眼前的事实已经告诉我们：只要政府想做什么事，基本上势如破竹，体制的大手所向披靡!
郑州房地产市场高密度调控之后，楼盘开盘都有证，去化率下降一半，往日热热闹闹的售楼部也是冷冷清清凄凄惨惨戚戚，北龙湖某豪宅的美女都在感慨：来访量越来越少。
但是越来越多的人仍有困惑和不解：限购之后，购房群体在往哪里走?普通购房者该如何选择?面对调控加码有哪些新的机会出现?
眼前的事实已经告诉我们：只要政府想做什么事，基本上势如破竹，体制的大手所向披靡!
郑州房地产市场高密度调控之后，楼盘开盘都有证，去化率下降一半，往日热热闹闹的售楼部也是冷冷清清凄凄惨惨戚戚，北龙湖某豪宅的美女都在感慨：来访量越来越少。
但是越来越多的人仍有困惑和不解：限购之后，购房群体在往哪里走?普通购房者该如何选择?面对调控加码有哪些新的机会出现?
在2017年1月份，我整理过一篇《2017郑州三环内购房白名单：这16个楼盘最、最、最值得期待和购买!》的文章，主要盘点了三环内、品牌好、位置好、配套好的楼盘，当时我已经发现一个问题：郑州三环主城区内的楼盘已经越来越少，从而推导出房企的开发重心正在进行一场大规模转移，也就是从三环线转移到了四环。
首先是土地供应的变化，主城区的土地供应和成交在下滑，而三环-四环以及四环以外的土地供应和成交却在加大。
土地市场转移的背后，是重点房企在郑州的布局在发生变化。
我们放眼2016-2017年进入郑州的外来品牌开发商，无论是融创、金科，还是招商，所布局的项目重心都放在了三环以外，乃至于本土的永威、亚新、康桥也开始在四环布局甚至在绿博白沙这样的远郊开发。
我们以郑州开发规模、销售额最大的正商为例，这家如今号称“地产一哥”的老牌房企，最早的项目主要集中在二环沿线，牢牢把控着南二环区域的住房供应，后来逐渐向三环沿线转移，到了现在，包括智慧城在内的正商楼盘大部分都集中在了四环、绕城沿线等城市中近郊板块，如正商家河家、正商河峪洲，而正商书香铭筑、正商兴汉花园则代表着正商的住宅产品供应核心，同时正在向更远的远郊板块转移，比如古荥、白沙。
这种土地市场的转移，与房企布局的转移，对于市场、购房者来说，将会产生什么影响?
►在2016年郑州整体房价暴涨中，各个区域基本都在上涨，东区和北区涨的最为厉害，而二七运河新区却没涨多少。当然，价格没怎么涨的原因有很多，比如这里的居住氛围远不如北区等等，但最主要的原因还是这里的住房供应量给太大。
有数据为证，2014-2015这两年间，二七运河新区住宅用地的成交量有140万方，而在上面我们说到，惠济区连霍附近和北四环附近仅去年一年的时间，住宅用地的成交量是124万方，其中惠济区北四环今年将推出140万方的住宅供应。
我们思考下，在今年下半年新盘集中入市的情况下，如果你去惠济购房，连霍附近有万达广场、有地铁、生活配套较为成熟，住宅供应很大，你会选择更远更荒凉的北四环?再加上在去年房价暴涨中，北区的升值空间被严重透支，由此可看出，北四环的价格在未来两年的上涨的空间将会很小!
►那么，开发主体转移到四环，是不是所有的新区都会和惠济北四环一样，价格上涨乏力?
不，那些政府推动力强、土地供应量却小、生活配套建设快、与成熟主城区近并且中间无空白地带的区域将会很有潜力，比如常西湖新区。
而与之相反的是，政府推动力弱、供应量大、与成熟主城区距离远且中间有空白地带的区域，在如今市场冷静后，将应声下跌，比如南龙湖，别看现在平原新区不限购，但各种条件的不足已经让其房价上涨乏力。
所以，千万别去当炮灰!注定生死无人管!
►看好三环-四环之间的品牌开发商楼盘，必须是地铁盘，必须有学校，再其次，有明确成型规划的，同等情况下，选全国房企，不解释，如果本土房企真那么牛X，怎么不全国布局呢?
