案情介绍
（上下滑动浏览）
争议焦点
一、原、被告之间合同是否成立？若成立，合同效力如何认定？
二、原告的诉请是否应当得到支持？
刚才的案件基本情况已经介绍了，一、二审法院都是围绕原告的诉讼请求进行审理的，但是驳回的理由是不一样的。就争议的问题来讲，我觉得主持人刚才提的两个问题，是值得讨论的：
第一个问题是合同是否成立？若成立，合同效力如何认定？
这是本案的关键性问题，涉及合同是否成立，那就涉及合同的成立条件。我们说一份合同的成立是有三个条件：一个是当事人双方，第二个是标的，第三个是双方的意思表示一致。从这个案子来讲，这些都是具备的。问题在于双方意思表示一致是不是等于对合同条款表示一致了？这是一个争议的焦点问题。
我们知道合同成立中双方意思表示一致是指对合同的内容达成一致，没有异议。合同条款它是分必要条款或者主要条款和普通条款的，合同的必要条款是指合同中必不可少的条款，当事人必须对合同的主要条款达成一致，这份合同才能成立。如果合同的主要条款不一致，这份合同无法成立，因为合同的主要条款就是决定合同是否成立的必要条件。我们知道合同的主要条款包括三类：一个是法律规定的，法律规定什么合同必须具备什么样的条款，这些就是主要条款；第二是合同性质决定的，这份合同是什么样的性质，就决定这个条款是不是必要条款。比如说有偿合同，必须要有价款或者报酬，这个如果不能达成一致，就不是有偿合同。如果是买卖合同，必须要有标的物，讲清楚买卖什么？而且标的物必须是明确的，数量、质量等必须约定一致，再一个是价款必须要准确，如果一个买卖合同中没有价款，那就不是买卖合同了；第三是当事人决定的。当事人提出必须就合同的某一项内容、某一个条款达成一致，如果没有达成一致，合同也不能成立。普通条款有两种情况：一个被称为通常条款，一般是法律中有规定或者交易习惯有规定，或在双方之间的前期交易中形成的习惯，比如说在哪交货，什么时候交货，怎么交货。或是法律明确规定的不需要谈判，且另有约定的除外。再一种情况是偶尔条款，法律没有规定，也没有形成交易习惯，双方需要协商确定，这个条款是在合同成立后可以继续协商的，协商一致或不一致不影响合同成立。
按照合同成立的条件来看，本案中房屋买卖合同应该说是具备了合同的成立要件，当事人是明确的，标的物是明确的，房屋价款是明确的，应该说合同已经成立了。当然法院审理时争议的还有一个问题，这个商品房买卖合同中出卖的标的是安置房，这份合同能否有效？
有一种观点认为安置房是安置给被拆迁人的，保障被拆迁人的居住权的，因此不能买卖。安置房是对被拆迁人的安置措施，这点确实是不错的，也可以说保障被拆迁人的居住利益和其他利益的。问题在于保障他的居住利益，他是否可以出卖？未办理产权登记前不能进行交易，这个有没有法律规定？没有规定，在没办理产权登记前你进行交易了，将来办理产权登记时会有一定的麻烦，但是这个并不影响合同的成立。这给我们一个提示：我们说合同法的一个原则之一就是促成交易，对一份合同可作有效解释也可以作无效解释的时候，要作有效的解释，不能作无效的解释。我们的法律不是为了让交易不成功，而是讲怎么样促成交易成功。 对合同无效的情况，法律有明确的规定，只要不是法律明确规定的无效情况就不能轻易认定为无效。一般来说，如果要认定这份合同无效，主要是因为它损害了公共利益、社会利益或者国家利益，而不是当事人的利益。因为涉及公共利益了，有效无效不能让当事人决定了，损害了公共利益那当然应该是无效的。合同中规定的无效就是这个因素，包括违反法律、行政法规强制性规定了，那是违反了公共利益了。如果不是属于这种情况，它就不属于效力性的规定。我们应该把握的要点是公共利益，当然也可以说是公序良俗原则了。这是我想争议问题中首先要明确的，这份合同是成立的，也是有效的。
我们可以看到，二审法院中判决合同成立是有效的。但是二审法院认定合同是什么合同呢？预约合同，这是不是预约合同呢？它不是预约合同，这个合同认定为预约合同我认为是不对的。当事人双方明确了三套房中由原告选一套，法院在认定这个的时候，当事人之间成立的是选择之债，既然是选择之债了就认定了这个债权债务已经是有效的、成立的，而不是预约合同。预约是对本约相对而言的，预约的目的是订立本约合同，所以我认法院在认定这个问题上不够准确，认定选择之债是对的，但是认定预约合同是不对的。当事人之间的合同成立是发生选择之债。选择之债是与简单之债相对应的。简单之债是这个债的标的只有一个，当事人按照约定的标的履行就可以了；而选择之债是债的标的两个以上，当事人需要从可供的标的中选定一个标的，这份合同才能履行。像这个案子中，给付标的是安置房三套中的一套，但是给付哪一套需要当事人选择，选定了才能够履行，这就涉及一个选择权。谁享有选择权，由谁来选择？当事人可以约定由债权方选择，也可以约定由债务方选择，还可以约定由第三人选择。如果当事人没有约定，选择权一般归债务人，也就是说这个案子中如果没有约定，选择权应该归出卖人，给你哪套就哪套。选择权人应在规定的期间行使选择权，期限届满未行使的，选择权应归对方。
本案中从整个的案情情况来讲，当事人是约定了选择权的，这个选择权是归原告，也就是买受人一方。所以，选择之债的特点就在于选择权行使以后才能够履行，一般选择了履行的标的，那只能按照选定的标的来履行，选择之债就变成了简单之债，选择权人只能在选择标的之内选择。比如说本案中你只能在三套房屋中选择，当然三套中如果只剩下两套了，那你只能在这两套中进行选择，如果三套房屋都没有了，那就不能履行了，就不能选择了。当然你不能在不存在标的中进行选择，比如说三套房屋有一套没有了，然后你就选择这一套，这个不行，你只能在余下的几套选择。选择之债在现实中存在很多，我们讲选择之债是在标的中进行选择，实际上在现实中往往不仅仅限于标的，比如说供货地点在哪里？可能提供两、三个地方供你选择，这种情况都可以视为选择之债，标的是没有可选的，但是怎么交付是有选择的，那就按照选择之债的规则来行使。这是本案中的第一个问题。案涉合同是成立且生效的，成立了选择之债，按照选择之债来履行。
第二个问题，是对原告的诉请是否应当得到支持？
本案中原告的诉讼请求是必须要交其选择的那套房子，但是合同已经不能履行了。另外原告还请求按照合同的约定赔偿违约金直至交付房子为止，这个法院没法判。我觉得法院从判决上，没有问题，只能驳回原告的诉讼请求。但是二审法院判决中提出一个问题就是可以另行提起诉讼。法院一审中有三种观点，第二种观点认为被告作为出卖人应当承担履行不能的违约责任，双方当事人已经约定履行不能的赔偿方式即购房金额两倍赔偿，应当尊重当事人意思自治，由出卖人退还已付购房款并按照购房款双倍赔偿，这个观点是对的。这个案子就是合同成立有效，不能继续履行了，违约方应当承担履行不能的赔偿责任。
这个案子还给我们一个提示，当事人起诉要求什么，作为律师一定要跟当事人就判决可能出现的结果讲清楚，因为当事人没有主张，法官不能判，这是值得考虑的。如本案中原告没有主张被告赔偿，法院当然就不能判决由被告承担赔偿责任。
联系客服
