最高法裁判观点：名为合作开发房地产合同

一、中森华永红公司与华享公司之间存在何种法律关系。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。'共同投资、共享利润、共担风险为合作开发房地产合同的基本内容，而当事人在协议中所约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的内容，与以“共同投资、共享利润、共担风险'为基本内容的合作开发房地产合同相悖，即提供资金一方的当事人不论双方当事人合作开发的结果如何，均可获得固定数额的货币。此种协议名为合作开发房地产合同，实为借款合同。根据上述司法解释的规定，当事人签订的合作开发房地产合同在符合下列条件的情况下，认定为借款合同：一是合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险；二是提供资金的一方当事人只收取固定数额的货币。本案中，中森华永红公司与华享公司于2012年8月8日签订一份《房地产合作开发协议书》，该《房地产合作开发协议书》第二条约定：“华享公司按照楼面地价3000元/平方米标准向中森华永红公司转让40%的K1地块项目份额，中森华永红公司与华享公司双方按项目所占比例（中森华永红公司60%，华享公司40%）共同出资开发，享有项目开发经营权利、权益，承担项目开发经营风险、亏损、责任'。虽然该条约定的外在表现形式基本符合法律规定合作开发房地产所要求的共同投资、共享利润、共担风险的基本法律特征，但《房地产合作开发协议书》特别约定：“本协议自签订日满一年之次日，中森华永红公司承诺以楼面地价6000元/平方米标准向华享公司收购原华享公司投资（指华享公司3000元/平方米楼面地价的投资）的K1地块项目份额。如华享公司依照本协议约定追加投资款项（指华享公司原3000元/平方米楼面地价以外的投资部分）的，对于华享公司追加投资部分，中森华永红公司另按追加投资款项月息4%的标准退还华享公司本息（从中森永红实际收到乙方追加投资款之日起算）。中森华永红公司收购资金的支付，亦按华享公司付款的每笔资金支付的时间节点支付。中森华永红公司延期支付华享公司款项的，应按日向华享公司承担千分之二的违约金。中森华永红公司收购华享公司投资份额的，华享公司不再参与本项目的利润分配。'上述条款实为约定华享公司不承担任何合作开发的投资风险，在一年后按100%的固定回报收回投资款。结合双方于2013年9月5日签订的《还款协议书》，约定依据《房地产合作开发协议书》第十一条的特别约定，中森华永红公司应于2013年8月9日收购华享公司投资，支付华享公司项目股权回购款，中森华永红公司确认截至2013年8月24日应支付华享公司项目回购款为31860万元。从《房地产合作开发协议书》的双方真实意思表示和实际履行情况看，即不论合作项目是否盈亏，中森华永红公司在一年后将向华享公司支付100%的固定回报，故案涉《房地产合作开发协议书》是名为合作开发，实为借贷。一审法院认定双方之间存在借贷法律关系，并适用相关法律进行审理，认定事实清楚，适用法律正确。中森华永红公司关于“中森华永红公司与华享公司之间为联合开发关系，并非民间借贷。一审认定事实错误'的上诉理由不能成立。