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【裁判要旨】通过“以房抵债”取得的房屋，因系属消灭债权的一种方式，而非具有取得房屋本身的真实意思，故原则上不能排除法院强制执行。但并非通过“以房抵债”方式取得的房屋就一概不能排除强制执行，还应依据该类执行异议之诉的个案实际情况，分析和比较两种权利的优先性，适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即排除对房屋的执行应同时具备该规定的四个要件。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1248号
上诉人（原审原告）：庄铭全，男，1972年1月1日出生，汉族，住浙江省温州市。
委托诉讼代理人：薛栋，山西百捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西汇丰典当行有限责任公司，住所地山西省太原市迎泽区迎泽大街229号。
法定代表人：李玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许晓忠，山西泰同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西鑫茂实业发展有限公司，住所地山西省太原市长治路111号A座27层。
法定代表人：陈**，该公司董事长。
委托诉讼代理人：乔凯，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：山西世贸中心（有限公司），住所地山西省太原市长治路111号山西世贸中心7层。
法定代表人：陈建国，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：陈**，男，1956年7月28日出生，汉族，住山西省太原市。
上诉人庄铭全因与被上诉人山西汇丰典当行有限责任公司（以下简称汇丰典当行）、山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）、山西世贸中心（有限公司）（以下简称世贸中心）、陈**案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄铭全的委托诉讼代理人薛栋，被上诉人汇丰典当行的委托诉讼代理人许晓忠，鑫茂公司的委托诉讼代理人乔凯到庭参加诉讼，被上诉人世贸中心、陈**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄铭全上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或在查清事实的情况下，依法改判支持庄铭全的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由汇丰典当行、鑫茂公司、世贸中心、陈**承担。事实和理由：（一）庄铭全具备对案涉房屋排除强制执行的全部法定条件，应依法对其停止查封，并确认庄铭全与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。1.庄铭全与鑫茂公司于2011年11月27日签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，鑫茂公司将案涉房屋即1幢A座27层2701号房屋以944320元价格出卖给庄铭全，该合同系双方当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第一项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。2.一审中，庄铭全提交了《业务联络资料登记表》《太原鑫森物业管理有限公司消防安全责任协议书》《商品房验收交接书》《入住手续书》《承诺书》《物业服务委托合同》《购房证明》等相关证据，证明庄铭全在案涉房屋查封之前已经合法占有案涉房屋。3.本案所涉房屋通过庄铭全对鑫茂公司的工程款抵顶方式已经支付，应认定庄铭全已在本案所涉房屋被查封前向鑫茂公司支付了全部房款，符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定。根据一审中庄铭全向法庭提交的《购房证明》，本案所涉房屋因鑫茂公司原因致使未能过户至庄铭全名下，因此，案涉房房屋在查封前未能办理过户的过错在于出卖人，而非买受人即庄铭全，因此，庄铭全排除强制执行的条件符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。据此，庄铭全在一审庭审中所提交的证据足以证明庄铭全所提执行异议之诉符合《异议复议规定》第二十八条所规定的全部条件，应依法改判排除汇丰典当行对案涉房屋的强制执行。（二）一审法院认定庄铭全不符合未办理过户登记系庄铭全过错，进而认定庄铭全对案涉房屋排除强制执行无法律依据，属认定事实错误，适用法律错误。《执行异议复议规定》第二十八条第四项强调的未办理过户登记应归因的主体，这就需要查明导致未办理权属登记的最终责任承担者，而非是当事人有了过错就要承担责任。在办理房屋过户登记程序中，开发商处于主导地位。房屋登记部门是否办理过户登记，主要取决于开发商是否履行了过户登记的前置性程序。世贸中心一直在租赁庄铭全案涉房屋，两者存在租赁合同关系，双方就案涉房屋过户登记事项不宜采取激烈的司法途径，但始终在协商解决，因此才有第三组证据《购房证明》。一审法院仅依据庄铭全未提交已经向房屋登记机关递交过户登记材料等积极请求的相关证据，就认定案涉房屋未办理过户登记系庄铭全过错，明显与《执行异议复议规定》第二十八条规定不符。
