房屋租赁合同纠纷作为日常生活中常见法律纠纷的一种，多与合同的订立和履行相关。本文重点关注和研究不定期房屋租赁合同法律问题，具体涉及不定期房屋租赁合同的概念、表现形式与法律规定、法律后果与风险以及不定期房屋租赁合同的法律风险防范等相关内容。笔者梳理有关法律规定，参考相关案例进行总结、分析，供大家参考交流。
一、不定期房屋租赁合同的概念
不定期房屋租赁合同，是指未约定租赁期限、租赁期限约定不明确、未以书面形式订立六个月以上期限合同或者租赁期限届满后出租方与承租方事实上继续履行原合同(亦或者承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议)的房屋租赁合同。
二、不定期房屋租赁合同的五种表现形式及其法律规定
1.合同未约定租赁期限。《中华人民共和国合同法》第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
2.合同租赁期限约定不明确。法律规定同上述第一种情形。
3.未以书面形式订立超过六个月期限的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第215条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
4.固定期限租赁合同期限届满后，合同当事人继续按原合同履行。《中华人民共和国合同法》第236条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
5.租赁合同解除后，合同当事人继续按原合同履行。实践中，存在部分出租人行使单方解除权解除房屋租赁合同，但承租人继续占有和使用房屋，并按原租赁合同约定履行租金支付等合同义务，出租人接受履行或未明确提出异议的，视同出租人与承租人订立了不固定期限的房屋租赁合同，租金标准等内容参照原合同执行(根据一般法理分析，此类情形可参照《中华人民共和国合同法》第236条规定处理)。
三、案例解读
(一)案例1：恩施州天籁文化有限公司与恩施州总工会租赁合同纠纷再审案
1.裁判文书：湖北省高级人民法院（2017）鄂民申1705号民事裁定书
2.法院观点：《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，天籁文化公司继续使用租赁物，恩施州总工会并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，恩施州总工会有权随时解除合同。律师函虽然没有使用“解除合同”的文字，但该律师函要求天籁文化公司“终止营业，自动搬出承租房屋”，表达出来的解除合同的意思明确而具体，一、二审判决据此认定天籁公司收到律师函时双方租赁合同解除，符合法律规定。
(二)案例2：武汉尚艺坊艺术传播有限公司、武汉武昌文化创新发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷案
1.裁判文书：武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终8418号民事判决书
2.法院观点：一审法院认为，文化创新公司与尚艺坊公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，未损害国家和社会公共利益，合同合法有效。合同期内，双方均按照约定履行了各自的义务。合同期满后，文化创新公司与尚艺坊公司未续签书面合同，尚艺坊公司继续占用案涉房屋，并按原合同约定标准，向文化创新公司支付2017年度租金70000元，此时原租赁合同应为不定期合同，合同继续有效。2017年12月3日，文化创新公司通知尚艺坊公司，要求其腾退案涉房屋并交付文化创新公司未果，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，一审法院确认双方之间的房屋租赁合同关系已经解除，对尚艺坊公司要求继续履行合同的请求，一审法院不予支持，尚艺坊公司应将案涉房屋腾退并交付文化创新公司。
二审法院认为，文化创新公司和尚艺坊公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方未续签书面合同，但尚艺坊公司仍然使用案涉房屋，文化创新公司对此亦无异议，双方之间形成不定期租赁关系。2017年12月3日，文化创新公司向尚艺坊公司发送《律师函》，要求其腾退案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方的不定期租赁关系已经解除，尚艺坊公司要求继续履行合同的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
(三)案例3：武汉力兴（火炬）电源有限公司、武汉高科国有控股集团有限公司租赁合同纠纷案
1.裁判文书：湖北省高级人民法院（2019）鄂民终907号民事判决书
2.法院观点：一审法院认为,高科公司与力兴股份公司签订的三份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为合法有效。2011年9月13日合同约定的租赁期满至2015年3月，力兴股份公司一直未再与高科公司续签租赁合同，仍继续使用租赁的办公用房及厂房。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，2015年3月20日,高科公司向力兴股份公司发函要求其于十日内迁出租赁房屋时止，双方租赁合同解除。
二审法院认为，高科公司与力兴股份公司针对涉案房屋签订的三份租赁合同，均系双方的真实意思表示，所作约定也没有违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效正确。在双方的租期届满后，因未续签租赁合同，双方之间定期租赁合同关系转为不定期租赁合同关系。
四、不定期房屋租赁合同的法律后果、风险与防范建议
(一)法律后果与风险
1.租赁合同关系不稳定的风险(当事人可随时解除合同)。《中华人民共和国合同法》第232条，当事人可以随时解除不定期租赁合同。就房屋租赁合同而言，承租人一般出于长期利用目的订立合同，如为用于商业经营的商铺或写字楼等房屋，承租人投入较大，如订立不固定期限租赁合同，合同当事人享有任意解除权，可能会导致出租人房屋发生较长空置期，承租人前期装饰装修等投入无法收回，合同各方均将遭受较大损失，不利于租赁合同关系的稳定和合同交易目的的实现。
2.不利于合同当事人权益维护和纠纷处理。如当事人未订立书面房屋租赁合同或者因租赁合同被认定为不固定期限合同，则可能面临双方权利义务条款约定不明，尤其是对合同各方的履行期限、方式、违约责任、合同解除、争议解决等条款约定不明，容易导致发生争议纠纷后无据可依，不利于当事人各方合法权益的保护，亦不利于诉讼或仲裁程序中纠纷的及时高效处理。
(二)防范风险的建议
1.以书面形式订立合同，并在合同中明确约定租赁期限。
2.固定期限的房屋租赁合同期限届满前，合同当事人及时协商并续签书面合同(注意明确租赁期限)。
3.在租赁合同中明确约定，如租赁期限届满，双方均未提出书面异议的，租赁合同期限自动延续一定期限(具体可由合同当事人协商一致后在合同中明确)。
4.如租赁合同解除后，双方均有意愿继续租赁的，应及时签订补充协议或重新订立固定期限房屋租赁合同。如无继续租赁意愿，出租人应及时向承租人提出异议，要求承租人腾退和返还房屋。
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