逆势扩张，奠定格局(2)

上一篇我们从一些网上的公开资料介绍了一下哈同发家的背景。

而本篇，与世面上的讲哈同的文章肯定是截然不同的，因为我们不是来研究历史的。

历史就是一个钉子，挂我们想挂的东西。

由于哈同相关的史料其实非常少，很多材料为尊者讳，颇多溢美之词，导致大量的材料以讹传讹。

尽管如此，本篇还是尽量用严肃的史料，加上地产操作的思路，还原哈同地产发家的整个逻辑，能让大家能有所收获。哈同的发家，其实就是靠两“土”，烟土和土地，就是所谓的两“土”。

烟土，就是鸦片。

哈同早期，一直在沙逊洋行打工，而且是一路由看门人升到了中层管理者。

沙逊洋行本身就是大鸦片商，据说林大人在虎门销毁的鸦片有一半就是沙逊家族的。

在哈同的打工生涯中，就是帮老东家沙逊洋行做鸦片贸易，这个其实不是什么太光彩的事情。

1885年中法战争结束的时候，哈同35岁左右，其实还在沙逊洋行打工，是一个高级打工者，本身没有太多的积蓄，谈不上能抄什么大底。

据有关史料，哈同依靠精准的判断，在这次抄底过程中，帮沙逊洋行赚了500多万两银元，而哈同，也利用自己的积蓄，购入了一些地皮，发了一笔小财，远远达不到巨富的程度。

可见，即使是抄大底，你资金不够，积累不够，就算判断再精准，可能也赚不了多少。

靠地产发财，还是要靠资产正确的配置，加上时间，方能有所成绩。

一个35岁的人，有能力有才干，尤其在房地产方面可以说是天才，但是在哈同看来，他的晋升之路也到头了，这一辈子都不太可能升为“大班”。洋行的大班就是类似现在CEO之类的角色。

为什么呢？

这次抄底，哈同立了大功，沙逊洋行给哈同的奖励却非常微薄。

所以，在哈同看来，再怎么干，想在职场之路上有所提升，是非常难的，这就是职业经理人的宿命吧。

就在哈同即将认命的时候，机会却不期而至。

1886年，新沙逊洋行看中了哈同的房产方面的才能，以高出老沙逊洋行一倍多的薪水聘请哈同做大班协理（总裁助理、房地产业务线分管总裁），专管房地产经营。在哈同做大班协理期间，仔细研究了上海房地产未来的走向。

这里我们要说一下上海房地产当时的背景。

首先要说清楚当时上海房地产为什么涨？

其实不是上海房地产涨，而是租界房地产涨。

因为什么呢？

两个字，法制。

虽然租界这个东西是个屈辱的事情，但是当时洋人就是管的好（背后是洋人的母国保护）。

1853年3-4月，太平军攻取南京、镇江，9月，小刀会攻取上海县城，大量的华人进入租界避难，不少都是富人，带入了不少的资金。

反正就是从那个时候开始，华界内乱很多，租界相对安全，涌入的人口越来越多，这个是租界繁荣的大前提。

人口和资金的涌入，导致的结果是什么？

地产和租金大涨。

租界的管理机构称为工部局。

从1869年开始，上海公共租界实行“租界章程”，正式规定工部局可以征收地税。工部局为了方便征税，决定对土地进行估价，每隔几年进行一次估价。从1869年到1933年，地价进行了19次调整。

当时租界比较繁华的是广东路，福州路。

哈同判断，投资广东路、福州路，空间不会太大，因为价格已经起来了，不是足够便宜。哈同看中的是南京路。

“南京路居虹口、 南市之中 , 西接静安寺 , 东达黄浦 , 揽其形胜 , 实为全市枢纽 , 其繁 盛必为沪滨冠”。

当时的南京路，可谓冷冷清清，地价极为便宜，并不为人们所看好。于是，哈同帮助新沙逊洋行大量购入南京路周边的土地，1880年末的时候，新沙逊洋行在南京路的地产已经成为当时的第一。

