国之祥瑞者
申请书
申请人（被保全人）：×××，男/女，××××年××月××日出生，×族，……（写明工作单位和职务或者职业），住……。联系方式：……。
法定代理人/指定代理人：×××，……。
委托诉讼代理人：×××，……。
被申请人（申请保全人）：×××，……。
……
（以上写明申请人和其他诉讼参加人的姓名或者名称等基本信息）
请求事项：
解除……（写明财产保全措施）。
事实和理由：
你院于××××年××月××日作出（××××）……号财产保全民事裁定，……（写明保全内容）。
……（写明申请解除保全的事实和理由）。
此致
××××人民法院
附：××××人民法院（××××）……号财产保全民事裁定书
申请人：（签名或者盖章）
××××年××月××日
2013年12月20日，张某文(出卖人)与田某花(买受人)签订了存量房屋买卖合同，约定张某文将其所有的北京市大兴区黄村西里某号楼1单元401号房屋(以下简称案涉房屋)出售给田某花，案涉房屋成交价格130万元。后案涉房屋过户登记到田某花名下。2014年3月17日，张某文起诉要求撤销其与田某花签订的房屋买卖合同。经一审法院审理，以显失公平为由判决撤销了张某文与田某花于2013年12月20日签订的存量房屋买卖合同。
2015年1月11日，赵某圣查看案涉房屋产权证后，田某花(出卖人)与赵某圣(买受人)经由某房地产经纪中心(以下简称经纪中心)提供居间服务，签订了二手房屋买卖合同，约定赵某圣购买案涉房屋，成交价格155万元。
2015年2月1日之前，赵某圣将购房首付款75万元(包含购房定金2万元)一次性支付给田某花，剩余房款80万元通过银行贷款形式一次性支付给田某花。田某花在收到购房全款3日内将案涉房屋交付给赵某圣，办理产权过户的全部税费(包括但不限于契税、印花税、所得税、登记过户费用、银行贷款费用等)均由买受人交纳。双方还约定了其他事宜。
当日，田某花、赵某圣及经纪中心签订了居间服务合同，约定本次交易属于复杂事宜，涉及困难手续的办理，经各方友好协商，一致同意按照费率上浮0.2的标准向经纪中心支付居间费用，即赵某圣应按照房屋买卖成交价格的2.2%在二手房屋买卖合同签订当日向经纪中心支付居间费用。三方还约定了其他事宜。
2015年1月23日，田某花与赵某圣办理了网上签约手续。2015年2月9日，赵某圣向田某花支付了包括2万元定金的首付款计95万元。赵某圣交纳了房屋买卖、所有权变更登记中产生的各项税费，还向经纪中心支付了居间费用。同日，案涉房屋变更登记为赵某圣所有。此时，张某文户口尚在案涉房屋内。贷款银行委托某房地产评估中心对案涉房屋进行抵押评估，结论为案涉房屋可供抵押总值为144.36万元。赵某圣通过银行贷款60万元，田某花于2015年10月收到上述60万元房价款。
2015年11月7日，田某花将案涉房屋交付赵某圣。张某文向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求判令：确认田某花、赵某圣之间签订的案涉二手房屋买卖合同无效。
北京京师王国祥律师认为：田某花出卖涉案房屋的行为属于无权处分，赵某圣通过二手房屋买卖合同受让了案涉房屋并进行了转移登记，是否构成善意取得？赵某圣购买案涉房屋时查看了房屋产权证明，应视为信赖登记。受让人是否构成善意取得，应查看转让方的不动产登记簿，但在市场交易中，通常情况下是由受让方查验房屋产权证明，只有在网签时才核验房屋，所以查验房屋产权证明可以视为信赖登记。即使对注意义务评价标准严苛一些，不动产产权变更登记前网签时也核验了包括登记内容在内的案涉房屋情况并核验通过，说明登记簿的公信效力不存在问题。
更何况其时张某文等撤销权诉讼未果，张某文等未对防止案涉房屋被再次转让采取必要措施，赵某圣在该节已尽到合理人注意义务。案涉房屋中留有张某文户口一节，在不动产交易市场中该类现象并不罕见，由此不能推断出案涉房屋不属于登记人所有而存在真实权利人。居间费、贷款各情形，均是履行合同行为，即使违约，仍属合同各方未尽履行义务和承担责任范畴。
综合评价上述情况，赵某圣尽到了注意义务，主观上并无重大过失。田某花与赵某圣所签二手房屋买卖合同交易价格为155万元，通过抵押评估案涉房屋价值为144.36万元，价格接近。评估价值估价方法之一即以市场价格作为参考，在张某文等未提供充足证据情况下，可以将评估价值视为交易地市场价的参考值，因此，单就案涉房屋价格判断，符合合理价格的构成要件。
结合前述分析意见，应当认为受让人赵某圣具备受让不动产的善意，受让不动产价格合理，因案涉房屋已转移登记在赵某圣名下，故其构成善意取得。张某文等以田某花、赵某圣恶意串通损害第三人利益和赵某圣不构成善意取得为理由，请求确认二手房屋买卖合同无效。因为返还原物需适用特别法律规则，恶意串通损害第三人利益需适用一般法律，故其应依照返还原物法律关系主张权利。赵某圣对案涉房屋构成善意取得，张某文等诉讼请求应予驳回。
文|京师实习律师张冠男
编辑|王若琳、周凤玲
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