►从今年到明年，郑州四环地带全面进入开发阶段，城市基建、房产楼盘、配套设施都在施工，整个四环都是一个大工地。
北区密密麻麻的楼盘就不说了，郑州东部区域也不断外扩，发展速度非常迅速，从最早的白沙再到绿博然后到中牟县城都有房企布局，南部区域同样也是云集了多个房企，二七区、管南片区等都是大盘云集，当然西区也不甘落后，奋起直追，常西湖区域各项工程落地速度也非常快。
虽然，四环以及四环外的新区有大量土地供应，有重点房企布局，新房的选择更多，楼盘的体量也更大，政府的规划也都是高逼格，但繁华的地段在主城区、优质的学校在主城区、地铁线路在主城区、商圈购物在主城区，当然还有，土地资源最稀缺的主城区，未来其价值也最为稀缺!
在2016郑州房价暴涨中，涨价最多的是海马公园、东润泰和、建业天筑，这些楼盘所在的片区都是新楼盘缺少、无土地出让，但又是成熟区域，各种配套看得见摸得着，行情火爆下，价格自然会水涨船高!
郑纺机地王所在的金水南阳路板块，这本来是一个长期不被看好的价值洼地，却在去年七月突然释放出单幅地块，其稀缺性引来10家实力房企争夺，最终万科美景联手经过566轮厮杀，夺得地王，总成交价超25亿，折合单价2682.138万/亩。这一则新闻无论是在郑州地产业内，还是在购房群体中都产生了巨大的影响。
同时，郑纺机地王一锤定音，将行情坐实，楼面价高达13411元/平，远远超出了周边新房均价，从此彻底将郑州购房市场的购买欲望彻底激活。
从郑纺机周边开始，直到高铁片区的海马公园，市场全线涨价。甚至金水区一个破落多年、一直被认为是劣质盘的物华国际，从9字头的价格开始涨，后来直奔13000元/每平;“小众豪宅”东润泰和，均价直接由持续了很久的14000元/每平，上涨到16500元/每平，紧接着就越过19000元/㎡每平，直奔20000元/每平。
更重要的是，郑纺机地王拉升了金水区价值，让人们的目光焦点重新锁定中心主城区。这标志着，郑州主城区价值崛起时代来临!豪宅化时代来临!
自5月3日郑州房产调控新政出台，我也可以明显感受到，限购限贷全面升级到限售的近几日，李嘉诚曾经的论断，“决定房地产价值的因素，地段、地段、还是地段”重新登场，城市中心的价值逐渐被凸显，房产政策加码后，更多人把目光投向中心城区地段。
郑纺机仅仅只是一个开始，中心主城区价值回归的背景下，又会有那些新的红利出现?
►相对于金水区来说，管城区虽然靠近郑东新区和经开区，位置绝佳，但是其价值却长期被人们低估;比如现在住宅已经清盘的永恒理想世界，位于紫荆山路航海路交叉口，是货真价实的二环双地铁盘，2015年在销售时价格却一直在1万/每平上下浮动，去年6月，城东路航海路附近的奥兰和园对外报价是1.2万/每平左右，相当担忧客户能否接受这样的价格，毕竟管城区还没有卖过这么高的价位。
直到2016年11月，未来路航海路康桥知园开盘时，均价1万7，才算卖出了管城航海路沿线的最高价。
永恒理想世界和奥兰和园的价格，除去开发商形象的原因，很大一部分原因则是因为人们对这个片区的低估，以至于目前航海路沿线均价有被南三环板块赶超的趋势。
这合理吗?如果管城区是脏乱差，那么金水南阳路板块缺乏高端配套，也没有啥好学校，好医院，周边购买力也一般，但却成就了郑纺机地王。假如，郑州地铁5号线开通、商城遗址改造完成，管城航海路沿线是否会爆发超强地王?我认为，可能性极大。
