先从身边的一件事儿说起吧。
我有一个朋友，属于资深地产从业人，他所在的小区在2009年时属于郑州的高档小区，与他同在一个单元大抵住着一个富豪。
这个富豪是他根据对方的三辆车子判断出来的。一辆宾利慕尚，市场指导价在498万-555万，一辆奔驰G级AMG，市场指导价231万-381万，一辆奔驰CLS，市场指导价70万-98万，车牌号均为京字开头。我的朋友在电梯里曾因为孩子与此人有过几次寒暄，听口音还是郑州本地人。在数次交谈之中，朋友了解到对方除了有北京房产外，在绿博也买了一处别墅。
通过这个事例，再结合其他实际情况，我们至少可以获得两点信息：
一是在绿博购买房子的人群，以二次改善兼顾投资客为主，终极置业的话也有，刚需客户则基本绝迹;二是不同等级的富豪，有着不同的圈层，置业等级也有所不同。譬如别墅这种终极置业，注定只为一小部分人准备。
好的自然环境，好的区域规划，加上好的开发商，由此共同促成一个品质居住区，绿博便是其中一个。
纵观郑州，从大西区、二七塔到大玉米的迁徙，是见证人居发展轨迹的重要标志，省政府沿着金水一路往东，更是城市东迁的标志。
1977-1986，中原区的工人路、百花路、建设路、互助路、文化宫路、前进路、棉纺路是最早一批老郑州的聚集地，被人称作“西郊”，盘踞着几个大型国棉厂等国营企业，效益丰厚。彼时的棉纺路一带，是郑州市最繁华的地方;1986-1996，随着商业的兴起，品质生生活居住区自中原区，开始向二七区延伸;
1996-2003，核心居住区开始向金水区转变。在这个时期，相继出现的绿云小区、中方园小区、明鸿新城、同乐花园、建业金水花园、文博花园、金成东苑成为郑州第一代商品房；
2004-2008，郑东新区的发展开始提速，无论是政府规划、资金支持，还是人才储备、商务发展，乃至交通、绿地、公园等配套均远超其他区域。沿着东风东路，绿城百合、绿地老街、建业联盟新城、温哥华山庄、中油运河上郡、顺驰第一大街、永威翰林居等一批品质住宅，已经成为目前郑州单价最贵的二手房区域；
2012-2020，当东区CBD已基本无土地出售，北龙湖作为正在开发的副CBD，作为完全由政府主导开发的区域，未来郑州的城市名片，已经成为本土大牌房企和外来大鳄共同的舞台;而2017-2027，伴随着省委省政府东迁、国际文化创意产业园的落地，绿博白沙组团将会成为下一个高品质、低密度的居住地。
与此同时，我们站在当下，将郑州东西南北做一个对比：
郑州大北区再向北，便是黄河天堑，不可逾越的发展鸿沟，阻断交通，阻断人流，所以平原新区的房价和市场一直很难起来;大西边，常西湖也是未来的一个明星区域，但是市级推动，发展强度不行，再往西是荥阳，为丘陵边缘地带，难以支撑大城市的发展;南边，政府规划为货运批发集中市场，华南城、华商汇、百荣市场、曲梁服装城、多个大型商贸集散地，并非城市主流方向的发展。
综上，我们可以发现郑州城市发展的主基调：向东、向东、再向东，大趋势势不可挡!
白沙VS绿博：三个纬度对比，究竟谁更强?
