与房屋处置相关的契税政策解读

来源：江苏省连云港地税局  时间：2012年09月11日

房屋处置涉及到房屋权属的变更，不同的处置方式适用于不同的契税政策。

一、拆迁居民因拆迁重新购置住房的契税缴纳问题

根据《财政部  国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对城镇居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿的，对超过部分征收契税。

房屋因房地产开发而拆除，房地产开发公司回迁安置，属于房屋交换。《契税暂行条例》规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

二、夫妻离婚析产涉及房屋权属发生变化的契税缴纳问题

根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因离婚夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方或按一定比例划分权属，是在权属共有人内部分割而发生的权属转移行为，不是《中华人民共和国契税暂行条例》规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋的归属人不缴纳契税。

三、房产证由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税缴纳问题

根据《财政部  国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税[2011]82号）规定，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

四、购买精装房屋的装修费用的契税缴纳问题

根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函[2007]606号）规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖已装修的房屋，装修费用应包括在内。

五、将个人房屋投入自己投资的个人独资企业的契税缴纳问题

《财政部  国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。根据《个人独资企业法》的有关规定，个人独资企业的财产为投资人个人所有。因此，将个人房屋投入该自然人投资设立的个人独资企业，其权属没有变动，不缴纳契税。

六、出租房屋永久使用权的契税缴纳问题

根据《国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复》（国税函[1999]465号）规定，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不缴纳契税。

常见问题解答

1、问：在回迁安置中选择了超面积房型，同时支付给开发商（拆迁方）一定数额的购房款，是否需要缴纳契税？

答：对城镇居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿的，对超过部分征收契税。支付给开发商购房款行为，实际上等同于拆迁重新购置住房，对超过部分需要缴纳契税。

2、问：房产证加上妻子和女儿的名字是否需要缴纳契税？

答：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。而将部分房屋权属变更至子女名下，可通过买卖或赠与方式，并按买卖或赠与缴纳契税。

3、问：购买精装修房屋，装修部分费用未写入购房合同中，是否可以按购房合同价格缴纳契税？

答：房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖已装修的房屋，装修费用应包括在内。因此，不论装修费用是否写入购房合同，精装修房屋的契税计税价格中应包含装修费用。