老马谈房产 | 年中了，还在关注房地产市场么？

年中了，

南京大学经济学院 马骏博士

雨夜，暴雨如注，急匆匆自杭回宁，虽然同属雨季江南，也就是南京的夜让人觉得那么熟悉。周围的方言，起伏地高架都很亲切，其实只是因为他们是我平时生活中的日常。瞬间一个问题上了心头，如果在南京这座城市没有自己的“房子”，还会如此亲切？是思维的习惯也是自己感兴趣的点，到了每个城市都要去把城市建设、房地产市场观察一番，更巧的是这次去杭参加了不动产方面的会议，带回来很多论文，需要细细品味。

回宁的路上，读到竹林潇潇的一段文字，真是美极了，这里请允许我转载，她写道，“你有多久，没有静下来，好好地吃过一顿饭了？仔细品尝每一粒米，想象它们是怎样在每一个雨天吮吸露水，在每一个灿烂的日子里沐浴阳光。然后它长成了一粒成熟的稻谷，经过舂，经过扬谷，变成白白胖胖的大米，最后蒸过热腾腾的桑拿，汗涔涔地来到你面前，害羞地等着你品尝它，渴望你的赞美。”这段文字美极了，跟她一样同是关注这个市场的人，这位朋友的笔调才情却是我特欣赏的。每天都看看各种“地王”、“涨价”等之类的文字，还能安心享受生活的美好么？

我想，淡定源于对于未来的把握，安心源于对于观察力可以穿越市场的波动。自从2014开始在耿教授公众号写地产市场观察的文章以来，预测准了很多，慢慢地有人开始追逐我文章。其实，我只是写出来整理我的思路而已，准或者不准也就那么回事。然而，因此而结识了一些地产界的人以及一些校友，甚感这是最大的收获。慢慢地，有人在期待最新的观点，最新的看法，只是我写或者不写都看空闲与否，自是不会如媒体人那样勤奋爬格子。

年中了，又是很多人开始预测下半年楼市。有人说，我说点什么？其实最该说的还是，生活是美好的，房子最根本还是用来住的。看不清方向的时候，选择等待、诗歌或者远方，都是不错的选择。非要说点什么？说吧，其实预测这种东西，趋势开始了，就没啥好说的，无非就是根据最新的形势，不断修正预测呗，可是之前都说了，还是再说一遍。那就把年初的10个预测再逐一解释一遍。

1

2016总体价格看“涨”

亲，准备好钱了么？

     

之前曾经说，资产短缺、通胀预测与投资恐慌是这个市场的基本现实。以前还说过，随着宽松来临与资本市场在2016年的波动较大，一线以及个别大城市的土地作为大资金避险的标的是最近一段时间的趋势。供给面上不缺资金，绝大部分二线、三线、四线城市房价透支的现实已经使得宽松的资金全面涌向个别城市。而在放开限购之后，购买房地产的资金也开始向个别城市靠拢。我还说过，这个宽松的货币政策的大背景下，不买房，还能干吗？对了，最近有人说下半年货币政策收紧，绝对不可能！为啥？债务危机还没过去呢！

2

2016年总价低的投资标的

很难找到了

     这个预测是必然实现了。房地产一旦承载了更多的投资的职能，那么这个被过分金融化的产品会跟股票市场火热起来有一个共同的相似点：便宜的筹码先被消灭掉！

3

2016年等着外地土豪

与本地土豪一起抢优秀的产品

      

南京总这么涨，其他地方总不涨，聪明的资金当然会到南京了。大城市发展的吸金能力强吧？但是，别忘了南京特殊的地理位置，南京距离上海的距离与杭州距离上海的距离远了100多公里，南京辐射的区域远远胜过于杭州。

4

2016年很多二手房越来越难卖

      

早就说过了，南京房市二手房市场首先分化。“五改二”其实是2015年很多人资金来源的重要推手，改善型居住成为了2015南京市场的一个重要 推动力，这种改善不仅仅限于奥体地区的大平层，也包含带有学区的改善、到河西南、江宁、南站、仙林等地的改善。可是，既然改善了，那么原有的房子卖给了谁？这个大家都能想到。所有的成交都是资金的交换。我还说过，短周期的根本原因是一定时期内，市面上的购买力是有限的。购买力的累积需要的是时间！另外，市场冷热的先行指标是二手房，把新房的价格压住，有个啥用！