►白沙近，但规划、配套、楼盘弱;
►绿博远，但规划、配套、楼盘强;
2016年10月10日，中牟县城乡规划中心官方微信平台发布了中牟片区部分区域的规划方案。连霍高速公路、万三公路(新G107)、贾鲁河、官渡组团西边界围合区域拟将绿博组团，打造成郑州国际文化创意产业园，即东方的“奥兰多”。
此外，绿博区域内部绿地多，开发商都很大牌，楼盘容积率全部在2.5以下，非常适合改善置业。
►白沙主要特点就两个：属于郑东新区范围、象湖;
►绿博特点较多：中央湿地公园、绿博园、方特、建业华谊电影小镇、杉杉奥特莱斯等等；
从已经建设成的或者在逐步推进的项目上，便可看到建设绿博，早已不是仅有中牟，背后更是有郑州在支撑，可以说除了航空港区，绿博是最受政府偏爱的一个新区。
绿博区域内已建成的有3000亩绿博园、一、二、三期已经开园的方特欢乐世界、相继开业的杉杉奥特莱斯和海宁皮革城，这是目前已经呈现的。
其他如海昌极地海洋公园、建业华谊兄弟电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界、国际马戏魔术王国、华特迪士尼、香格里拉酒店、悦榕庄酒店等项目或开工或已完成签约。凤凰国际文化产业园、国际地理标志展览中心、国际马戏演艺王国、智慧生活艺术公园、中医一附院、郑大三附院等等，也都在稳步推进。
►进驻白沙的开发商有：建业、美景、融创、永威、华强新芒果、蓝城、亚新、中建等，都是小地块。
►进驻绿博的开发商有：建业、永威、康桥、金科、雅居乐、碧桂园、融创、万科、名门、亚新等。
在2016年之前，绿博还只有孤零零的名门紫园，现在，已经有10个大品牌住宅项目陆续出现，其容积率、定位都非常接近，产品的类型基本以低密高端住宅为主，确保了整个区域较为高端、舒适的居住氛围。
绿博九大楼盘：值得关注谁?各楼盘有何优劣?
基于目前郑州向东发展的大趋势，如今的绿博不在限购限贷范围，有诸多名企进入，又有王中军、周星驰、冯小刚等被吸引而至，还有数万亩生态公园和水系，郑州国际文化创意产业园的总体规划，这里可能是新政之下最受益的一个区域。
由此，不禁让人发问：2017，抢房大军都跑到绿博了?
►郑开大道以北
康桥香溪郡
电话：037162158888
地址：郑开大道与广惠街交汇处
概况：康桥在郑州做过的几个楼盘都是稳扎稳打，一直以稳健、质量可靠、产品附加值高闻名郑州，尤其是景观、物业、户型的精细化，受到客户的认知度比较高，其开发的康桥朗城、康桥林溪湾、康桥金域上郡。康桥悦城都在郑州取得过不错的口碑。
康桥香溪郡总占地约500亩，建筑面积80万㎡，产品涵盖洋房、高层，容积率2.49。采用“小组团、大社区”设计，小区整体抬高1.6米，规划8个地块，内部规划有医疗、商业、教育、文体等用地。
康桥香溪郡第一批对外销售为1#2#地块的洋房和高层。第一次销售为2016年12月份推出1#2#地块全部洋房，开盘当天售罄，面积为140-210平米。2017年2月25日推售6栋高层，面积为143和179平米，共560套，开盘当天去化93%。目前已售罄。
下阶段推出6#地块的洋房产品，面积段位142-173平米——绿博片区内的产品类型非常接近，以及这样的面积段，也是绿博片区中最常见的，对于这样的项目，市场接受度越来越集中，大家不需要绝对的小，同样不接受过度的大。
►郑开大道以南
郑东碧桂园
电话：037161139999
地址：郑开大道与锦荣路交叉口向南300米
概况：郑东碧桂园占地70余亩，产品包含5栋高层、8栋洋房，北面1号楼、2号楼、3号楼、5号楼全是260平的精装大平层，容积率为2.43，小区绿化率37.52%。
作为碧桂园进入郑东的第一个项目，集团对此还是比较重视的，精装修，全智能化管理，入户可视对讲、入户智能开锁、地暖系统(全屋)、无线声光报警、智能红外报警(覆盖到阳台)、一键报警、新风系统(全屋)、贝朗卫浴。目前开盘在即，价格待定。
