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本文所列裁判规则摘录自邬砚博士新近出版的「房地产开发经营纠纷：214个裁判规则深度解析」一书当中的“合作开发房地产合同裁判规则”章节。全书根据邬砚博士多年从事房地产纠纷审判的自身经历，对房地产开发经营纠纷在民事审判中存在的主要争议问题进行梳理，重点对建设用地使用权的取得的裁判规则进行了论述。对于关联裁判规则的剖析坚持问题导向，注重问题的实务解决路径，总结出了合作开发房地产合同纠纷相关裁判规则，并辅以相关的案例进行佐证。
「房地产开发经营纠纷：214个裁判规则深度解析」
9大专题 x 214 个裁判规则 x 342个案例
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裁判规则1
合作开发房地产合同所要求的“共同投资”，是指合作各方将自有资金或资产投入项目开发中。利用项目进行的融资不属于合作各方的投资，也不属于共同投资。
裁判规则2
合作开发房地产合同所要求的“共享利润”，是指合作各方对合作开发的项目成果按比例进行分配。各方所分得的利润应随项目开发经营情况而上下浮动。如果所分得的利润与项目开发经营情况不具有关联关系的，不构成“共享利润”。
裁判规则3
合作开发房地产合同所要求的“共担风险”，是指合作各方均应负担项目的经营风险。如果合作开发房地产合同约定，一方获得固定金额回报或获得固定面积房屋的，均不构成共担风险。
裁判规则4
合作开发房地产合同关系的成立，必须同时具备共同投资、共享利润、共担风险三个条件，缺一不可。
裁判规则5
合作开发房地产合同要求开发行为具有“共同性”，即针对同一项目共同投资、共享利润、共担风险。如果将同一项目切分为独立的开发单元，各方分别投资开发的，不应认定为合作开发房地产合同。
裁判规则6
当事人仅约定共同出资，未约定共享利润、共担风险的，应当根据合同其他约定，并结合合同履行情况，探寻当事人真意。如果没有排除共享利润、共担风险的，应推定为合作开发房地产合同。
裁判规则7
在签订合作开发房地产合同的同时，另行签订合同将一方根据合作开发房地产合同应取得的收益转化为固定数额收益的，应当根据该固定数额收益确定当事人之间法律关系的性质。
裁判规则8
在签订合作开发房地产合同后、项目开发基本完成时，基于对项目收益的评估或预测，将一方根据投资所应当获得的收益确定为固定数额收益的，系对合作开发房地产合同的结算，当事人之间的法律关系仍应认定为合作开发房地产合同关系。
裁判规则9
一方虽向合作方公司投资入股，但仅就合作方公司的某一项目共享利润、共担风险的，不构成对合作方的股权投资，双方之间就合作项目成立合作开发房地产关系。
裁判规则10
合同约定，一方获得国有土地使用权后交由另一方建设，建设完成后，一方获得房屋并向另一方支付建设成本及管理费用的，应当认定为委托代建合同，而非合作开发房地产合同。
裁判规则11
合同约定，一方将建成的房屋按照确定的销售基价交另一方对外销售，另一方取得销售基价与实际销售价格之间的差价，并承担销售不能的风险的，应当认定为房屋包销合同，而非合作开发房地产合同。
裁判规则12
合同约定，一方借用另一方的名义从事房地产开发，并独立投资、自负盈亏，另一方不参与投资经营的，应当认定为挂靠经营合同，而非合作开发房地产合同。
裁判规则13
合同约定，合作一方当事人以投资额为基础、根据项目开发经营情况取得收益，但其投资收益受最低收益标准保障的，有违“共担风险”的要求，不应认定为合作开发房地产合同。
裁判规则14
当事人签订的“合作开发房地产合同”约定的权利义务关系，超越了“共同投资、共享利润、共担风险”的范畴，也不能为其他有名合同所涵摄，应认定为无名合同或混合合同，并以合同约定为基础，确定各方当事人的权利义务关系。
裁判规则15
在合作开发房地产的情况下，对该项目所要求的房地产开发经营资质，在各合作方之间实行“就高不就低”原则，只要有一方当事人能够达到所要求的开发经营资质即可。
裁判规则16
