“ 五年前，经开区在郑州人民的印象中还是一个颇为陌生的新区，以工业为主要属性，居住氛围尚未形成气候，当时楼市限购亦不在调控范围之内; 但由于经开区距离东区和港区较近，加上不断进驻的大型房企制造出的一个又一个地王，为区域积累了相当的人气与关注度，房价也一再被拉高。 如今，在房地产上一轮行情的带动之下，经开区得到了和郑东新区相同的调控指令，“限地价、竞房价”，使得今日之经开，区域价值有了完全不同的意涵。 我们全面梳理经开区今年曾经出现的地王，对整个经开区按片区进行价值分类，并分析在经开区如何置业?
经开区的价值正逐渐被挖掘
9月14日，阳光城经开区地王拍出以后，郑州地产界业内人士，都表现的比较冷静。一位业内人士通过大量的数据分析，对当前郑州房地产市场进行解说，“放眼郑州，虽然经开区的房地产市场份额少，但区域内项目开盘去化率位于郑州前列;此外，经开区土地市场的价格走势攀升明显，土地成交均价已是郑州所有区域前三，这表明区域的开发强度正在迅速提升，价值正在逐渐被挖掘。”
河南财经政法大学房地产研究专家也表达了同样观点：“经开滨河国际新城区域连拍三宗地王，也是在情理之中。从地理位置上来看，虽然其偏离主城区，但却是极具概念的新区。与港区一样，滨河国际新城的行政级别属于国家级，背后有政策大手烘托，10多平方公里土地均为净地，规格高，同时具有承载区、自贸区、使馆区等概念，还规划有两条地铁线路经过，周边也引进了国际学校、国际医院，加上这两年来摘牌的几块住宅用地，多是区域地王，导致房价热度超过老城区。”
一位房地产老板也表示：“华润置地14.96亿夺经开区双料地王，其实恒大程度上是郑州团队在想方设法告诉北京总部，这块地未来客户多数来源于郑东新区。因为无论是高铁片区、龙子湖片区已经基本没有房子可卖了，而北龙湖豪宅又是那么高高在上，绿博白沙路途遥远。所以，与高铁片区仅仅只有陇海铁路相隔的经开区，逐渐开始吸附想在东边置业的客户。那么在做定价测算的时候，根本就不能以经开区在售项目进行测算，肯定是以郑东新区海马公园当时的售价进行测算。如果没有猜错的话，华润的首开定价是以每平25000-30000元的价格报给总部的，要不然，每平11920.38元的楼面价，华润如何能够拿下来?”
经开区在当下为什么成了新的香饽饽?
1、经开区区位优势良好
从郑州地图上来看，经开区位于城市东南部，北边是郑东新区，距离CBD商务区3公里、西边是中心城区，距离中心组团边缘1.5公里、南边是航空港区，距离新郑国际机场仅24公里，立足三区枢纽;航空、高铁、高速、地铁、公交、城际铁路环伺于区域内部和周边，整体而言，该区交通便利，资源集聚力强，市场辐射范围大。
2、经开区产业聚集，就业接纳力强
经开区目前已经形成汽车、装备制造和现代物流三大主导产业，再加上新加坡、上海宇培、普洛斯二期等物流园，还有双汇、露露、百事等一批食品企业，使得区域内就业机会多经济发展快，进而对房产增值的拉动非常大。
3、经开区地铁
地铁3号线、5号线和11号线在经开区途径的长度最长，现阶段受益最大。
4、经开区容积率更低，环境更优美
以滨河国际新城为例，其区域属性是少有区域能够与之媲美的。从宜居性来说，整体规划比经开区都是不遑多让的，更低的容积率与规划的优美环境，都预示着此地是房企的必争之地。
5、经开区房价
在房价方面，经开区有地铁5号线直达郑东CBD，虽紧临郑东新区，但房价却低近三分之一，这对于普通居民来讲，不论是居住还是投资，都是最大利好。经开区越来越受购房者的青睐，数据显示，从2012年到2015年四年间，郑州经开区商住房销量与同期市区销量占比来看，分别为1.5%、2.47%、9.84%和8.26%，可以看出，经开区占市区销量份额总体上在稳步增加。
