沙法 · 民法典实施
第 35天
《民法典》合同编租赁合同章共32条。该章大部分法条是从《合同法》《城镇房屋租赁合同司法解释》承袭或修订而来。其中实质性修订共有 6 个法条，主要完善了不定期租赁的推定规则、明确优先承租权、合理分配租赁物维修义务。
【完善不定期租赁的推定规则】
《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
关于合同形式，合同编通则已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
不定期租赁合同主要指的是没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，且事后也不能确定租赁期限的租赁合同。
为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作出以下几个层次的规定：
第一，租赁期限不满 6 个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大，租赁物使用后变化不大，租金较少，租赁关系结束得快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任。因此，不必要求当事人以书面形式订立合同。
第二，租赁期限在 6 个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高、租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。
第三，租赁期限 6 个月以上的，当事人没有采用书面形式订立租赁合同，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。但租赁期 6 个月以上的合同，若能确定租赁期的应当视为定期合同。在《民法典》制定前，并未规定“无法确定租赁期”的情形下视为不定期租赁，因而不采用书面形式的，法律是否应一律将其视为不定期租赁存在争议。对租赁期限的约定，应当由当事人协商。法律一般不应干涉当事人对期限的约定。定期租赁和不定期租赁，其合同的形式和效力等，在法律规定上有所不同，若一律视为不定期租赁，则过于僵化，有违合同自由的原则，也不符合民法的诚实信用原则和公平原则。因此，《民法典》作出相应修改。
在本条规定中，即使应采用书面形式而未采用，也存在可以视为定期租赁的情况。
其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。
其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但若一方能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。
其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照《民法典》第 510 条规定确定租赁期限，也可以适用《民法典》第 730 条关于租赁期限“没有约定或者约定不明确”情形下的规定加以确定。
“无法确定”的表述意味着，不仅当事人自身可以对约定期限情况进行举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，交易习惯、行业标准等规定进行推定。这体现了充分保障当事人意思自治，增加认定为定期合同的可能性，有利于维护交易的稳定性。
素材编辑丨 张雅茹
校稿丨 陈 辉
核稿丨 关 峰
审稿丨 李长源
联系客服
