有问必复自建不动产即有自用又有出租，进项税如何抵扣？

每日税讯会员问：2016年5月1日以后自建的一栋不动产，若一部分是自用，一部分是出租。问：1、其进项税怎么抵扣？2、以后发生的改扩建及维修费用取得的进项税怎么抵扣？

答：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

根据上述规定，该项不动产有出租，有自用，不属于专用于不允许抵扣项目的不动产，其进项税额准予全部抵扣，因此自建发生的全部进项税可以分2年抵扣。以后发生的改扩建费用，增加不动产原值超过50%的，进项税也应当分2年抵扣；维修费进项税可以在发生时抵扣。

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