该楼盘配套方面，规划的有商业、幼儿园、主题公园、儿童欢乐谷、健康乐跑道、五星游泳池，采用碧桂园物业管理。
来此购房的群体，大多是冲着碧桂园的品牌来的，再加上绿博组团也不在限购范围之内，不排除有开盘即清盘的可能。
亚新美好艺境
电话：037153679999
地址：中央大道与屏华路交会处东北角
概况：亚新美好艺境总占地约93亩，总建筑面积15万方，容积率2.48，绿地率36%，规划建筑有17栋共计1133户，产品有6栋洋房、3栋小高层、8栋高层。
从所有产品的分布来看，在整个地块上，最南面的是洋房产品，建筑面积都是以150-169平的大户型为主，一楼为复式(150和169平)，带有独立庭院入户。层高3.1米，一梯两户设计， 6.9米超宽尺度观景客厅;预留中央空调机位;
西面是11层小高层产品，户型为140平左右的四室两厅两卫，一梯两户，户型设计合理，大面宽，短进深，三开间朝南，通风采光良好，主卧配备衣帽间;
北边是高层，建筑面积以99-165平的舒适户型为主，采用分离式核心筒设计，户户南北通透;层高2米95，空间感强;所有户型均为三开间朝南，注重采光通风;户型方正，设计合理，空间利用率也高。
据了解，亚新美好艺境的小高层和高层均是精装修交房标准。
不过，在绿博片区规划的地铁8号线沿绿博大道，走地上。需要注意紧邻绿博大道的美好艺境，会受到一定程度的噪音滋扰，而且据说8号线是大站快车，设计时速比较高，噪音不会小。
该楼盘目前正处于前期咨询阶段。
雅居乐绿博雅苑
电话：待定
地址：富贵三路与牡丹二街交会处
概况：雅居乐国际花园的售罄，着实让雅居乐满满的赚了一次，信心满满拿下北龙湖地王，还进军了绿博组团。
2016年4月26日，郑州雅宏房地产开发有限公司取得富贵三路以南、牡丹二街以西、屏华路以东、富贵四路以北地块。地块约61.6亩，成交总价1.8479亿元，单价约合300万/亩。
郑州雅宏房地产开发有限公司，便是四川雅居乐房地产开发有限公司控股的全资子公司。
绿博雅苑整个项目分为东西两个地块，东边55亩，容积率2.5，规划了5栋11层洋房，3栋26层高层，西边60亩，容积率2.5，规划了6栋洋房，3栋高层，其中高层户型95-130㎡三房，洋房140-150㎡四房。
金科中建天籁城
电话：待定
地址：待定
概况：2016年金科城在高新区开盘即清盘，名动郑州。
金科中建天籁城，是金科地产在郑州的第二个储备地块。该项目的基本范围是在富贵三路、屏华路、富贵四路、锦荣路围合区域，加起来一共约100亩地，容积率均为大于1小于2.5，这样的容积率，应该有一部分地块用来做洋房，毕竟金科号称“花园洋房之父”。
该地块当初以河南中建锦伦置业有限公司拿的地，这个中建锦纶由郑州远威企业管理咨询有限公司持股，远威又由无锡金科房地产开发有限公司持股，无锡金科又由金科股份持股。目前并未释放过多项目信息。
►绿博大道以南
万科荣成兰乔圣菲
电话：037166836666
地址：绿博大道与广惠街交会处东南角
概况：该项目属于万科TOP系，产品规划高，属于高低配产品。
优势方面，紧邻郑汴公园，内部规划有1万平方水系，景观优势好，产品赠送面积多，多庭院和地下室。由于万科品牌加上别墅的稀缺性，导致一期别墅比较抢手，开盘即售罄，亮点主要有两个，一是湖景，贯穿整个小区;二是院子比较大，且全部放在南向，利用率比较高。
整个绿博区域目前规划全是洋房加高层产品，兰乔圣菲是唯一一个别墅加高层的项目，居住舒适度会更高。
万科兰乔圣菲今年推售的房源，暂定为项目西地块的四栋26层高层产品，共648套房子，主推124平米、149平米、169平米三个户型，2T3户，精装修。
万科荣成兰乔圣菲目前是0元入会，预计4月底5月初开盘。