►限购限贷不可怕，可怕的是当下社会阶层在限购中被固化，越是有钱的人，越是会集中优势兵力购买优质资源，特别是在郊区限购的情况下，人和钱开始回流，购买优质地段的核心楼盘，享受等多的资源。所以，三环内中心城区的优质房产一定是最好的资产保值方式。
如果没有钱、没有背景、没有资格，一等再等，终究买的是距离主城区越来越远，可以享受的资源越来越少。
►五一节假期过后，郑州房地产市场新入市一批寸土寸金的新楼盘，融创金水府、泰山誉景、英协生生银河居、碧桂园天悦等，金地铂悦5月12日终于也要开盘，势必将吸引不少客群。
►未来，主城区新房的供应量更少更稀缺，二手房的选择性要大于新房。想买二手房可关注那些10年左右的次新房，恒升府第、正弘旗、阳光新城、君悦城、名门国际、非常国际、天伦星钻、天裕小区、嘉辰时代公寓等。
在2016年之前，郑州中心城区溢价低，品牌房企溢价低，地铁盘溢价低，更怪的是，鸡毛蒜皮的挂钩和科技智能之类，经常被津津乐道，我认为概念炒作和包装居多。我并不是说智能科技不好，但对于目前的郑州人民来说，地段，品牌，学区，物业才是主流。所以，请少一些精神鸦片，免得上瘾，多一些信守承诺，才是正道。
在目前限购又限售的形势下，我们为广大购房者盘点整理了三环内、靠谱开发商的项目。无疑，它们将会是最佳的保值品。
►万科美景世玠
万科美景世玠项目位于黄河路、南阳路交汇处的西北角位置，总占地约93亩，总建筑面积约26万方，可售的住宅面积约18万方，总规划户数约1187户。
项目内部共规划有13栋住宅和一处幼儿园;由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成，整个项目一共设置有三个出入口，一个人车主入口位于项目南侧的洋子路,15#楼与幼儿园之间，一个人车次入口位于北侧1/2#楼之间的油脂北路上，以及西侧5、10#楼之间的消防出入口，整个小区采用人车分流的方式进行管理，所有机动车全部入库，保障生活安全，项目总计规划机动车位1644个，车位比例达到1;1.5(最终以规划批复数据为准)。
▼效果图
▼项目配套标识图
▼法桐大道实景图
整体的建筑立面呈现出较为亮丽的米黄色，采用的是石材加真石漆。
在整个小区的建筑排布上，采用了北高南低、横向错位的排布方式。最北侧为高层住宅区，视野开阔，前无遮挡;高层前面是洋房住宅区，保证了每栋建筑东西向也无遮挡，东西南北视野宽广。此外，在景观规划设计上，万科美景世玠本保留了两条近70年树龄的法桐大道和两栋近70年历史的苏式洋楼。
项目代建市政公园，公园搭配有水景、绿地、休闲走廊，并与东侧的这条法桐大道相连，穿过公园向南，在项目东南的位置，是所规划的幼儿园，这所幼儿园为12班制幼儿园，占地面积约6480㎡;其次，小区内部的三个独立的高端会所：红酒咖啡会所、私人宴会会所和恒温泳池健身会所。
另外，整个小区的内部是没有底商的，营造出纯粹的居住环境。
►金地铂悦
金地铂悦项目总占地约60亩，总建筑面积18.9万方，容积率3.49。住宅产品含小高层，高层，小高层产品层高9-13层，是稀缺的一梯两户产品。住宅户型涵盖约83-146㎡的两房、三房及四房。
金地铂悦最大的亮点：
第一是开发商金地的牌子，属于国家一级资质单位，连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”，比较注重工程质量，基本不会出现延期交房或其他重大质量问题，从产品到物业有一套完整的成熟体系;
第二就是区位，二环航海路沿线老城区成熟生活配套，还是地铁盘，离地铁五号线弓庄站只有约350米!
