案情简介
争议焦点
裁判要旨
律师解读
律师介绍
2015年3月21日,买方蓝某与卖方王某签订《房产买卖合同》,约定王某将位于深圳市宝安区某小区的房屋转让给蓝某,房产转让价格为220万元,合同还约定买方须于2015年4月8日之前预付首期款70万元到资金监管账户｡蓝某在签订合同当日支付了定金10万元,并于2015年4月9日将首期款70万元转入资金监管账户,该笔款项于2015年4月10日到账｡2015年4月22日,某银行深圳分行向蓝某出具《个人购房按揭贷款承诺书》｡
由于深圳“330”政策的出台,深圳二手房一夜之间暴涨,卖方拒绝履行合同｡2015年5月29日,蓝某在律师指导下,向王某发出《履约催告函》,但王某拒绝继续履行合同｡为此,蓝某于2015年6月起诉至法院,并申请财产保全,将涉案房产查封｡经过法院一审､二审､再审审理,均支持买方蓝某的诉求,判决卖方王某需继续履行合同,并承担违约责任,卖方王某申请检察院抗诉也被驳回,本案在执行阶段,买卖双方达成和解,涉案房产顺利过户至买方蓝某名下｡
1.房产买卖合同中买方迟延支付首期购房款一日是否构成根本违约,合同是否应当继续履行?
2.买方取得贷款承诺书中的婚姻证明材料可能虚假,卖方能否据此拒绝继续履行合同,卖方是否要承担违约责任?
王某与蓝某就涉案房产签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示,不违反国家法律法规的效力性强制性规定,合法有效,双方应全面适当的履行各自的合同义务｡蓝某迟延一日缴存首期款并不影响合同的继续履行,不构成根本违约,王某无权据此要求解除合同｡而王某在蓝某取得贷款承诺函后仍迟迟不办理赎楼手续,经催告后仍怠于履行其合同义务,构成根本违约,应当承担相应的违约责任｡蓝某已承诺一次性支付房款,合同继续履行的障碍已经扫清,并不存在法律上或事实上不能履行的情形,王某不得依其个人意志拒绝履行合同｡
一､迟延支付首期购房款一日是否构成根本违约
2015年“330”政策出台之后,深圳的二手房一夜暴涨,导致很多卖方毁约,拒绝继续履行合同｡蓝某到律师事务所咨询时,就向律师提出:客观上,自己在支付首期款的时候,确实有迟延一天的事实,这是违约行为,如果起诉,卖方会不会反诉?到时非但不能追究对方违约责任,自己反而要承担违约责任,甚至连定金也无法返还｡
律师全面了解案情之后,进行分析:蓝某迟延支付首期款一日只是一般违约,并不足以构成根本违约,王某拒绝履行合同的理由不成立,涉案合同应当继续履行,但蓝某应当书面发函催告,取得王某拒绝继续履行合同的证据｡在律师的指导下,蓝某向王某发出《履约催告函》｡律师同时提醒蓝某,一定要承诺一次性付款,法院才有可能支持继续履行合同｡由于王某没有理会蓝某的履约催告,蓝某委托律师向法院起诉｡
二､买方取得贷款承诺书的申请材料中婚姻证明材料可能虚假,卖方能否据此拒绝继续履行合同
王某在上诉时主张蓝某贷款承诺书应无效,违约在先,自己不应承担违约责任｡买方代理律师经分析后认为,蓝某婚姻状况资料只与涉案房产申请按揭贷款有关,与蓝某是否存在违约无关,因为根据涉案合同第7条约定,如贷款承诺的贷款少于应交房款余额的,买方应当补足,蓝某在一审时已经承诺一次性支付剩余购房款,所以,王某不能以此为由解除涉案合同｡
且买方代理律师在庭审时重点强调该资料不属于“审理案件需要的主要证据”,法院在一审阶段不予调取并不违法,回避了蓝某婚姻状况资料真伪的问题,避免落入卖方布设的诉讼圈套｡况且,蓝某在深圳没有任何住房,不受深圳限购政策限制,具备购买涉案房产的资格｡最终法院也认定蓝某婚姻状况资料与本案实体争议无关,王某不能据此拒绝继续履行合同｡
三､主张房产买卖合同继续履行应注意的问题
1.应防范出现房产买卖合同出现事实上和法律上不能继续履行的情形
首先,确认涉案房产原有抵押已经注销,解除了房产转让的限制;其次,在本案起诉的同时申请财产保全,将涉案房产查封,避免涉案房产被转让至第三人名下的风险;再次,根据法院的要求,蓝某在一审时承诺一次性支付剩余购房款,扫清了合同继续履行的障碍｡
2.高度重视房产买卖合同继续履行中的风险和成本
首先,此类房产买卖纠纷中如果能协商解决,继续履行合同的成本最低,也可规避房产交付中可能出现的各种不测事件;
其次,在双方协商不成,由法院判决继续履行合同的情况下,由于买方负有支付剩余购房款的义务,买方一定要注意法院判决规定的买方支付剩余购房款的时间,及时､主动将剩余购房款打入卖方或法院指定账户,避免违反判决,从而给卖方找借口不配合房产过户和交付;
再次,在涉案房产过户后,买方应要求执行法官尽快执行涉案房产交付事宜,以免夜长梦多,并做好与被执行人交接涉案房产的签收确认､水电气和网络等费用缴清工作;最后,此类案件强制执行的难点是涉案房产交付,基于涉案房产通常已经大幅升值,买方可以考虑放弃要求被执行人支付迟延履行违约金､诉讼费等小利,以换取被执行人配合交付涉案房产｡
四､卖方在买方出现丧失履行债务能力时如何应对
在房屋买卖合同纠纷案件中,如果买方出现丧失履行债务能力情形时,卖方是否必须等到买方出现违约情形后,才能主张解除合同呢?其实不是｡卖方如果有证据证明买方取得贷款承诺书所依据的婚姻证明材料存在虚假,贷款承诺书一旦被认定无效,则导致买方丧失或可能丧失履行债务能力,此时卖方可以依据我国《合同法》第68､69条规定,行使“不安履行抗辩权”,主张中止履行合同,并且在买方不能提供适当担保的情况下,卖方还可以主张解除合同｡
在本案中,在买方发出履约催告函直至起诉前,卖方并未及时行使法律规定的“不安履行抗辩权”,在买方起诉后,才以涉案合同应当解除为由抗辩买方继续履行合同的诉求,此时已经时过境迁､为时已晚,卖方关于涉案合同应当解除的抗辩理由当然得不到法院的支持｡
由此可见,卖方在买方出现丧失履行债务能力或违约时,务必在专业律师指导下及时采取应对措施,积极行使法律规定或合同约定的权利,有效维护自己的合法权益｡
《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来，卓建律师亲自办理和总结的部分经典案例。全书分八大篇章，分别为公司法案例篇、房地产与建设工程案例篇、知识产权案例篇、金融保险案例篇、劳动人事案例篇、刑事案例篇、行政诉讼案例以及其他争议案例篇。
《匠心卓建》编委会
主 编 张斌
副 主 编 金振朝00杨林00王志强
编委会成员 朱凯旋00罗梨花00吴疆00钟燕军
王茜00毛晶晶00徐凯00王岭 刘伟 0 0
唐本全00陈意佳00沈冬璇00段璟逸
萧明皓00谢柳思00李国民00贾春平
编 辑： 汪思明
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