案情简介
争议焦点
裁判要旨
律师解读
律师介绍
在黄某诉饶某商铺租赁合同仲裁案件中,华南国际经济贸易仲裁委员会针对黄某提出的仲裁请求及饶某提出的仲裁反请求,依据仲裁规则进行了审理｡审理过程中,申请人黄某称:2016年6月18日,申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》,申请人承租被申请人位于深圳市某街道某社区某路某号商铺,合同对于租金､期限等作了详细约定｡
从2016年10月17日开始,被申请人擅自停电至今,导致申请人无法正常使用租赁商铺,被迫停业｡被申请人单方面长期停电,以明确行为表示不再履行合同,已构成根本违约｡据此,申请人提出仲裁请求:1､裁决被申请人向申请人退还入场保证金人民币120000元,押金人民币90000元｡2､裁决被申请人向申请人支付违约金人民币54000元｡3､裁决被申请人向申请人支付维权产生的律师费人民币6000元等｡
对此,被申请人则称:申请人与被申请人签订相关租赁合同后,申请人长期拖欠租金｡据此,被申请人提出仲裁反请求:1､裁决申请人向被申请人支付拖欠的租金人民币31289元,违约金92400元｡2､裁决申请人向被申请人支付律师费损失人民币12150元｡
1.被申请人是否存在停电之根本违约行为?
2.关于退还入场保证金和押金问题?
3.关于申请人是否存在拖欠租金的问题?
从申请人提供的现有证据来看,仲裁庭无法确认录音证据中人员身份,申请人提交录音证据中关于停电的意见陈述系其单方陈述,其证明力不足以得到仲裁庭的认可｡就被申请人提交的相关反驳证据,申请人未提出合理反对意见,结合双方证据,不能使仲裁庭认定停电行为存在高度可能性｡
在合同未明确约定某笔款项的性质的情况下,申请人主张口头约定其中12万元为入场保证金的约定,是否成立有效,应当结合相关款项的支付背景及目的作出判决｡被申请人代理人提出,在已有两个月押金作为合同担保,且被申请人为涉案房屋提供了吊顶及地面装修的情况下,被申请人主张该12万元款项为装修补偿费用是相对有合理性的｡
仲裁庭采纳代理律师的代理意见,裁决驳回申请人的全部仲裁请求,且裁决申请人向被申请人支付拖欠的租金及违约金,并支付律师费损失｡
参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明｡没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果｡再结合相关证据法律制度,对于民事案件应当由审判者根据相关证据和案件情况来认定被申请人停电事实是否存在较高的概然性｡
在本案中,被申请人提供了相反证据证明没有停电及申请人经营困难自行停业的事实,并对于申请人的相关证据提出了合理的质证意见｡
在合同没有明确约定的情况下,如何认定被申请人收到的12万元款项的性质。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,应当按照合同的相关条款和交易习惯来确定｡在本案中,按照《房屋租赁合同》的相关条款,在已有三个月的押金的情况下,申请人主张12万元系入场保证金是不合常理的;再者,被申请人提供证人出庭作证间接证明了租赁的商铺有初步装修,所以被申请人主张系装修补偿款项的主张,得到仲裁庭的认可｡
就本案而言,代理律师提供了大量的现场照片,在增加审判者的自由心证的确信方面起到了一定的佐证的作用｡另外,庭审的辩论和发问环节,是审判者查明案情和了解案件的一个重要环节,在这方面做好准备和应对,会在庭审过程中取得一定的有利因素｡
《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来，卓建律师亲自办理和总结的部分经典案例。全书分八大篇章，分别为公司法案例篇、房地产与建设工程案例篇、知识产权案例篇、金融保险案例篇、劳动人事案例篇、刑事案例篇、行政诉讼案例以及其他争议案例篇。
《匠心卓建》编委会
主 编 张斌
副 主 编 金振朝00杨林00王志强
编委会成员 朱凯旋00罗梨花00吴疆00钟燕军
王茜00毛晶晶00徐凯00王岭 刘伟 0 0
唐本全00陈意佳00沈冬璇00段璟逸
萧明皓00谢柳思00李国民00贾春平
编 辑： 汪思明
【温馨提示】鉴于我国并非判例法国家，个案裁判结论不具备普遍适用性。《匠心卓建》系列文章的定稿时间为2019年8月，适用当时有效的法律法规，至发布时部分法律法律规或已修订、更新、废止，收录的相关案例可能因为法律、法规、政策的变化，其观点或结论亦可能随之发生变化。读者在阅读时请予留意，如有疑问，欢迎联系我们。
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