从外形来看呈小三角形，受地块的限制，楼体也不是正南正北朝向，偏西南朝向，在采光度和小区的舒适度上会有一定的影响。项目规划有两梯四户、五户、六户的高层和一梯两户的小高层。
高层产品有85㎡的两房、95㎡左右的小三房、120㎡左右的三房，小高层产品有130㎡的三房和146㎡的四房。 高层适合刚需，小高层适合改善。项目定位属于刚需+改善盘，主推85㎡、95㎡、130㎡，两房和三房占多数。
项目的容积率不到3.5，在二环内也是相当有竞争力。最重要的，还是地段的不可复制，管城片区可售房源较少，推荐刚需关注。
金地铂悦5月12日即将开盘，采用云客选房，这就像双十一热门商品抢购一样，提前选好房源，放入到自己的收藏中，等正式开始选房，直接付款下单付款抢购，房源价格也会在选房开始前提前放出，能不能选到就拼手速了。
►融创金林·金水府
融创金林·金水府位于金水区未来路与福元路交汇处，占地约65亩，建筑面积约40万平方米，规划8栋楼，除了临着玉凤路有一栋13层240㎡大平层和邻着未来路有一栋东西向房源，剩余为6栋超高层45-48层精装117-240㎡三房、四房平层，具体户型规划没有出来，但可选面积多。
预计2017下半年开盘，预计首批推出超高层2#、3#和6#的700套左右房源，2号楼和3号楼层高、户型、单元完全一致，共三个单元，3T3;6#位于项目最南侧，楼层较2#、3#低，共两个单元，2T2。
具体精装标准没有出来，属于智能化社区、中央空调、新风系统、儿童游乐、老年场所、健康跑道等标配都具有，如果说亮点的话，每层层高有3米。
整体来说，产品定位精准、形象宣传大气，周边配套成熟。
日前，融创金林.金水府项目展厅已开放，位于玉凤路与沈庄路交汇处向西100米路北，城市五大外展点也同期开放。
►英协生生银河居
金水区英协路上的“英协花园”，可以说是英协地产的代表产品，已去世的老板罗林芳之前喜欢地产和戏曲，使得旗下楼盘总是充满一股艺术气息。
作为与建业同步的老牌开发商，早期作品一度风靡郑州，但在全国性房企大举进攻之下，显得步履维艰，老态龙钟，好容易出一个新盘，像熊猫一样珍贵，惹得地产老江湖和地产新流氓纷纷关注。
英协生生银河居属于郑东新区稀缺优势地块，西临郑东CBD，北边是北龙湖，东是龙子湖片区，南是郑东高铁片区，周边商业住宅基本没有竞品，规划的四栋楼，南侧两栋已经出地面两层左右，北侧两栋正在打地基，户型面积96-145㎡，96.9㎡两房变三房、113.6㎡三室两厅一卫、137.46㎡三室两厅两卫、144.68㎡四室两厅两卫等户型。
►碧桂园天悦
碧桂园天悦位于经开第一大街与经南六辅路交汇处，总占地53533平方米，建筑面积187000平方米，前期共规划12栋高层和洋房，容积率3.50，绿化率35%，产品为多层、高层，采用精装修，规划户数1348。
户型方面，主力户型为155㎡-182㎡多层宽景洋房、95-142㎡高层洋房，南北通透、方正实用、通风采光良好。
小区内部景观区将打造多重立体皇家园林，绿道、草地、花床，汇集多种名贵绿植，园林小品。此外，碧桂园·天悦产品线涵盖高层和多层等，产品形态较为丰富，可以满足不同客户需求。
配套方面，享受幼儿园、小学和中学等丰富的教育配套资源。譬如，经开实验小学、经开外国语小学等，郑州一中经开区分校，是郑州一中在经开区的初中部，老师全部来自郑州一中老校区。以及郑州市十一中(河南省首批省级示范性高中，学校始建于1953年，最近二十年来学校升学人数连年攀升，目前郑州十一中升入大学绝对人数和高考升学率均居郑州市最前列)。
医疗方面，该楼盘沿经开第一大街项目以北(800米距离)紧邻郑州市第七人民医院，是一所三级甲等医院，始建于1986年，其前身为郑州市心血管病研究所。项目周边还有中医骨伤病医院、惠安手外科医院毗邻左右。
日前，碧桂园·天悦项目展厅已开放。
5月3日起，限购限贷扩大，充分证明政府调控市场的决心，从而购房者手里的房票也更加珍贵;而随着2016年金水万科郑纺机地王的入市，三环内核心主城区的价值已然回归，可住、可租、可售的三大原则，使得三环内净地品牌楼盘渐受追捧。
所以，在这个过程中，有资金和房票的购房者，不妨重点关注三环内中心城区的优质房产。
联系客服