2013年2月，经开区土地价格为242.28万元/亩，从2015年下半年开始到现在，该区域土地市场从未平静过，地价几乎每个月刷新一次，到2016年9月份，康桥拿的商业用地，地价已经涨到了1818万元/亩。
而在价格方面，2015年房价比2012年上涨了62.41%，远远高于同期市区商品住宅平均房价35.3%的涨幅水平。目前经开老城区和滨河国际新城的房价已经能轻松达到1万5左右，就连最为偏远的郑州国际物流园也能把房子卖到1万2。
经开区各区域价值分析
虽然统称为经开区，但是目前经开区涵盖的范围相当广阔，控制范围为北至陇海铁路，西至机场高速，南至福山路(郑民高速南约1公里)，东至万三公路，辖区面积约158.7平方公里。
一、经开老城区：机场高速以东，东三环(原107辅道)以西，陇海铁路以南，南三环以北
经开老城区很多工厂用地都变成了居住用地，生活舒适度有了很大提升。但具体到各个片区，还是有差别的，以经开第八大街为分界线，路西区域发展已经较为成熟，商业和住宅很多且分布合理，居住氛围也浓厚;而路东区域，仍以工厂、仓库为主，夹缝中也有少量商业用地和住宅，居住体验不及路西。我们先来说经开第八大街路西区域：
从片区的方位来说，这是经开区距离郑州市中心、东区CBD最近的地方，可以直接享受市区以及东区发展带来的外溢红利;交通方面，机场高速、环城高速、中州大道等环绕临近，地铁5号线途径航海路和经开第十大街，3号线二期途径经开老城区和经开滨河国际新城，11号线则是途径经开老城区和航空港区，这3条地铁线路可以说是接下来经开老城区发展的王牌;
生活配套上，中原福塔、滨河公园、航海体育场、丹尼斯百货、阳光城商业综合体、郑州中医骨伤病医院、中国建设银行、郑州银行、瑞丁幼儿园、瑞丁国际小学、在建科技园等密集分布;
该片区住宅项目最为著名的有恒大绿洲、绿地海珀兰轩、富田九鼎世家;其中海珀兰轩作为绿地集团“海珀”系列的高端产品，定位“城市轻豪宅”，主打三项核心技术“百年宅”、“36项理想家”、“三大净化系统”，绿地大品牌、项目内部的规划、建材的品质、全净化住宅、人性化的打造和户型设计，曾经带动经开区房价破万，目前交房在即，未来升值到每平20000+不成问题。
同样具有不错升值潜力的还有恒大绿洲，项目周边周边配套基本能跟的上，毗邻航海路、中州大道等多条城市主干道，地块规模大，内部配有商业、会所和多所学校，打造幼儿园、小学和初中一站式教育配套。精装修交房，免去了业主的装修烦恼。
目前区域内在售或者代售项目为：经开万锦城、碧桂园天玺、碧桂园天悦、宏光合园、阳光城储备地块。
而路东区域，即经开第八大街、陇海铁路、东三环、南三环合围区域，则主要集中了工厂、仓库、来往货车，少有的几块住宅用地夹在其中。这对于居住来说，还真不是一个好地方。即便这里将来发展成熟，整体居住氛围肯定和现在的经开区没有太大区别。
二、经开滨河国际新城：以潮河以南，107辅道以东，经南十五路及经南十四路以北，四港联动路以西
该片区总占地面积约10.47平方公里(规划总用地面积约15700亩，其中城市建设用地约14300亩，其他用地约1360亩)。优点共有这么几个部分：
第一，是高规格的起点，政策大手在背后强势推动，发展势头迅猛;
第二、区域45%的绿化率，所有地块控制在2.5容积率以下，综合管廊的使用，领事馆的设立，以及蝶湖和荷湖的规划等等，再加上整个区域净地的性质，无疑更加宜居;
