房地产：过剩还是稀缺？
随着各大城市开始不断增加土地拍卖的供应，地块交易开始逐步回暖，于是乎，一群人期待新的地王的产生，于是乎，又有一群人担心房地产市场的再次疯狂，于是乎，还有人在担心，自己以后还能不能买得起。应该说，总量全面过剩，优质资源依然紧缺。
总量过剩是不争的事实，按照统计数据看，拿全国城镇住宅建成面积除以全国城镇人口，全国城镇居民人均居住面积已经超过了17个平方，预计到今年年底，大概这个数字要达到19左右接近20！这是一个多么恐怖的数字！
在我看来，房地长应该具有区域性、周期性、板块地段差异性以及产品自身异质性四个特征。周期性这个不言而喻，现在已经进入了下行周期，下行不代表崩盘，离崩盘早着呢，话说回来，崩盘对全国人民都没好处。当然，周期性从表面看是跟库存的去化率有关，背后对应的是购买力的行程，也就是居民收入的积累。
区域性最大的特征，沿海强于内陆，长三角强于其他地区，省会城市强于其他城市。这个是大家都知道。其实判定区域的重要因素在一个城市产业形态的高低以及一个城市的工业化基础。大凡没有深刻的工业化基础的资源输出型城市、旅游城市地房价都很危险。但是工业化进程是对应产业结构升级的，随着机器对人工的逐步替代，没有较高产业形态，对于金融、医疗等没有吸引力，就是对于人口没有吸引力。所以，目前看，绝大部分城市都不具有这种能力。从这个角度分析，中国绝大部分城市房价快速上涨的基本要素已经不存在。再回想，人均19个平方，大城市还远远达不到这个数字，那就意味着其他城市严重过剩。
我们都知道，人口的集聚是城市化的重要指标，也是支撑房价等消费的重要因素。以南京为例，一个位于东部地区的大型省会城市，2013年度《南京市人口发展报告》显示，2013年末常住人口口径下，人口出生率7.8%。人口死亡率4.5%。人口自然增长率3.3%。2013年度南京市净流入人口首现负增长，南京主城六区以近12%的土地面积竟然集聚了55%的常住人口。尤其是鼓楼、玄武、秦淮、建邺老城四区以不足4%的面积集聚了超40%的常住人口。多么触目惊心的数字，随着时间推移，人口出生率下降，人口死亡率上升，人口净流入持续下降，将会是多么恐怖的情况！并且很明显，城市面积蔓延的速度远远大于人口向城郊扩散的速度，请问，城郊的房子，有人住么！倘若南京如此，其他城市呢？！
当然，正式因为房地产具有的板块地段差异与自身产品特性差异，又使得非常优质的房产是紧缺的。那种地段好、学区好、居住环境好、开发商口碑好的楼盘，在南京这样的城市或者说在所有的城市，是很少的，占一个城市总建面积的比例也是非常小的。关于如何按照各种要素去选择特定的楼盘，之前有写过，所以不再重复，大家自行判断。
记得之前分享过，按照租售比，现在大部分城市的大部分房产的租金都收不回房价。要不是几年前购入房产的价格极低，真的不如把钱放银行啊，虽然放银行不是最好的选择！
你还疯狂的买房嘛？！应该是对手头的房产进行优化配置！那么，问题来了，如何选择优质房产？请继续关注我们的公众号，可以面授机宜！
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