基于自用目的合作开发房地产，由于开发行为不具有经营性，故合作方是否具备房地产开发经营资质、土地是否为划拨土地，不影响合作开发房地产合同的效力。
裁判规则17
合作各方约定共同出资成立项目公司，以项目公司为载体从事房地产开发的，因开发主体是项目公司而非合作各方，故该约定不因合作各方欠缺房地产开发经营资质而无效。
裁判规则18
合作开发房地产合同约定，一方借用另一方房地产开发资质从事房地产开发经营的，违反现行法的规定，但不应因此否定合作开发房地产合同的效力。
裁判规则19
用于合作开发的土地必须符合该宗地的规定用途。如果合作开发房地产合同约定的开发用途违反该宗地规定用途的，应当认定合作开发合同无效。但当事人约定依法变更土地用途后再实施开发的除外。
裁判规则20
因用于合作开发的土地不符合该宗地规定用途，合作开发合同约定先行变更土地用途实施开发的，应认定为“整体未生效但部分生效”合同。负有变更义务一方拒不履行义务的，相对方有权要求解除合同、赔偿包括履行利益在内的违约损失。
裁判规则21
合同约定，合作一方当事人以投资额为基础、根据项目开发经营情况取得收益，但其投资收益受保底条款保障的，不应以其未“共担风险”为由，认定合同无效或保底条款无效。但提供资金方以保底条款为由，规避《民间借贷规定》设定的利率上限的除外。
裁判规则22
合作开发房地产合同中的一方当事人被禁止从事房地产开发经营的，因主体不合法，应当认定合作开发房地产合同无效。
裁判规则23
名为合作开发房地产合同实为商品房预售合同，如交易方式并非以公开方式向不特定公众销售房屋，则未取得商品房预售许可证的，不影响合同效力。
裁判规则24
如果合作项目登记在单方名下，对建成的合作成果与项目权益，非登记方只享有对登记方的债权请求权，而不能主张依建造行为直接取得物权。当登记方因债务纠纷导致合作项目被作为其责任财产强制执行时，非登记方基于合作开发房地产合同产生的权利不能排除执行。
裁判规则25
合作开发的成果系违法建筑的，在分配成果时应当坚持先行政处置、后司法处置的原则。未经行政处置的违法建筑，合作各方不得请求确认权利归属及内容，不得请求分配违法建筑所对应的房屋权属、土地使用权以及违法建筑的折价款等项目利益。
裁判规则26
违法建筑行政处理前置原则，仅限于当事人的诉请直接指向违法建筑所对应的房屋权属、土地使用权、违法建筑本身的价值。当事人的诉请虽与违法建筑有所牵连，但并未直接指向违法建筑本身的，则不适用行政处理前置原则。
裁判规则27
经批准，合作开发的实际建筑面积超出合同原定建筑面积的，对超面积部分在合作各方之间的分配，按照约定的利润分配比例确定；对因面积增加导致的建设成本增加，在合作各方之间按照投资比例分担。合作各方另有约定的除外。
裁判规则28
在合作开发过程中，合作一方未按照约定投资进度足额交纳出资或交纳出资后抽逃出资的，根据“谁投资，谁受益”的原则，应当按照当事人的实际投资额确定利润分配。但合作各方另有约定的除外。
裁判规则29
在合作开发项目未完成、合作关系也未解除的情况下，合作各方一般不得要求分配利润。但合作开发房地产合同约定可以分阶段分配利润、或根据现状足以认定有可供分配的收益的除外。
裁判规则30
在合作开发项目已经基本完成、具备清算条件的情况下，可以就项目开发成本与利润进行强制清算。合作项目尚有对外债权债务未清结的，可留待确定后另行结算。
裁判规则31
实际控制项目开发经营的合作方拒不提供开发经营的相关证据，导致项目成本、利润情况无法确定的，可根据另一方的主张并结合市场行情确定利润分配。
裁判规则32
合作开发房地产合同具有“人合性”，如合作一方违约导致双方信任基础丧失的，应当解除合作开发房地产合同。但合作项目基本实施完毕的除外。
裁判规则33
合作开发房地产合同被认定为无效的，除对各方投资相互返还以外，对合作过程中的项目增值，应当以合作各方的实际投入为基数，参酌当事人过错，在合作各方之间进行合理分配。
裁判规则34
合作开发房地产合同被解除，因项目尚未完成开发导致收益难以确定的，可以投资额为基数，按照LPR的四倍确定投资方的预期收益。待合作项目清算后，再根据清算情况最终确定。
裁判规则35