第三、作为北接东区、南接港区的中间地带，两个区域的发展同样会让该区域有所带动。
尽管现在滨河国际新城受到政府、企业的重视，但其规划建设，仍需要进一步完善。有观点认为，与经开老城区相比，这个片区实力相对较弱。“如此大体量的新区，需要产业支撑，更离不开基础设施配套。”
首先，距离市中心和东区相对较远，并且与郑州市区中间隔着一个待改造的经开老城区，交通、学校、商业配套匮乏，5年--10年的等待期是避免不了的。虽然，郑州滨河一小、北京海嘉国际双语学校郑州校区、郑州二中经开校区、郑州一中经开实验学校已规划进驻，但规划归规划，还要看落地情况。
所以，新区运动往往在开发建设初期，热情最为高涨，投入力度惊人，理想也最为丰满。但现实是残酷且骨感的，正在加紧投资建设的滨河国际新城，需要沉下心来实打实地解决各种规划建设中的矛盾，才能避免新区陷落。
但从长远来看，滨河国际新城带着“地王频出”、“自贸区成立”、“使馆区”的光环，房价上涨迅猛，瞬间抬升了该区域的价值;与此同时，大牌房企竞相入驻，碧桂园、绿地、保利、康桥、中建、海马、亚新这两年均在此落子项目。
该区目前项目主要有中建观湖国际、康桥悦城、绿地澜庭、海马青风公园、亚新经开储备地块。
其中，中建观湖国际是区域内首个项目，开发商为央企中建、实力雄厚，亮点在于紧邻郑州一中实验学校、滨河一小、滨河二小;康桥悦城是康桥在经开的第一个项目，走刚需+品质的路线，景观和物业是两大亮点，户型面积段偏小，连廊设计，保证不错的南北通透性;随着海珀兰轩的收尾，澜庭以精装户型面市，精装给项目带来了一定的溢价空间。500强企业绿地操盘，高层+洋房，低容积率，精装修，偏改善但又兼顾刚需。
三、经开国际物流园区：以京港澳高速公路以东、万三公路(新107国道)以西、陇海铁路线以南、郑州民权高速公路以北
如果说，经开老城区的房价你已高攀不起，滨河国际新城也在加速离你而去，只剩下京港澳高速以东，远离市区的国际物流园区;如果说滨河国际新城交通已经不方便，距离市区较远，那么，国际物流园区更是又偏又远，物流园、大市场、仓储、货车遍布，嘈杂、混乱，真找不出舍弃其他区域非奔这儿而来的理由，可是恒大雅苑开盘，硬是把价格拉高到了11000元/每平。
如果该片区想要依靠北边的绿博白沙、南边的航空港区发展起来，那最起码也要等南北两边发展起来以后，这个时间可是相当的漫长;可以说，该区域在经开的三大组团中，成熟起来的难度最大。
该片区作为郑州国际物流中心的核心园区，重点发展现代物流业和先进制造业，是省政府确定的唯一一家以国际物流为产业导向的集聚区。
整个区域以物流产业为主导，集合了众多以国际物流和区域分拨为主营业务的企业，实地感受，也许正因为以物流为主导，整体道路的顺畅通达性还不错。但因为位置较远，整个片区的小区数量寥寥无几，该区域基本上还处于前期开拓阶段，区域内一条地铁线也没有，周边也几乎没有任何生活配套设施。
区域内目前的主要楼盘有：恒大雅苑、保利罗兰香谷、美景美地麟洲、碧桂园翡翠湾，但注定卖的不会太好，因为周边一片荒凉，区域交通的导入能力太差，基本上外部客户不可能选择在这个区域作为暂住性用房租房过渡，只能依靠自身客户的填充。然而，即便是内部客户，也会有部分具有一定能力的客户选择走出去，因为周边的配套太不完善，孩子上学的问题没办法解决，日常生活没办法解决，吃碗烩面，吃个凉皮都难满足的情况也是可能出现的。
所以，对于当下的购房者来说，这个区域不是最好的选择，倘若图个便宜，兴许还能有点吸引力。投资客建议回避，除非你做好了超长线的打算。