汇丰典当行辩称，（一）一审认定庄铭全未尽合理注意义务，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定情形有法律依据。双方选择可以办理过户的案涉2701号房屋置换，说明案涉房屋符合过户条件，其在上诉状中亦自认不宜采取激烈司法途径，说明庄铭全未穷尽全部救济途径。根据举证规则，庄铭全应当提交证据证明其已积极请求过户的相关证据，并非人民法院主动审查导致未办理权属登记的最终责任承担者。（二）庄铭全对案涉2701房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。1.庄铭全与鑫茂公司之间的债务真实性存疑。2.庄铭全并未支付案涉房屋全部价款。广东大潮建筑装饰工程有限公司山西分公司与鑫茂公司的对账单与商品房买卖合同约定的价款与庄铭全提交的付款收据金额不一致，不足以证明庄铭全已全额支付房屋价款。
鑫茂公司辩称，因该公司自身经营出现问题导致公司欠税，无法开具税票，此外因公司债务纠纷导致资产查封状态，造成公司无法为业主办理过户，因此未能完成房屋过户登记是该公司自身原因，而不是业主的原因。
世贸中心及陈**未提交书面意见。
庄铭全向一审法院提出诉讼请求：1.依法停止(2012)晋执字第9号执行裁定对位于太原市长治路111号山西世贸中心1幢A座27层2701号房屋的强制执行，并解除对该房产的查封；2.依法认定鑫茂公司与庄铭全签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.依法判令鑫茂公司协助庄铭全办理案涉房产的过户登记手续；4.本案诉讼费用由汇丰典当行、鑫茂公司、世贸中心、陈**承担。
一审法院查明事实：一审法院在审理汇丰典当行与鑫茂公司、世贸中心、陈**借款合同纠纷一案过程中，因汇丰典当行申请诉前保全，一审法院于2012年3月29日作出（2012）晋立民保字第3号民事裁定,于2012年4月8日作出（2012）晋保执字第3-1号协助执行通知书,查封了鑫茂公司位于山西省太原市长治路111号（山西世贸中心）的房产。在执行过程中，一审法院于2018年3月23日作出（2012）晋执字第9号之五执行裁定，于2018年3月29日作出（2012）晋执字第9号之六协助执行通知书，继续查封鑫茂公司位于长治路111号（山西世贸中心）的房产，查封期限为三年。上述被查封房产中,案外人庄铭全对其中1幢A座27层2701号房屋提出异议，2019年9月16日，一审法院作出（2019）晋执异78号执行裁定书，裁定驳回了庄铭全的异议请求。2019年9月30日，庄铭全向一审法院提起执行异议之诉。
庄铭全系珠海大潮幕墙实业有限公司山西分公司（现为广东大潮建筑装饰工程有限公司山西分公司，以下简称大潮公司山西分公司）的实际投资人和负责人。2008年9月23日，大潮公司山西分公司与鑫茂公司签订《建筑装饰工程施工合同》,约定大潮公司山西分公司承包山西世贸中心六层大饭店餐饮区及多功能厅装修及水电安装等工程,预算价为2500万元。同日,双方签订补充协议,约定大潮公司山西分公司同意庄铭全以世贸大饭店垫资50%工程款一部分预定购置世贸中心Ａ座18层02、05、06,房产证号分别为00××34、00××91、00××72的房产。当工程进展到50%左右时，鑫茂公司同意庄铭全对所购房产实施装修;当本项工程完工一周内,鑫茂公司与庄铭全签订购房合同,半年内将过户手续及房产相关证件给庄铭全,房产所有权归庄铭全所有。
施工完成后，2011年3月23日，大潮公司山西分公司与鑫茂公司经对账，确认：工程总价2100万元，已经支付15889390元（包含现金、购物卡、红酒及庄铭全所购房号：1802、1805、1806三套写字间），鑫茂公司尚欠工程款5110610元。其中，关于以房抵债，根据合同约定,鑫茂公司已将1805、1806号房屋过户给庄铭全,但1802号房屋未办理过户。
2011年12月26日鑫茂公司致函庄铭全,将案涉2701号房屋与1802号房屋进行置换。庄铭全同意该置换。2011年11月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定将案涉2701房屋以944320元价格出卖。2012年1月5日，双方办理入住、物业等手续。截至2019年12月12日，案涉房屋仍登记在鑫茂公司名下，由鑫茂公司占用。庄铭全陈述系世贸中心租用。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议焦点：庄铭全对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋系鑫茂公司用于抵顶大潮公司工程款的三套房屋之一，本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定的四个要件。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，庄铭全提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2012年4月8日，一审法院查封案涉房屋。2011年11月27日，庄铭全与鑫茂公司签订《商品房买卖合同》,约定：鑫茂公司将案涉2701房屋以944320元价格出卖给庄铭全。该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定庄铭全在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.根据《业务联络资料登记表》《太原鑫森物业管理有限公司消防安全责任协议书》《商品房验收交接书》《入住手续书》《承诺书》《物业服务委托合同》《购房证明》等证据所证明的内容，可以认定庄铭全在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋，故庄铭全于人民法院查封之前已合法占有该不动产的主张成立，符合第二十八条第二项的规定；3.案涉房屋系鑫茂公司抵顶大潮公司工程款，根据双方抵顶合意的相关协议，可以认定庄铭全已经支付全部购房款，故庄铭全关于人民法院查封之前已经支付了全部价款的主张成立，符合第二十八条第三项的规定；4.根据已经查明的事实，关于以房抵债，涉及三套房屋，即1802、1805、1806三套写字间，1802号房屋后置换为案涉2701号房屋。其中，1805、1806号房屋双方已经办理过户手续，而置换后的2701号房屋未办理过户登记。一审法院认为，案涉2701号房屋在一审法院查封前，可以办理过户登记的情形下，庄铭全未与鑫茂公司办理过户登记，亦未向一审法院提交其已经向房屋登记机关递交过户登记材料等积极请求的相关证据，故案涉2701号房屋未办理过户登记的原因主要是庄铭全自身没有尽到合理注意义务。庄铭全主张非因买受人自身原因未办理过户登记的理由缺乏事实依据，不符合第二十八条第四项的规定。