融创华夏观澜壹号
电话：037158507777
地址：广惠街与绿博大道交叉口西南角
概况：融创华夏观澜壹号项目总占地679亩，共规划9个地块，1号地块35亩，以洋房为主，配有两栋高层。
观澜壹号的户型，是融创目前在郑州楼盘中设计最好的，基本没有硬伤，户型有个特点，开间大，所以客厅普遍很大，卧室的空间相对小一些，比如高层165㎡的户型，阳台长7.8米，洋房172㎡的户型，客厅开间7.8米，南向长15.1米，洋房195㎡的户型，客厅开间7.8米，南向达17米。
融创在此选择做高端项目，应该是看中了西边3000亩的郑州绿博园，东边4200亩的中央湿地公园，以及有东方“奥兰多”之称的郑州国际文化创意产业园。
亚新美好香颂
电话：037158508888
地址：绿博大道与屏华路交汇处南300米
概况：亚新美好香颂项目总占地面积107亩，产品包括11栋小高层、7栋洋房，容积率1.99。
从沙盘上来看，亚新美好香颂地块方正，产品采用洋房+小高层，标准的兵营式排布，并且在香颂洋房排布的中间，预留了一大块做景观的位置。
配套方面，香颂南侧的名门紫园引进有枫杨外国语中学和省实验小学，虽说是分校，但也算有名校基因。此外，周边还有几块教育用地，基本能保证业主子女有学上;商业方面，香颂的西侧规划有商业中心，同样也会享受到紫园的配套。地铁方面，地铁8号线在附近设置的两个站点是屏华路站和牡丹三街站，屏华路站距离该项目的距离大约在600米左右。
不过，香颂对外交通比较封闭，周边都是小路，要想从项目到达主干道绿博大道，必经的也都是小路，存在堵车的隐患。
永威上和郡
电话：037166099999
地址：绿博大道与人文路交会处南1000米路东
概况：永威上和郡总用地面积约170亩，分为南北两个地块，规划建筑22栋，建筑类型有叠墅、花园洋房、小高层;楼层状况方面，项目为6层、8层、17层建筑，梯户为1梯2户，1梯1户，2梯2户。
户型方面，分别为249㎡—305㎡(建筑面积约)四方叠墅、135㎡—242㎡(建筑面积约)花园洋房、128㎡—216㎡(建筑面积约)高层。
项目首次开发为北地块，用地面积为约65138.71㎡，容积率为约1.59。
值得一提的是，与永威上和院一样，永威上和郡由设计大师李玮珉主刀，万柳书院、上海九间堂皆是他的作品。
项目紧邻绿博园东门的人文路，向北可直达郑汴物流通道，项目西侧全部是绿化，东侧是书画院产业园，项目北侧紧邻一所外国语中学和小学，同时，项目东侧用地规划为中小学用地，并且周边有地铁19号线通过。此外，小区内部规划的有学校、商业、会所等配套。
目前项目临时接待中心已开放，将于2017年下半年面市。
▼永威上和郡售楼部效果图
永威品牌+李玮珉，这个组合值得改善群体关注，特别是想买北龙湖永威上和院没有买到的朋友，也可以多多关注。
通过盘点绿博这个片区的基本楼盘，我们从中可以得到以下四点结论：
1、房企不论实力还是口碑，都是大品牌，并且绿博项目在公司战略中地位较高；
2、项目普遍是容积率在2.5以下的低密住宅，产品形态为高层+洋房，部分别墅，居住品质较高；
3、项目高层主力面积110-160㎡，洋房主力面积140-180㎡，整体偏改善；
4、户型设计基本都达到了三面宽、四面宽，方正通透，高层几乎都采用了分离核心筒。
对于2017年的绿博地产市场，无疑将会十分热闹，在市场冷静下，购房者的可选性也更大。
对于绿博，肯定是郑州重点发展的区域，前景是给力的，但很多东西还停留在纸上，这个政府去持续推进和落实。以及更重要的是，如果今年这里房价上涨过快，也会透支未来——既然各大品牌开发商在此区域拿地的价格都不高，就不妨让绿博成为一个具有高性价比的改善居住地，那该多美好?
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