商品房买卖合同中，❶就出卖人而言，其需要承担的合同义务主要分为两种：转移商品房所有权义务；合同标的物瑕疵担保义务，包括权利瑕疵担保义务和合同标的物瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务，是指出卖人保证交付的标的物权利的完整、无瑕疵；合同标的物瑕疵担保义务，是指出卖人保证所交付的标的物的质量、价值及功用符合合同约定及通常要求，且达到安全使用的标准。❷就买受人而言，其所需承担的合同义务较为简单，即依合同约定的时间、地点及方式向出卖人支付购房款。
一、只有商品房主体质量不合格及质量瑕疵达到“严重影响正常居住使用”时，买受人可以依法解除合同。
⒈商品房主体质量不合格，买受人可以解除合同的理由：
❶《商品房买卖合同解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
❷《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
⒉商品房质量瑕疵达到“严重影响正常居住使用”时，买受人可以解除合同：
❶《商品房买卖合同解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
❷商品房质量“严重影响正常居住使用”的认定问题。
一般情况下，存在以下情形的可以认定为严重影响正常居住使用：
①出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；②出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；③房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复；④水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；⑤消防设施未经验收合格或无法投入实际使用；⑥订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；⑦其他严重影响正常居住使用的情形。
上述情形，来源于《民事审判指导与参考》2017年第2辑。实践中，如何认定“严重影响正常居住使用”属于法官的自由裁量权。
二、出卖人要求买受人支付房屋价款，买受人可以房屋质量问题提出反诉，请求减少价款。
在出卖人要求买受人支付房屋价款的诉讼案件中，买受人可以主张房屋质量瑕疵，并要求出卖人承担修理、支付违约金、赔偿损失等违约责任，买受人应当提起反诉，法院可以将房屋价款问题与房屋质量问题一并处理。如果买受人没有提起反诉的，法院一般不会在房屋价款纠纷案件中处理。
三、商品房面积存在差异如何处理。
1、房屋面积差异，是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。
❶商品房面积差异主要表现为两种形式：第一，认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷；第二，《商品房买卖合同》约定的面积与房屋产权证登记面积不一致产生的纠纷。
❷面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%
2、面积误差的处理方法：
当事人有约定的，按照约定处理；没有约定的，依据《商品房买卖合同司法解释》第14条规定处理。
❶面积误差比绝对值在3%以内的：
出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）的，不论是面积增加导致的，还是面积减少导致的，均只能据实结算，继续履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的不予支持。据实结算，包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的，由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款；面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
❷面积误差比绝对值超出3%的：
有两种处理方式：
一是买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，人民法院应予支持。
解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，出卖人应当返还买受人已付的购房款，并支付已付购房款的利息。
二是继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。
继续履行合同，如果超出3%是由于面积增加造成的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。如果超出3%是由于面积减少造成的，3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。
3、法院处理此类案件的裁判观点：
❶面积误差比在3%以内的，据实结算。
❷面积误差比超出3%的，分两种情形处理：第一种，买受人要求解除合同的，买受人退房、开发商退款并支付利息。
❸第二种，买受人要求继续履行合同的。
产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的，买受人补足房款；面积误差比超出3%的房价款由开发商承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款及利息由开发商返还给买受人；面积误差比超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。
四、商品房买卖中关于公摊面积的计算问题。
❶公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
❷套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积之和。
❸根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公摊面积，作为人防工程的地下室也不计入公摊面积。最终需要公摊的面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积。此外，其他公共建筑面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房款。
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