综上，庄铭全的诉请不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，庄铭全主张的民事权益不足以排除强制执行，其诉求不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《执行异议复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回庄铭全的诉讼请求。案件受理费13743.20元，由庄铭全负担。
本院二审期间，庄铭全提交一份新证据，为其与鑫茂公司签订的《补充协议》，拟证明庄铭全一直占有案涉房屋，鑫茂公司承诺为其办理过户。汇丰典当行质证认为，对该份证据真实性有异议，而且该协议于2012年5月9日签订，在一审庭审中已经形成，二审中提交不属于新证据，且与本案没有实质关联。鑫茂公司质证后对该份证据真实性予以认可，确认系该公司与庄铭全签订。本院认为，上述证据与本案有关联性，鑫茂公司作为合同一方当事人表示认可，故本院予以采信。
本院对一审判决查明的事实予以确认外，另查明，一审期间，庄铭全提交鑫茂公司出具的《购房证明》一份，加盖有鑫茂公司公章，称案涉2701号房屋已由庄铭全购买，于2011年12月付清购房款。但由于鑫茂公司自身原因至今未能给庄铭全办理过户登记。
本院认为，根据庄铭全的上诉事实和理由，本案的争议焦点为：庄铭全对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。
根据一审查明事实，案涉2701号房屋系鑫茂公司用于抵顶大潮公司工程款的三套房屋之一，本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除对案涉房屋的执行应同时具备该规定的四个要件。经查，2012年4月8日，一审法院查封案涉房屋。2011年11月27日，庄铭全与鑫茂公司签订《商品房买卖合同》，约定：鑫茂公司将案涉2701房屋以944320元价格出卖给庄铭全。该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定庄铭全在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；根据《业务联络资料登记表》《太原鑫森物业管理有限公司消防安全责任协议书》《商品房验收交接书》《入住手续书》《承诺书》《物业服务委托合同》等证据所证明的内容，可以认定庄铭全在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋，符合第二十八条第二项的规定；案涉房屋系鑫茂公司抵顶大潮公司工程款，根据双方抵顶合意的相关协议，可以认定庄铭全已经支付全部购房款，虽然出现了收据金额与对账单金额不一致的情形，但庄铭全提交的《对账单》《商品房买卖合同》等证据能够证明鑫茂公司与大潮公司在案涉房屋被查封前已形成了以案涉房屋抵顶工程款的合意，对于抵顶数额，在形成于收据之后的《商榷函》《商品房买卖合同》中对抵顶价款再次予以确认，与对账单中确认的价款一致，并未产生变化。故庄铭全关于人民法院查封之前已经支付了全部价款的主张具有事实依据，符合第二十八条第三项的规定。根据已经查明的事实，以房屋抵顶工程款共涉及三套房屋，即1802号、1805号、1806号三套写字间，1802号房屋后置换为案涉2701号房屋。其中，1805号、1806号房屋双方已经办理过户手续，而置换后的2701号房屋未办理过户登记。从鑫茂公司出具的《购房证明》内容看，鑫茂公司表示案涉房屋未办理过户登记系该公司原因，庭审中鑫茂公司陈述由于该公司欠税无法开具税票，导致办理过户存在障碍，并非买受人原因不能过户。加之案涉2701号房屋双方于2011年12月达成置换合意，在2012年4月即被一审法院查封，客观上确实无法完成过户登记，故，综合本案查明事实，尚不足以认定系因庄铭全自身原因导致未能完成案涉房屋过户登记。并且，案涉房屋系抵偿庄铭全实际施工的世贸中心装修工程款，本身相较于汇丰典当行的普通债权具有一定优先性，故一审判决因登记原因否定庄铭全就案涉房屋可以排除执行理据不足，应予纠正。综上所述，庄铭全符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，就案涉房屋享有可以排除执行的民事权益。至于庄铭全提出要求判令鑫茂公司协助办理过户申请的诉讼请求，因其并未提交证据证明案涉房屋已具备过户登记条件，故对其该项诉请本院不予支持。
综上，庄铭全的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山西省高级人民法院（2019）晋民初97号民事判决；
二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在山西省太原市长治路111号山西世贸中心1幢A座27层2701号房屋；
三、驳回庄铭全的其他诉讼请求。
一审案件受理费13743.2元，二审案件受理费13743.2元，合计27486.4元，由山西汇丰典当行有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 芳
审 判 员 朱 燕
审 判 员 贾亚奇
二〇二〇年十二月三十日
法 官 助 理 陈其庆
书 记 员 王康桥
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