【案例释法】经济适用房及两限房在限售期内，离婚时如何分割？
克拉玛依零距离 2021-02-28 22:12
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施。民法典是新中国成立以来的第一部“法典”，被称为“社会生活的百科全书”。为了让人民群众对民法典有更深入的了解，提高人民群众的法律素养，更好地用民法典护航美好生活，为全面推进依法治市、建设法治克拉玛依，实现社会稳定和长治久安总目标营造出良好法治氛围，市委宣传部、市委全面依法治市办等4家单位与北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所合作，于2021年全年每周两期通过“克拉玛依零距离”，采取专家访谈、每月一典、案例释法、线上课堂、问题答疑等多种形式，将民法典中与人民群众息息相关的内容进行线上普法，敬请全市广大市民上线学习，如有法律疑问，还可以线上咨询，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师将竭诚为广大市民提供全方位的法律咨询和服务。
小乌和小克结婚5年，因小乌经常出轨，小克难以忍受，双方为此争吵不休致使无法继续过日子。后双方协商同意离婚，但对婚后取得的仍在限售期内的经济适用房和两限房如何分割难以取得一致意见，于是双方一同来到律师事务所，咨询律师应如何分割。经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。[1]两限房，即限房价、限套型普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。[2]经济适用房和两限房都是具有福利性质的住房，二者在政策上具有相似性。由于享受土地划拨、政策扶持、政府控价等政策优惠，故二者表现出如下的特殊性：一是产权主体特殊。二者都有特定的供应对象，明确规定是以家庭为单位申请购房，且是符合条件的中低收入家庭；[3]二是产权性质特殊。二者都能办理产证，但产证上需特别注明“经济适用房”“限价商品住房”。在获得产证的5年内，产权为有限产权，不得出租，不得自由交易，5年后才能获得完全产权。[4]三是产权交易特殊。对首次进入市场出售的特别管理规定主要有：（1）5年的限售期。购房人取得产证后5年内一般不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，只能申请回购或以原价转让给符合条件的其他购房人。[5]（2）补缴土地收益等价款。购房人除交纳一般商品房的契税外，转让时，还需按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。[6]（3）政府优先回购权。经济适用房，在限售期满后上市出售的，政府享有优先回购权。[7]基于上述分析，由于经济适用房和两限房的申购以家庭为单位，在核准的面积范围内才享有价格优惠，而其核准的面积是与家庭人口数挂钩的，因此，该房产中可能包含其他家庭成员的优惠，如果由家庭全体成员共同出资购买，那么该房屋应认定为家庭共同财产，应首先进行析产诉讼，分割出夫妻共同财产份额后，离婚时再对该夫妻财产份额进行处理。如果夫妻以外的家庭其他成员没有出资，离婚时宜认定为夫妻共同财产，并根据不同情况作出不同处理，但应注意保障家庭其他成员的利益：（1）在夫妻双方或一方主张所有权的情形下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第20条的规定，由一方取得限售期内经济适用房和两限房的所有权，并对另一方进行补偿即可；（2）在双方均不主张房屋所有权的情形下，由于经济适用房和两限房在限售期内，可以按原价转让给符合条件的其他购房人或者由相关部门回购，因此，如果双方自愿放弃限售期届满后该房产可能带来的巨大增值等经济利益，均同意按原价转让或者回购，按相关的规定办理回购或者原价转让即可；如果夫妻双方均不主张房屋所有权，也不同意原价转让或回购，则该房产的所有权可以待5年期满后再行处理，法院可先就该房产的使用权进行处理。本案中，小乌和小克可根据自己的实际情况，基于上述不同情形对婚后取得的仍在限售期内的经济适用房和两限房的分割作出处理，在双方不能就此协商一致的，可通过向法院提起诉讼的方式解决。第1062条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第1063条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号，自2021年1月1日起施行）第76条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。第77条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。[1]参见《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第2条规定。[2]参见《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号）第2条规定。[3]参见《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第2条和《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号）第13条规定。[4]参见《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第29条、第30条、第33条和《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号）第25条、第26条规定。[5]参见《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第30条、第33条，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号）第26条和《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）第2条规定。[6]参见《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第30条、第33条和《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号）第26条规定。[7]参见《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第30条规定。
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