经开区2016年出现过的地王
今年以来，经开区出现若干地王，我们梳理这些地王会有很多启发：
▶9月21日，郑政经开出(2016)027号地在第192轮，以99200万元的总价被北京同道圣合投资有限公司(康桥地产子公司)竞得，该地块占地54.6亩，单价1818万元/亩，楼面价6055元/㎡，溢价率220%，容积率4.5;
▶9月14日，郑政经开出【2016】026号地经过636轮的竞价，福建宏辉房地产开发有限公司(阳光城集团子公司)以28.24亿元竞得，折合楼面价8878.87元/㎡，每亩单价2663.67万元，溢价率292.22%；
▶9月1日，北京华润曙光房地产开发有限公司(华润置地子公司)以总价14.96亿拿下郑政经开出〔2016)28号地，单价约3576.11万元/亩，楼面价11920.38元/㎡，溢价率434.29%，地块位于经开第七大街东、经北二路北;
▶7月29日，郑州河海置业有限公司，也就是海马集团，以总价15.32亿的金额拍下了滨河国际新城地块，折合楼面价10544元/平米，因为容积率小于2，后期应该会以洋房或别墅的产品入市;
▶7月28日，河南中联创房地产开发有限公司(亚新地产子公司)有限公司以8.9亿摘得郑政经开出 【2016】005号滨河国际新城地块，楼面价9796.97元/㎡，每亩单价1306.27万元，溢价率141.85%；
▶7月27日，经过468回合激烈竞价，鑫茂房地产(康桥)以总价22.73亿，摘得滨河国际新城四港联动大道西6号地块，折合楼面价9030元/㎡，单价1505万/亩；
▶1月20日，河南碧桂园置业有限公司以3.8亿夺得郑政经开出[2015]042号地，溢价率高达150%。按最大容积率4计算，折合楼面价4884.914元/㎡。值得一提的是，碧桂园此举也将经开区地价记录由782.75万元每亩拉高至1302.7万元/亩，荣升为新的经开区区域“双料地王”。
启示：
1、按照碧桂园所拍地块，单价1302.7万元/亩的记录来看，经开区单价地王记录已经超越了惠济区、管城区、中原区和高新区的最高地价纪录，仅次于郑东新区和金水区最高地价记录;
2、今年的土拍市场中，经开滨河国际新城无疑是“网红”：在城改占主流的郑州土地市场，北龙湖、白沙和滨河国际新城无疑是净地最多的大户。净地凭借着受限小、开工周期短等诸多优势受到众多房企的追捧;
3、阳光城地块原是鲍湖村地块，如今已经拆迁完毕。地块北侧紧邻航海路和在建的地铁5号线，向西有机场高速和中州大道，周边交通、生活、教育等配套比较成熟。另外，也是经开主城区少有的综合型商业地块，将有助于改善该区域缺乏商业配套的问题，对经开区房价的提升自然也是情理之中;
4、康桥五星级酒店地块，占地54.6亩，容积率4.5，属于商业用地，这对本土房企康桥而言，是一项不小的挑战，对于目前还没有5星级酒店的经开区而言，是对区域价值的较大提升。
“ 2000年，郑州经济技术开发区被国务院规划为国家级经济技术开发区，早期的规划中土地以工业用地居多，这给区域房价的上涨带来了不好的影响。
但是现在，土地规划做了重新的调整，工厂物流与住宅做了较为清晰的分界，使得房价开始快速上升;同时，滨河国际新城的规划非常具有前瞻性，各地块容积率要求足以体现该区域规格很高，从地王频出之后的经开区房价走势来看，不难看出滨河国际新城的规划对整个经开区房价的带动作用。
无疑，各种迹象表明，偏居一隅的经开区已经开始发力。
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