在合作开发房地产过程中，对原定开发计划进行变更的，应由合作各方共同商定。如合作一方单方变更导致项目建成面积减少，应当按照原定开发计划向另一方分配利润。但因不可归责于合作一方的事由除外。
裁判规则36
在合作开发房地产过程中，合作一方以自己名义对外签订施工合同的，基于合同的相对性，应由签订施工合同的一方对外承担工程款支付责任。
裁判规则37
在合作开发房地产过程中，合作一方以自己名义对外签订施工合同，相应的工程款支付责任虽由合作一方单独承担，但施工合同承包人可向登记的项目权利人主张建设工程价款优先受偿权。
裁判规则38
在委托代建的情况下，委托代建合同与施工合同是相互独立的法律关系。与代建人签订施工合同的承包人无权向委托人主张工程款请求权。
裁判规则39
合作各方成立项目公司进行合作开发的，对各方的权利义务关系，合作协议与项目公司章程不一致的，以项目公司章程为准；合作协议有约定而项目公司章程未规定的，以合作协议为准。
裁判规则40
合作各方通过项目公司进行合作开发，在项目公司成立后，仍可以依据合作协议的约定，解除合作关系。但投入项目公司的出资，不能直接要求返还，而应通过公司清算程序解决。
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「房地产开发经营纠纷：214个裁判规则深度解析」
邬砚 博士·作品
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目 录
CONTENTS
━ ━ ━
1.建设用地使用权的取得规则
1.1出让取得建设用地使用权
1.2划拨取得建设用地使用权
1.3转让取得建设用地使用权
1.4通过项目转让取得建设用地使用权
1.5通过受让目标公司股权的方式间接取得建设用地使用权
1.6通过与地方政府签订招商引资协议取得建设用地使用权
2.合作开发房地产合同裁判规则
2.1合作开发房地产合同的认定标准
2.2名实不符的“合作开发房地产合同”甄别规则
2.3合作开发房地产合同的效力判定规则
2.4合作开发成果的分配规则
2.5合作开发房地产合同的违约责任分配规则
2.6合作开发过程中对外债务承担规则
2.7以项目公司为载体的合作开发
3.商品房买卖合同的订立、定性规则
3.1商品房买卖合同的要约与要约邀请
3.2商品房买卖合同的预约与本约
3.3商品房买卖合同的性质确定
3.4以房抵债合同的性质确定
3.5商品房买卖合同与装修合同的关系界定
4.商品房买卖合同的效力判断规则
4.1商品房买卖预约合同的效力判断
4.2商品房预售合同的效力判断
4.3商品房买卖合同的备案
4.4处分权受限的商品房买卖合同的效力判断
4.5商品房现售合同的效力判断
4.6商品房买卖之“黑白合同”的效力判断
4.7商品房买卖合同无效的法律后果
5.商品房买卖合同的履行规则
5.1商品房买卖合同履行中的房屋交付
5.2商品房买卖合同履行中的权属登记
5.3商品房买卖合同履行中的预告登记
5.4商品房买卖合同存在权利冲突时的履行顺序
5.5房地产调控政策与商品房买卖合同的履行
6.商品房买卖合同的违约责任规则
6.1违反商品房买卖预约合同的法律责任
6.2开发商违反交房义务的违约责任
6.3开发商逾期办证的违约责任
6.4违约责任的范围界定
6.5按揭购房合同的责任界分规则
7.商品房买卖合同的惩罚性赔偿规则
7.1惩罚性赔偿责任的适用范围
7.2开发商对违约行为进行事后补救的时间限制
7.3与惩罚性赔偿责任相关联的其他法律责任的确定
7.4惩罚性赔偿责任的范围确定
7.5面积误差超过3％的惩罚性赔偿
8.开发商与购房人的权属界分规则
8.1绿地、露台的权属界分规则.
8.2会所等公共场所的权属界分规则
8.3车库的权属界分规则
9.商业地产租赁合同的裁判规则
9.1商业地产租赁合同的效力判断
9.2产权式商铺的售后租赁
9.3商业地产租赁中的同业竞争禁止
9.4商业地产租赁中的消防验收
（上下翻动即可查阅全书目录）
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