价的涨幅规律，一审法院推定2000年的价格明显过高，由此可反证粮所与林某抵债的债务金额为384,000元更为合理。赵XX答辩称，（一）周X第一项“理由”不成立，赵XX和丈夫林某共同经常居住地是广东省四会市，该事实有生效判决书予以认定。涉案房产是赵XX和林某夫妻共同财产，一审法院就该项事实认定清楚，适用法律正确。周X上称“被上诉人与其夫林某的共同经常居住地应在香港”，无事实依据。赵XX和林某取得涉案不动产的情形，与另案生效判决中涉案不动产取得情况几乎相同。（二）林某未经赵XX同意，擅自处分夫妻共同财产，属无权处分。林某在未经赵XX同意的情况下，将涉案不动产转让给周X，周X在明知林某与赵XX为夫妻关系以及涉案不动产真实权属情况下，未支付合理对价，不适用善意取得。林某擅自将涉案不动产转让给周X，损害了赵XX的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，涉案买卖合同无效。综上，请求驳回周X的上诉请求。赵XX向一审法院起诉请求：1.确认周X与林某之间关于四会市东城街道建设路11号（首层）房屋所有权买卖合同无效；2.本案全部诉讼费、保全费用由周X承担。一审法院认定事实：赵XX与林某于1992年10月24日在四会市登记结婚，婚后生育儿子，女儿。2002年9月5日，赵XX与林某在四会市民政局协议离婚，双方没有对涉案不动产进行分割。林某2000年取得香港永久性居民身份，儿子和女儿于2002年9月20日申请到香港投靠父亲林某，两人在2002年12月4日获准到香港定居。2003年3月27日，赵XX与林某在香港粉岭登记处登记结婚。2007年赵XX取得香港永久性居民身份。林某因胃癌于2015年12月9日到四会市中医院住院治疗，2016年1月22日在医院去世。1995年2月29日，四会市粮食局清塘粮油管理所（清塘粮所）立下借据，表明借到林某人民币贰拾柒万元整。在1995年6月，东城粮所（原名为清塘粮所）作为甲方与林某作为乙方签订一份《借款合同》，合同约定借期自1995年6月至1998年6月，年利率为14%，三年的本息共383400元，如甲方五年还不能还清本金及利息，借款利率仍按14%计算给乙方。合同还约定“四、为保证资金返还，乙方需要甲方将座落于四会镇东城区该房屋首层铺位（11、13号）面积为74.76平方米，房产证号05××13交由乙方保管，并作为还款的抵押和担保。五、甲方逾期不能清还本金及利息，该房产的一切所有权归属乙方所有，甲方协助和出示该房产的办理转卖一切手续的有关证明和资料。”借款三年到期，东城粮所无力偿还，经其与林某协商，按照《借款合同》第五条约定，上述房产物业归林某，作为粮所归还借款。2000年8月，林某出具一份《协议书》，内容：“因粮所欠用林某资金无法尚还，坐落在马田××2卡铺位属于我林某所有，但因资金周转困难，所以将马田建设路11号壹卡铺位即马田工商银行分理处连接1卡已售出给周X，建筑面积35.11㎡。经双方同意达成协议”。林某于2005年10月20日出具收据，收到周X马田铺位款1万元，于2006年2月8日出具收据129628.06元，在该收据上注明“周X马田铺位款项全部收清特此证明上述面积35.11㎡”。周X庭审中陈述一共向林某支付了139628元，均以现金方式支付，在2000年8月份支付了70000元，2015年10月20日支付了10000元，2006年2月8日支付了59628元。2009年9月13日，林某向四会市粮食局、东城粮所申请办理涉案11号和13号不动产的过户手续，在申请书中陈述，建设路5号房产2000年10月折抵，之后一直占有使用。2009年11月20日，四会市粮食局向四会市国有资产管理中心出具一份《关于粮食局下属原清塘粮所位于东城区房产情况说明》，主要内容为粮所将上述11号和13号房屋用作偿还债务的情况属实，请求国资部门协助支持办理相关手续。2010年1月11日涉案11号不动产登记在林某名下。2010年5月21日，林某作为转让方与周X作为受让方（林某为委托代理人），在四会市房管局签订《广东省房地产买卖合同》，合同约定林某将涉案11号不动产转让给周X，交易金额为人民币贰拾陆万伍仟元整（265000元）。涉案不动产于2010年6月2日登记在周X名下。周X陈述自2000年起使用涉案不动产。周X自2002年10月1日起将涉案不动产出租给中国工商银行四会市支行使用，现今涉案11号和13号商铺的租用者均为罗桂洪，其出具证明证实13号商铺的租金是从2002年5月1日至2013年5月1日的租金是赵XX收取，其余时段是其他人收取。关于周X与林某、赵XX之间的关系，周X陈述都是邻居，赵XX陈述周X与区某某是夫妻关系，林某与区某某是结拜兄弟关系。周X确认其与区某某是夫妻关系，但否认区某某与林某是结拜兄弟关系，只是很好的朋友关系。另查明，在（2016）粤1284民初148号案件中，周X作为证人出庭陈述，法官曾向其询问：“为什么东城街道建设路11号（首层）原登记在林某名下后又登记在你名下，怎么回事”，周X作出以下回答“东城街道建设路11号（首层）只有我一间商铺，我当时与林某去买商铺，我购买了××街道建设路××、林某购买了××街道建设路××号，是二手卖的，因当时9、11号跟二楼都是同一个证，后来买了才分证的。是我直接给钱卖家的”。周X在本案诉讼中，对上述案件中所作的证言作出以下解释：“是我向林某购买的。我的意思是跟林某买，不是跟其他人买，当时是讲错了。