【老马谈房产】：房产消费的需求在哪里？

忙过一阵，终于得空写几句。近来，不管从哪个统计口径出发，目前全国城镇居民人均住房面积到2014年底，已经有25-30个平方，这个数字高得可怕，也就是造成对于房地产住宅市场过剩的一个重要判断，随着城市化进程中人口向大城市流动速度大幅下降，导致的过剩更加可怕。可是我们不紧要问，为啥房地产价格大幅下跌的可能依然不存在？这个就得重新审视目前或者未来一段时间，消费的需求在哪里。

NO.1

大城市特别是产业结构形态较高的城市，人均收入依然在上升，所以，购买力持续保持较高水平，因此，改善性需求依然存在。

NO.2

人口向大城市流速大幅减缓，还有大部分城市人口增速下滑，但城市移民者的父母至亲很快要面临一个居住养老的问题，随着国人安土重迁理念的改变，这部分需求在释放。已经涌现出许多买房给老人住的例子，这类基本上是小房子，离公共交通、医疗设施、孙子孙女上学较近的房子。

NO.3

既然人口不往城市流，人哪儿去了？显然是靠近龙头城市的城市带上的，中型城市，往往人居环境好，就业岗位也不错。这个就是为什么说大部分城市房价不会出现大幅下跌的重要原因。这类人需求基本上都是围绕着中型城市离主城不远的品质较高的楼盘，反正总价也不高，反正开车也不是很堵，反正城市规模不大。

NO.4

投资性需求。虽然房地产价格快速上涨的时间段已经过去，但依然不失为一个投资的工作。既然是投资，就要求总价低，易出售，租金高。说白了，沿着生活方便的地铁站或者高端商业圈找小户型呗。