破产管理人仅对双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，对于债务人单方未履行完毕的合同，管理人不享有解除权。
赵某与甲公司法定代表人钱某系朋友关系，赵某1系赵某之女。2010年1月29日，甲公司(甲方)与赵某1(乙方)签订《投资协议书》约定：乙方暂向甲方投资255万元用于甲方“综合服务中心”的开发，甲方以位于“综合服务中心”的第六栋至第十五栋共拾空门面用地回报乙方。
后赵某1按照约定向甲公司支付了255万元。2010年7月，赵某与甲公司法定代表人钱某口头协议，以118万元的价格再增加4空门面。之后2010年7月14日至同年10月14日期间，赵某1分六次向甲公司支付了118万元。后钱某与原告赵某口头商量，将赵某的安置地门面调整为北面的第一至十四空。截止目前，本案诉争的房屋未竣工、验收。
2013年5月，赵某、赵某1得知的房屋已被预售网签登记到他人名下。2014年3月17日，法院已立案受理甲公司申请破产重整一案。
赵某、赵某1向法院起诉，请求确认房地产项目中北面第1至第14空门面房屋(共7层，地下1层、地面6层)为其所有。法院未支持其该项诉讼请求。
赵某、赵某1不服，上诉至中院，中院判决驳回上诉，维持原判。
赵某、赵某1仍不服，向高院申请再审。高院判决撤销中院和县法院判决，确认案涉房产为赵某1、赵某所有。
赵某1与甲公司签订的《投资协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《投资协议书》名为投资，实为合作建房即合作开发房地产，由于赵某1、赵某在合作开发房地产的过程中提供资金但不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，一审判决认定赵某1与甲公司签订的《投资协议书》实为房屋买卖合同正确。
本案中，双方当事人未就应付房款和已付房款进行结算，不足以认定赵某1、赵某已经足额支付房款，即使按照一审判决认定的赵某1、赵某支付项目的款项为1123.8万元和一审判决推算的赵某1、赵某应支付房款大约为1314.82万元，亦不足以认定赵某1、赵某已经足额支付房款，且本案诉争所涉房屋建设工程未竣工验收，故一审判决认定双方当事人未实际履行完毕合同义务正确。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同”。本案中，自一审法院于2014年3月17日受理甲公司破产申请之日起二个月内，甲公司管理人并未通知赵某1、赵某是否继续履行合同，赵某1、赵某亦未催告甲公司管理人，即使按照赵某1、赵某于2014年5月30日提起本案诉讼视为催告，甲公司管理人亦未在三十日内答复继续履行合同，故一审判决认定双方签订的《投资协议书》已经解除有事实依据和法律依据，并无不当。
鉴于双方当事人签订的《投资协议书》依法已经解除，故赵某1、赵某请求确认甲公司名下房地产项目中北面第1至第14空门面房屋归赵某所有的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审判决不予支持正确。
人民法院审理民事案件，对当事人签订的合同效力及性质应依职权予以审查，不受当事人请求所局限。甲公司与赵某1签订的《投资协议书》以及赵某与钱某达成再增加4空门面的口头协议，应视为一个整体(以下统一称为《投资协议书》)。该《投资协议书》不违背法律和行政法规的强制性规定，又是双方当事人真实意思表示，应依法确认有效。双方当事人应按诚实信用原则履行各自的权利和义务。
关于《投资协议书》性质问题。《中华人民共和国合同法》(以下称《合同法》)第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案，双方签订的《投资协议书》虽然约定了赵某1在合作过程中可以退出并收取利息，不符合合作开发房地产风险共担、利益共享的特征，但《投资协议书》也没有约定共同投资、共同管理，而是约定赵某1支付相应土地款，承担与建设有关的所有税费，且赵某1在履约过程中就土地购买款进行了单独核算和支付，并约定承担修建房屋的工程款和相应税费，特别是甲公司向赵某出具的部分收条上注明的是“建房款”，因此，本案当事人的真实意思就是赵某委托甲公司代为建设案涉房屋。根据《合同法》第一百二十四条关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，本院认为将案涉《投资协议书》认定为委托代建合同更为妥当。一、二审法院认为《投资协议书》名为投资协议实为房屋买卖合同欠妥，本院予以纠正。