我作遗嘱证明，我应该是将两个号码（9号与13号）混淆了，事隔十几年，应该是说错了”。再查明，赵XX诉讼中主张，一直以为上述建设路5号房屋就是13号商铺，直到林某去世后于2016年10月份到房管局查询才知道涉案11号商铺曾经属于林某，后转到周X名下。诉讼中，赵XX选择内陆法作为本案准据法，周X认为适用香港法，但在法庭规定的期限内未能提供香港法律。诉讼中，赵XX向一审法院申请财产保全，请求查封周X名下位于广东省四会市（首层）的房屋，并提供相应担保，一审法院依申请作出（2018）粤12民初279号之一民事裁定，查封了周X上述财产，赵XX预交申请费1845元。一审法院认为，赵XX以林某将其二人共同共有的财产出卖他人、损害其利益为由提起本案诉讼，主张确认买卖合同无效，因赵XX为香港特别行政区居民，本案属于涉港确认合同无效纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。本案合同履行地及履行地均在肇庆市辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，一审法院作为经广东省高级人民法院报经最高人民法院批准具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，当事人对于适用法律没有达成一致意见，本案所涉合同的签订地、履行地、争议的不动产标的物所在地均在我国内陆，应以我国内陆法律作为处理涉案合同争议的准据法。根据当事人的陈述以及查明的事实，本案争议的焦点是：1.赵XX的起诉是否超过诉讼时效；2.涉案11号商铺是否属于夫妻共同财产，赵XX是否适格主体；3.如何认定周X与林某之间的买卖合同的效力。关于赵XX的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十六条第二项“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的规定，本案属于赵XX作为涉案不动产物权权属人，即基于物权基础向相对人主张权利，依法不应适用诉讼时效的规定，周X主张赵XX起诉超过诉讼时效，没有法律依据，不予支持。关于涉案11号商铺是否属于夫妻共同财产，赵XX是否适格主体的问题。第一，林某与赵XX于1992年10月24日在四会市登记结婚，2002年9月5日在四会市民政局协议离婚，林某于2000年基于与东城粮所（原清塘粮所）的借款合同关系，以物抵债取得涉案不动产的所有权，该事实发生于林某与赵XX的夫妻关系存续期间，林某与赵XX离婚时没有对涉案财产进行分割。第二，2003年3月27日，赵XX与林某在香港粉岭登记处登记结婚，2010年1月11日涉案11号不动产登记在林某名下。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产一般归其共同所有，因此，无论是从林某实际取得涉案不动产权属的2000年看，还是涉案不动产权属登记在林某名下的2010年考虑，涉案不动产均应认定为属于夫妻共同财产。后林某自行将涉案不动产转让给周X，作为涉案不动产的共有人，赵XX有权向周X主张相关权益，故赵XX作为原告主体适格。关于如何认定周X与林某之间的买卖合同效力的问题。第一，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的“婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，在非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要决定时，夫妻应当平等协商并取得一致意见。林某将涉案不动产转让给周X的行为未经过赵XX的同意，属于擅自处分共有物的行为。第二，结合赵XX、林某与周X及其丈夫区炳森之间的关系分析，且周X为林某遗嘱见证人，可以认定双方之间关系较为密切，周X应明知林某与赵XX为夫妻关系，林某于2000年8月出具《协议书》时尚未与赵XX在四会市办理离婚手续。在未经赵XX同意的情况下，周X应明知林某无权一方处置涉案不动产，其动机难以认定为善意。第三，关于涉案不动产价款，1995年6月原清塘粮所向林某借款270,000元，年利率14%，三年本息共383,400元，根据借款合同、四会市粮食局情况说明分析，借款五年到期，粮所无力偿还，按照借款合同第五条约定以物抵债。上述借款同时约定还应按照年利率14%计算利息，综上，粮所以物抵债的债务总额应为471,600元（383,400+88,200）（利息计至2000年10月），以物抵债的房产面积为74.76㎡，涉案不动产面积为35.11㎡，按比例计算价值约为221,480元。目前尚无证据证实涉案不动产2000年的市场价值，虽然周X主张林某对于粮所债务有所减免，但没有证据予以证实，不予采信。结合涉案不动产在2010年6月2日登记在周X名下时按照265,000元计税，考虑当时房地产市场以及不动产增值因素，按照上述方法推算出涉案不动产价值应基本符合事实，可予以参考。第四，就涉案不动产的来源，周X在（2016）粤1284民初148号案件中陈述为与林某一起向其他人购买，直接向卖家支付价款，本案中证据显示及周X陈述均为向林某购买，其陈述前后不一，不动产作为家庭大宗财产，记忆应当相对清晰，周X对于购买来源陈述前后不一未能作出合理说明，其陈述可信性较低，因此，周X口头陈述2000年8月向林某支付70,000元款项，没有证据予以证实，不予采信。