同时，哈同也利用自己的积蓄、租金低价购入南京路的地产。

看到这里，大家可能认为哈同眼光精准，是靠眼光取胜。

但是如果你知道下面这件事情，可能你就不一定这么认为了，至少眼光不是绝对的。

哈同1887年，就是到新沙逊洋行后一年，找人托关系，当上了法租界工部局董事。前面我们说过，工部局就是租界的管理机构，也就是说哈同在工部局对租界的发展有一定的发言权。1898年，哈同又改任上海公共租界工部局董事。

我们前面讲到租界地产为什么涨价的原因，但是南京西路为什么会涨，会异军突起呢？

除了南京路地理位置确实不错外，还有一个很重要的原因，就是四个字“越界筑路”。

什么叫做越界筑路？

就是公共租界在很多准租界部分修路，将这些准租界部分纳入管理范围。

就是通过筑路的方式，偷偷扩大租界的范围。

这就相当于现在某某大城市要将周边某某县纳入范围，并且要修很多条地铁并注入大量投资一样。

这里有所不同的是，租界当时并不是很大，越界修路后，很多地方反而后来居上，成为新的商圈。那么在向哪个方向修路上，工部局各董事分为好几派，存在巨大的分歧，毕竟这是巨大的利益啊。最终，哈同一派的意见占了上风，越界筑路的第一条路就是静安寺路，也就是现在的南京西路。

1901年后，哈同有了一定的积累，开设哈同洋行，是哈同腾飞的开始。

就说哈同铺路这件事情，其实就体现了哈同老练的操作手法。

当时一首民谣这样称赞他：“哈同哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用。攒钱铺路，造福大众。筑路筑路，财源亨通。”

哈同愿意拿出60万两白银购置铁藜木来铺设地面，后来被传为红木，本质不是为了造福大众，而是制造爆点新闻，吸引流量，最终也得偿所愿。

除了买得便宜，制造流量之外，我们也谈谈哈同先生的杠杆。

据史料显示，哈同刚刚开始房地产经营时，虽然有一定的积蓄，但是还是极为有限。哈同利用公共租界董事的身份，将房产在英国汇丰洋行进行房产抵押，然后将抵押款再投入购房，如此往复。那么哈同的杠杆率有多少？哈同等8家英国房地产公司向银行抵押借款，抵押额达到资产额的89.7%。

在租金，空间利用方面，哈同还有一些独特的手法，但是属于术的范畴，就不再赘述了。

今天我们讲讲最精华的部分。

上篇我们提到，哈同这个人能吝啬，连蜘蛛爬过的牛奶都要喝掉，冬天不开暖气等等。

但是，有的时候他又非常的慷慨，比如修路60万两白银，修爱俪园，70万两白银，眼睛都不眨一下。

难道这个人是精神分裂吗？

其实这个就是哈同发财的核心秘诀，或者说是他的精神内核。

这两件事情其实放在一个人身上一点都不冲突，这实际上是一块硬币的正反面。

哈同50岁左右才开始单干，可以说之前打工的岁月，个人都是非常节省的。这个体现了什么呢？

这里并不是说个人节省就能省多少钱，而是一种将资源利用到极致的心理在生活上的映射。

牛哥是学IT的，有很多计算机方面的课程就体现出这种思想。

比如说操作系统，就是你们用的windows，从最早的核心原理来看，就是要将资源压榨到极致，每一个CPU的时间片，每一个块内存的使用，都要压榨到极致。

反正这是机器，不压榨白不压榨。

光靠这个，能成为一个中产高产，是没有问题的。

关键是，哈同能在50多年的积累后，碰到机会，就敢于All in。

你想想，你省吃俭用几十年，碰到一个时机，一个好的标的，一把将几十年的积累全压上，你手抖不抖？

有的人就能轻松做到，好像天生的一样。

有的人，开个几万块的破车，家里住旧房子，老婆也没几件像样的首饰，这人能做到对这无所谓，然后买几百万的房子再贷几百万的款眼睛都不眨一下，买下来之后租给了别人。

这其实不矛盾。

这也是一种资源上的极致利用。

对于不能钱生钱的，就尽量压榨，对于钱能生钱的，敢于有把握的豪赌，这本质是一件事。

你可以查一下，哈同花园后来住进来多少名人，70万两全部变成zz资本了。

哈同夫人罗迦陵真是公关界的奇才。