最高院：工程款的债权受让人可否通过以房抵债享有房产的物权期待权？

正  文

【裁判要旨】本案购房人主张其通过受让工程款债权以抵销购房款的方式完成支付，然而，这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，购房人享有的权利仍为普通债权，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，购房人对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于银行的金钱之债。

【案例索引】

《但莉、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉案》【（2021）最高法民终869号】

【争议焦点】工程款的债权受让人可否通过以房抵债享有房产的物权期待权？

【裁判意见】

最高院认为：本案的争议焦点为：但莉对案涉房屋是否享有排除达州银行万源支行执行的权利。

但莉举示了亚泰公司出具的《情况说明》《借条》证明除其实际转账支付的16,390元房款外，剩余房款1,033,941元作为亚泰公司对但莉的欠款，并由宜昌万佳公司在欠付亚泰公司的工程款中予以抵扣。另，但莉陈述案涉房屋系其哥哥但一兵给她的，出具借条是为了完善财务手续，其已经交纳了全部房款，办理了商品房买卖合同网签备案手续，并实际占有使用该房屋，对案涉房屋享有物权期待权。达州银行万源支行认为但莉并不是真实的买受人，案涉房屋购房款为亚泰公司工程款抵扣后由宜昌市康龙实业有限责任公司以工程款的形式支付给亚泰公司，但莉并未实际支付房屋交易对价，不是真实的购房者。且但莉作为购房人在2011年签订了商品房买卖合同后，直到2020年提出执行异议时仍未办理房屋权属变更登记，存在重大过错。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人请求排除执行的，应当符合第二十八条或者第二十九条的情形。

第一，但莉对案涉房屋的权利不能优于达州银行万源支行金钱之债。案涉房屋登记在宜昌万佳公司名下，但莉虽然占有使用该房屋，但民事法律行为下的不动产物权变动以登记为要件，故其并不享有房屋所有权。但莉主张其与宜昌万佳公司形成房屋买卖关系，其取得对宜昌万佳公司的债权来源于亚泰公司对宜昌万佳公司的工程款债权，大部分房款通过其对宜昌万佳公司的债权予以抵销完成支付，然而，这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且没有证据证明亚泰公司享有该工程款优先受偿权。退而言之，工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，但莉对宜昌万佳公司享有的权利仍为普通债权。进而，宜昌万佳公司将案涉房屋抵债给但莉，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，但莉对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于达州银行万源支行金钱之债。

第二，但莉怠于行使物权变更登记手续，存在过错。但莉与宜昌万佳公司于2011年12月29日签订商品房买卖合同，截止到本案诉讼期间仍未就案涉房屋进行权属变更登记，其所举证据亦未证明尚未办理商品房权属变更登记系除本人之外的客观原因所致。

第三，案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。因此，但莉主张其系案涉房屋实际购房者，享有排除达州银行万源支行执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。