关于本案能否适用《企业破产法》第十八条认定《投资协议书》已经解除的问题。本案《投资协议书》名为投资协议，实为委托代建，双方在合同中没有对各自的权利义务作出详细约定。根据《合同法》第六十二条(五)项关于“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，本案双方当事人的合同义务只能从委托代建合同的主要义务来评判。在委托代建合同中，委托人的主要义务是提供土地并支付建设工程款，被委托人的主要义务是交付符合质量要求的建筑物。本案中，赵某、赵某1已出资购买了土地，并委托甲公司代为建设，其支付工程款的义务也已履行完毕。《企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。该条规定是合同双方当事人均未履行完毕的情况下，债务人才有权决定解除合同。本案赵某的合同义务已经履行完毕。案涉合同属于债务人单方未履行的合同，不符合《企业破产法》第十八条第一款的规定，甲公司管理人不享有解除权，故赵某、赵某1关于本案不能适用《企业破产法》第十八条的规定认定《投资协议书》已经解除的再审理由成立，本院予以支持。
关于案涉门面能否确认为赵某、赵某1所有的问题。因法律行政法规不允许自然人直接从事房地产开发，涉案宗地又是一个整体，不可分割，赵某、赵某1不能直接登记为案涉土地的使用权人，只能与甲公司约定由赵某和赵某1出资购买案涉14空门面的土地，以甲公司名义建设。赵某和赵某1是14空门面土地的实际使用权人，甲公司只是名义权利人。案涉房屋是甲公司受赵某委托代建，所有权属赵某、赵某1。根据《破产法》第三十八条关于“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”的规定，案涉房屋应归赵某、赵某1所有。且案外人周某与赵某、赵某1情况一样，产权服务中心已为周某颁发了产权证，按照同事同办原则也应确权给赵某、赵某1。赵某、赵某1关于请求确认案涉门面归其所有的再审理由成立，本院予以支持。
即便如原审法院认定本案双方当事人之间是房屋买卖关系，那么根据《破产法》第三十条关于“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后自破产程序终结前债务人取得的财产为债务人财产”的规定，案涉房屋为甲公司财产。如前所述，因赵某已履行完合同义务，甲公司管理人不能单方面决定解除《投资协议书》。在此情形下，关键是如何确定买受人赵某就其所购房屋享有债权的清偿顺序问题。在破产程序中，原则上应尊重破产程序开始前依据实体法规范确定的权利顺位。最高人民法院有关司法解释对支付了全部购房款的买受人的权利应如何保护作出了规定，应当作为在破产程序中处理该问题时参照的依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案赵某与甲公司之间订有合同，赵某已支付全部款项并占有使用案涉房屋，没有取得房屋所有权证的原因不能归咎于赵某。参照上述司法解释的规定，赵某对案涉房屋享有物权期待权，物权期待权应优先于普通债权清偿。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第十四条至第十六条规定之精神以及破产法理论，并非所有的个别清偿行为均属无效。无效的个别清偿行为的实质要件之一是此种个别清偿损害了其他债权人的合法权益。在权利保护顺位上，优先保护物权期待权，是合法的更加优先的权利，在性质上属于别除权，该权利的行使不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，自然不构成法律上所禁止的无效的个别清偿行为。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款关于“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，甲公司应将案涉房屋过户登记给赵某、赵某1。根据上述司法解释的规定，赵某可请求甲公司继续履行案涉合同，协助赵某办理房屋所有权转移登记，通过法院判决的履行和执行，赵某、赵某1仍能够取得案涉房屋所有权。换言之，如将案涉《投资协议书》认定为房屋买卖关系，不但违背了当事人的真实意思，而且增加了当事人诉累。
1. 债务人进入破产程序后，对于双方均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定是否继续履行合同。如管理人在法院受理破产案件之日起二十日内未通知继续履行合同的，则视为合同解除。
2. 需注意的是，《破产法》第十八条仅适用于双方均未履行完毕的合同，对于一方已履行完毕合同项下的义务的，管理人不再享有对合同是否继续履行的选择权。如双方为就解除合同达成合意的，合同应继续履行。 来源：股权专业律师
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