老马谈房产——房产购买的要素'板块'

南京各板块房价趋同了吗？---兼谈房产购买要素'板块'

近日，有媒体报道，南京部分板块房价趋同，给予消费者更多的选择机会，大概是个好消息，可是，板块价格真的趋同？板块这个要素在购房行为中，究竟如何评判？我想以南京为例，谈个人经验。

首先应明确区位的概念，在考察房产市场的时候，行政区、板块、地段应该是一个从大到小的范围。比如，鼓楼区是行政区划，河西可以是板块，龙江也可以是板块，而新城市广场则是地段。在我看来，所谓板块，是具有较为统一的规划以与建设以及较为统一的生活方式为特点的特定区域。毫无疑问，河西、江北新区、江宁新城、仙林新城才可以称之为板块。而板块内部有细分，比如河西可以分为江东、新城、奥南等。详细的地段，则是一个生活配套区域的概念，比如说万达广场的地段。当然，以上分类，不同人有不同看法。


板块价格趋同，可能是指奥南某个楼盘与江北新城某个楼盘的均价较为接近，当然，与江宁前段时期的成交价也更为接近。我想说的是，不能用奥南这个细分的板块来草率衡量河西或者奥体的均价，显然，整个河西或者奥体地区的均价自然是比江宁与江北要高出许多。而新城板块则是整个河西地区最为坚挺的地区，其原因各位考察。

板块的发展应该是与城市蔓延的方向息息相关，最显而易见的就是规划与基建往哪儿流，哪个板块就好。河西尤其是奥体附近投入那么多的资金，房价会大幅下跌么？板块的形成过程，往往是一个配套从不成熟到成熟的过程。第一个是生活配套逐渐成熟，奥南相比较新城，自然是荒凉有余，配套不足，房价自然不能相比。可是当一切成熟了，还买得到么？第二个过程是人的生活方式不断趋同的过程，比如某个板块的人会集中性的选择某种出行方式与某种消费方式，这个差异性也可以观察。第三个过程是各个板块的各类附属资源的成熟，比如学校配套等。每个板块发展所处阶段不同，以上三个过程不断完善，房价也不断走高。


板块发展还有个不容忽视的点，就是自身地位与房产定位匹配的问题。比如，在奥体，某家开发商大规模铺铺开不通透户型，也许就存在一个不匹配的问题。最近，有某家企业在江心洲开发特殊形态地产，我想，必定是思考了很久才做的大手笔决定。这种对于板块自身定位的思考不仅仅来源于规划，恐怕更多还有对于土地禀赋属性的思考。

如果细心观察与思考，是不难看出那个板块值得消费的。那所谓价格趋同，应该说是不同板块的房价在不同的发展时期的价格区间出现重叠而已。