第五，按照林某于2000年8月出具的协议书，因资金周转困难，将涉案商铺转让给周X，既然林某2000年资金周转困难，应该要求周X当场付清款项，实际上周X于2005年才向林某支付了10,000元，明显不符合常理。第六，关于周X支付的价款，周X提供了林某于2005年10月20日和2006年2月8日出具的收据，主张共向林某支付款项139,628.06元，该款项仅为上述第三点分析的涉案不动产2000年价值的63%，属于明显低于合理价值。综合上述几点分析，林某在未经赵XX同意的情况下，将涉案不动产转让给周X，周X在明知林某与赵XX为夫妻关系以及涉案不动产真实权属情况下，未支付合理对价，不适用善意取得。林某擅自将涉案不动产转让给周X，损害了赵XX的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效的规定，涉案买卖合同无效。综上所述，赵XX的诉讼请求，理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，判决：确认周X与林某之间关于四会市东城街道建设路11号（首层）房屋所有权买卖合同无效。一审案件受理费人民币100元，财产保全费人民币1845元，合计人民币1945元，由周X负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，林某于2000年7月取得香港永久性居民身份证，赵XX于2007年12月取得香港永久性居民身份证。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。因赵XX为香港特别行政区居民，故本案具有涉港因素。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：周X与林某之间关于涉案房屋买卖合同的效力。根据本案已查明的事实，赵XX与林某于1992年10月24日在内陆结婚，2002年9月5日在内陆解除婚姻关系，后又于2003年3月27日在香港结婚。东城粮所与林某签订的《借款合同》于1998年6月到期后，东城粮所将涉案房屋抵偿给林某，林某于此时取得涉案房屋并实际使用。林某与周X于2000年8月签订《协议书》，林某将涉案房屋出售给周X。周X亦认可其与林某于2000年8月达成买卖涉案房屋的协议。由上可见，林某与周X之间买卖涉案房屋的协议发生于林某与赵XX第一次婚姻关系存续期间。《协议书》签订之后，涉案房屋登记在林某名下，为东城粮所与林某履行《借款合同》的具体行为。而林某与周X于2010年5月21日签订《广东省房地产买卖合同》并据此办理过户登记手续，亦是履行《协议书》的具体行为。上述具体行为不影响林某取得涉案房屋权利及林某与周X签订涉案买卖合同时间的认定。林某与赵XX第一次婚姻关系存续期间，林某为香港特别行政区居民，赵XX为内陆居民，双方共同经常居住地位于内陆。依据《中华人民共和国涉外民事法关系法律适用法》第二十四条关于“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地法律的，适用共同国籍国法律”的规定，涉案房屋是否属于林某与赵XX夫妻共同财产的问题，应以我国内陆法律作为准据法审查认定。周X关于涉案房屋应以香港特别行政区法律作为准据法审查认定的上诉主张，本院不予支持。《中华人民共和国婚姻法》（1981年1月1日起施行）第十三条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”依据该规定，涉案房屋系林某与赵XX的夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》（1981年1月1日起施行）第十三条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”林某将涉案房屋转让给周X时未与赵XX协商并取得一致意见，其行为已违反了上述法律规定。周X上诉主张赵XX知晓林某转让涉案房屋的行为，但其并无证据予以证明，故本院不予支持。周X自认与林某、赵XX为邻居关系，其丈夫区炳森与林某关系密切，其本人亦是林某遗嘱见证人，据此可认定周X与林某、赵XX之间关系较为密切。在此情况下，周X理应知晓林某与赵XX之间的夫妻关系，亦应知晓林某无权单方处置对涉案房屋的财产权利。同时，周X共向林某支付了购房款139,628.06元。涉案房屋是东城粮所用于抵偿向林某的借款本息383,400元。周X向林某支付的购房款低于东城粮所欠付林某的借款本息，亦明显低于一审判决依据借款本息所计算的涉案房屋价格。另结合一审判决所述的周X涉案房屋的来源陈述前后不一，支付款项时间不合常理等，周X在与林某签订涉案房屋买卖合同时并非善意。因此，林某与周X签订的涉案房屋买卖合同处理了林某与赵XX的夫妻共同财产，损害了赵XX的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利息的合同无效的规定，涉案房屋买卖合同无效。一审判决关于涉案房屋买卖合同效力的认定正确，本院予以维持。综上所述，周X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周X负担。本判决为终审判决。

审判长　饶　清审判员　王　芳审判员　李民韬二〇二〇年十一月二十六日书记员　刘碧华