深圳：由放牧至深耕

发展中城市倾向于放牧式发展，

已发展城市倾向于精耕细作。

发展中城市会转变成已发展城市。

特殊情况下已发展城市可以转变为发展中城市，

并再上一层楼，创新高峰（九十年代上海）。

深圳的放牧式发展已经到了颈位，

从政治，质量和规模上看，

都不是不想继续放牧式发展，

而是不得不精耕细作。

政治：

每一代领导人都希望自己是最后一代的放牧式发展。

并会想办法让下一代领导人在自己的基础上精耕细作。

质量：

当进入高级产业后（不论是一二三产业），

不论是高级的制造业（如高端生产及科研基地）

或高级的服务业（如金融服务业），

都是数十年的长远规划，必须精耕细作。

制衣厂饭店才能说搬就搬。

规模：

（简化）假设新区50平方公里，已有老区100平方公里，

效果明显。新新的区50平方公里，已有老区150平方公里，

效果也明显。新N区50平方公里，已有老区1000平方公里，

还有多大效果？

欢迎大家转载使用我的文章

或

引用我的观点和概念

但切勿断章取义

并请注明出处

甲：我觉得星主多少有点静态看世界的倾向，

假如深圳如同香港和日本一样陷入发展停滞状态，

这个逻辑就是成立的。另外，居住消费升级是另外一个因素。

乙：是要由動入靜（相對），

因為深圳之前是游牧式，現在開始深耕式。

而大多數人還是游牧式思維。

深耕式提質為主提量為輔，游牧式提質為輔提量為主。

甲：空港新城处于西部发展轴和大湾区重要节点，

是深圳市政府重点打造区域，主打会展、商贸、新兴产业，

会明显改变区域的财富和人口，

最终会提升不动产的价值——这就是最大的变量

乙：這個就是深耕，前海是最後一次中心（核心）轉移，

同時各個地方分工定位，然後在分工的基礎上深耕，

在定位好之後，想升一個階層十分困難。

不會再出現蛇口工業X路大變身。

而你說的，是崗廈天元，大沖華潤式的深耕式升級。

甲：居住消费升级是另外一个独立变量

乙：以前是 A區原來是造業，B區原來是金融業，

金融業搬去A區。現在開始A區定位造業，

B區定位金融業。A區培養/引入新華為⋯⋯⋯，

B區培養/吸引新大摩⋯⋯。

甲：深圳可用的建设用地稀少，产业发展迅猛，

四十年来产业不断升级，不停地创新，

经济体量不停地膨胀，

质和量的提升导致现有土地不够用，

不会发生城市发展停滞甚至退化，

尤其是战略性重点打造区域

乙：大方向是

現在很多人認為，核心會由羅湖福田南山前海在去到大空。

然而這種轉移是不可能的。但是定價很大程度上取決於大眾的意志。

例如：有一半的人認為核心會轉移去大空，一半的人認為不可能，

如果現實是沒有，現價就是高估。如果現實是有，現價就是低估。

甲：关于城市主中心，现在和未来都只有两个，

即福田罗湖中心和前海中心，深圳城市主中心一路向西，

前海湾是西移的终点

乙：一個，深圳一直是小政府大市場。