5

2016年依然会出现排队抢房，

只是有楼盘不会像2015那样火爆

     

为啥这么说，南京房市供给结构依然问题凸显。虽然今年成交量巨大，但从地块的位置看，开发商都知道南京的土地供应部门藏了很多的“好地”没有卖，就连奥体核心区还有好几块地等着拍。而且具有较好户型设计，且物业上档次的，寥寥无几。我曾分析过，物业的发展有三阶段特征。目前较好的物业不仅仅是提供舒适管理，更多的是小区公共服务供给，据我观察，很少有企业做到。另一方面，在刚需方面，公共交通发达的小户型供应量依然很少。这个供给结构存在问题，使得部分资金不得不“将就”购买现有的产品。今年上半年看，河西中部的某楼盘火爆才正常，其他的去化率没那么疯狂了吧。

6

慎重选择区域

最值得期待的还是江北与奥体核心区，

请记住是核心区

 

南京值得期待的区域没有改变。值得期待并不是说目前这些区域已经发展很好，而是未来的潜力巨大。很早就说，最值得期待的就是奥体核心区与江北核心区，一个是已经获得了天量的投入，一个是即将获得天量的投入。请注意，这两个地区的共同特征是原始地块比较荒芜，且不远。那个啥，还有人说我是奥体与江北的托，这两个区域需要托儿么？

7

2016年新房定价可能会出现地王楼盘贴着成本定价的情况

地王推动价格上涨，可是很多地王贴着成本卖房的例子又不是没有过。取决于市场的消化能力与开发商的资金周转实力。房地产市场典型的周期性，江北、奥体就算是涨幅最高的区域，最大的推动力是“补涨“，接下来就看硬实力。从现在开始到年底看看，哪些楼盘几乎是贴着地价与建筑成本定价的。

8

当一旦涨速下降了，

大家购房不那么着急了，

拐点可能就来了

拐点意味着涨速下降，对了，有点数学常识，价格下降叫做顶点！涨幅的速度下降，投资的恐慌才会消除，自然的拐点就来了。而涨幅下降的本质在于市场上购买力被消耗叠加投资人对于进一步上涨空间的担忧。所以，调控的逻辑应该在防范风险，使用经济手段防止价格下行之后的风险，无论如何都应该先控制杠杆啊，为啥限价？放开价格，市场自然会调节的。压着价格，不控杠杆，这个不是鼓励人炒房么？平生以来只见过生活必需品控价的，还没见过投资品控价的。有句俗语：'这个世界没有无效的价格，只是因为是太低的价格'，显然控价不控杠杆，富人更容易炒房啊。

9

学区房价格不管主城新城，

都很难再有较大涨幅

之前分析过，公共资源均等化是趋势，河西学区的崛起就是例证，满城都是名校分校了。有人说，一线的学区房好，也就是那么一小撮人觉得好，房龄呢，居住环境呢，交通拥堵呢？请注意，人口出生率在下降，放开二孩后还是在下降。哪一天真的划片入学了呢？君不见，满城尽是学区房么，难道没看到集团化的趋势么，难道没看到名校们都喜欢开班民办分校么？

10

会不断有房子交付了

让你很失望的楼盘

地价成本那么高，还怎么挣钱？那就质量打点折呗。嘿嘿。不是拿块地盖出房子就是开发商，不管万科股价如何，好歹人家知道“让建筑赞美生命”。

对了，最近有文章说让房地产的价格筛选入住城市的人群，如果不能说脏话，只能够理性批判如下：房地产价格过快上涨，表面看好像全社会的财富增加了，其实不然。一方面，对于个人而言，如果没有多套房，毫无意义；另一方面，必然会提高社会的运行成本，推高物价上涨，苍穹之下，谁逃得过通胀？在短期内过快上涨，显然不是技术进步引起的社会生产效率的提升，那么资金会进一步集聚到房地产行业，资金对于其他行业的支持进一步下降。物价的预期过快地改变，会极大地影响产业结构升级的步伐。房价太高了，是城市在筛选入住的人群，还是人群在筛选进入的城市？

作者介绍

马骏

南京大学经济学院博士，因读书的时候同宿舍称“老马”，遂沿用笔名至今，喜欢写经济时评。