案情介绍
买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人（建鑫公司）已经告知买受人（唐某富、庞某）房屋租赁合同的内容，但没有告知承租人的履约能力。在承租人（君悦公司）欠付租金的情况下，买受人能否以出卖人缔约过失或瑕疵给付为由，要求其承担承租人欠付的租金损失？
这个案子比较简单，但是经过了一审、二审、再审，最后才结案，过程比较复杂。实际这个案子涉及的根本问题就是出卖人的瑕疵担保义务。承租人履约能力的告知是否属于房屋买卖合同的先合同义务？出卖人建鑫公司是否构成瑕疵给付？
这个案子的性质从一审就认定的很清楚，尽管是以房抵债，但实际上双方之间就是买卖关系。从买卖合同上来讲，出卖人有两项重要的瑕疵担保义务和瑕疵担保责任：一个就是权利瑕疵担保。因为买卖合同是要转移所有权的，买受人订立买卖合同的目的是要取得标的物的所有权，出卖人要保证他所出卖的标的物上没有第三人的权利义务，标的物的所有权能够完全转移给买受人，也就是不仅要保证买受人能够取得所有权，还要保证买受人取得的所有权没有瑕疵、没有负担。
出卖人的权利瑕疵担保责任有四个构成要件：第一，出卖的标的物上存在着会影响买受人取得完整所有权的权利瑕疵。权利瑕疵主要有以下情况：一种情况是第三人享有所有权，出卖人卖的标的物根本不是他的，是别人享有所有权；第二种情况是第三人享有担保物权；第三种情况是第三人享有用益物权，比如说居住权；第四种情况是第三人享有具有物权性质的使用权，具有对抗第三人的效力，典型的就是本案中涉及的租赁权，根据买卖不破租赁的规则，买受人你取得了所有权你也不能行使所有权，租赁权仍然是有效的；第五种情况是第三人享有优先购买权；第六种情况是标的物上有侵害他人的知识产权，知识产权人可能要求保全、扣押、查封，保证他的权利，这个对你取得所有权也是有负担的。第二，这些权利瑕疵必须是在订立买卖合同时就存在的。如果是订立买卖合同以后才发生的，就不构成权利瑕疵的担保责任，是另外的问题。第三，买受人在订约的时候不知道或者不应当知道标的物上存在着权利瑕疵。第四，直至标的物交付时权利瑕疵仍然没有消失。
可以看出，权利瑕疵担保要求出卖人将自己所知道的而买受人所不知道的、全部的物上的各项负担，在订立合同以前向买受人完全披露，这就是他的先合同义务。出卖人的先合同义务是什么？就是你要告知你所知道的标的物上的权利瑕疵，而这个告知还有一个要求，此权利瑕疵是买受人不知道的，如果买受人都知道你也不需要告知。
出卖人的另外一项瑕疵担保义务就是标的物的瑕疵担保责任。物的瑕疵担保，就是指出卖人要担保标的物符合物的质量要求，不存在品质上、质量上的瑕疵。至于质量标准那就看合同怎么约定，没有明确约定的时候看法律怎么规定，比如说国家标准、通用标准，但要符合质量要求。物的瑕疵担保责任的构成条件也是就三个：一个是标的物的瑕疵一直到交付的时候是存在的；第二个是买受人订立合同的时候不知道标的物的瑕疵；还有一个，买受人在规定的期间内就标的物的瑕疵通知了出卖人。也就是说，在规定的期间内，买受人没有就交付的标的物的瑕疵提出异议，就视为标的物的质量是合格的，出卖人就不存在瑕疵担保责任了。这是物的瑕疵担保。
从这个案子的情况可以看出，这里面出卖人交付的标的物符合要求，不存在物的瑕疵担保责任，也就是说交付的标的物是没有瑕疵的，不属于瑕疵给付。涉及的争议问题是交付的标的物上存在着租赁关系，存在着权利瑕疵，第三人享有物权性质的使用权——租赁权。关于这个瑕疵，从我们涉案的材料介绍来看，买受人是知道的，出卖人告知了买受人，他也不存在隐瞒事实真相违反瑕疵担保义务，承担瑕疵担保责任的问题。争议的问题就在于租赁合同的承租人的履约能力是不是应告知的范畴和内容，出卖人是否应当告知。承租人的履约能力是否构成标的物上的权利瑕疵？答案是不能构成的。因为承租人有没有履约能力，不影响买受人你取得所有权和行政所有权，承租人没有履约能力，出租人解除合同就行。承租人的履约能力不属于出卖人应当告知的事项，也不属于标的物上的权利瑕疵。实际上出卖人也根本不可能担保承租人是有履约能力的，如果他做了这样的担保，那不是权利瑕疵担保，而是担保责任了。就像再审法院认定的，承租人的履约能力根本不是物上的权利瑕疵问题，而这一点恰恰是买受人在知道存在租赁权的情况下你应该去考虑的，将来承租人能不能履约，是租给他还是不租给他，买受人要考虑这些问题。这是我想就你们提的这两个问题要说的。
本案中还涉及一个问题，就是被告建鑫公司隐瞒租金没收取的事实，是不是侵害了原告的租金利益。这个问题我也同意法院的认定，他收没收取租金不是他的告知义务，假如说原告在订立房屋买卖合同的时候询问了被告，承租人能不能交租金，被告应该是如实告知，如承租人他交了几个月的租金，还有几个月没交。如果说人家询问你，你没如实告知，这是隐瞒事实真相，对原告会构成了重大误解。如果构成重大误解可以撤销该行为，这是另外的问题。但本案不涉及这些问题，因为原告没有问。如果他交付租金了，这个是他应该交的，为什么呢？原、被告之间的房屋买卖合同订立以后，所有权按照他们的以房抵债协议就已经转移给买受人了，这是他们内部的关系，但是不动产买卖的所有权的转移要件是变更登记，所以真正的房屋所有权转移是2013年6月才办理了产权登记，从这个时间起，原告才是作为所有权人、出租方有权要求承租人支付租金，在6月份以前他不是出租人，租赁合同的出租人是合肥建鑫公司，这种情况下租金仍然由建鑫公司收取。但是根据他们内部的协议，这个时候产权应该是原告的，所以建鑫公司收取的租金他不能自己留着，应该返还给原告。假如这期间他没交，那买受人当然有权利主张支付租金。
这个案子是完全符合“买卖不破租赁”规则的，因为标的物已经交付了，已经被承租人占有使用了，在这期间虽然所有权发生转移，但对第三人来讲是从2013年6月份开始转移，从这个时间起原告就应该主张要求承租人支付租金，在这之前原告应该也只能找被告要求支付租金。
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