《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）（简称《国有土地使用权合同纠纷司法解释》）第十二条【本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同】。
因此，“共同出资”、“共享利润”、“共担风险”是构成合作开发房地产合同的基本内容和法律要件。
1、名为合作开发，实为土地使用权转让合同。《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十一条【合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同】。
2、名为合作开发，实为房屋买卖合同。《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十二条【合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同】。
3、名为合作开发，实为借款合同。《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十三条【合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同】。
4、名为合作开发，实为房屋租赁合同。《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十四条【合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同】。
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注：《物权法》第一百零二条【因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。】
1、合作各方签订的书面协议能认定各方之间存在合作开发关系，符合“共同投资、共享利润、共担风险”的合作关系特征，全部合作方对承包人承建的工程属于共同受益人，应承担连带责任。北京高院(2014)高民终字第698号、(2018)最高法民终846号、(2019)最高法民申3727号。
2、未与承包人签订建设工程施工合同的合作方，在施工合同履行过程中，实际参与了工程建设，例如，向承包人支付过工程款，在工程签证上签字或盖章，参与工程结算，成为事实上的共同发包人或形成债务加入，故应当对欠付工程款承担连带责任。(2019)最高法民终341号。
(2017)最高法民申1775号，裁判理由：
首先，航发乳山分公司与原昌隆公司签订的《合作开发房地产合同》约定双方权利义务，约定双方按销售收入的35%和65%进行分配，并非为收取固定利益，且合同中亦未约定仅由一方承担经营风险，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“不承担经营风险，只收取固定利益”规定的情形。航发乳山分公司与原昌隆公司之间系共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同关系。航发乳山分公司、航发公司申请再审主张与原昌隆公司之间为国有土地使用权转让合同关系事实依据和法律依据不足，不予支持。
其次，虽然鑫炬公司与原昌隆公司是《建设工程施工合同》的当事人，但如前所述，航发乳山分公司与原昌隆公司系合作开发房地产合同关系，涉案工程登记在航发乳山分公司名下，并以其名义向鑫炬公司发出中标通知书。鑫炬公司二审提交了《建设工程质量监督登记表》等相关证据，涉案工程设计、管理、监督、审核及验收的相关材料上均载明建设单位系航发乳山分公司并经其签章确认，能够证明航发乳山分公司实际参与了涉案工程的施工建设并因此获益。航发乳山分公司虽未直接与鑫炬公司签订案涉《建设工程施工合同》，但基于上述事实，原判认定航发乳山分公司对原昌隆公司欠付鑫炬公司的工程款及利息承担支付责任并无不当，原判认定航发乳山分公司系航发公司设立的分支机构，不具备法人资格，航发公司亦应承担支付工程款责任并无不当。
NO. 5｜伍
承包人不能突破合同相对性，向其他合作方主张工程款债权。其他合作方不存在取代施工合同的发包人或因加入债的履行而与建设工程施工合同的发包人成为共同发包人的前提下，不应对欠付工程款承担连带责任。
连带责任是依照法律的规定或者协议的约定所负担的责任形式，承包人要求全部合作方对欠付工程款承担连带责任的，必须有约定或法定依据。
最高法【公报案例】(2007)民一终字第39号、最高法（2014）民申字第2024号、江西高院（2014）赣民一终字第22号、河南高院(2020)豫民终1203号。
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