我认为，对于郑州购房者而言，政府已经帮你把房价打压成去年10月水平，政府也帮你把开发商管教地老老实实，不玩什么无证开盘、不搞什么阴阳合同，不绑什么天价车位。
接下来，你的任务是什么?是好好挣钱，去交社保，去交个税，有了房票以后去买房!
虽然，我知道这不是常态，郑州房产市场还是要走市场经济。两年后的市场状况是什么样子，你我都难以预测，因为不可控的因素太多。但可是，可但是，最起码未来一年是郑州购房者幸福的一年!
所以，在这样的大前提、大基调下，什么西安调控，什么许昌座谈，什么七一新政，统统与你无关。还是那句话，有合适自己的就去买吧——所以，我更愿意关心在这份横空出世的文件影响下，哪些区域值得我们去热情拥抱?哪些区域需要我们逃离?
毋庸置疑，此文件影响下，购房者需重点关注两类区域，一类为现在房价最贵的区域，因为越是价格高现在被限制的越死，价值会被低估，未来空间更大;二类去年10月份左右价格没有涨的特别凶猛的区域，为最具性价比区域。
而一些远郊地带，价格不应该疯涨，却偏偏经历了作死的上涨，对不起，潮水褪去后最先露出底裤的就是你们!
01
当下房价最贵区域：北龙湖、白沙、金水老城区
►北龙湖
随着恒大悦龙台的分期付款政策热传，表明了摆在北龙湖豪宅们面前或许只有一条路可走，那就是先回款，想尽一切办法。
这一点上，无疑恒大已经率先做出了正确选择，其他的我相信最终都会严格按照政府的“超低”限价进行公开销售，否则要么玩死自己，要么就是和上面对着干——不过，在商言商，开发商还是图财，不会闹出事端。
以及，从区位价值上来看，北龙湖和已经成熟的金水区和CBD区域无缝对接，可以说是天然的富人置业最佳选项，同时亦是规划地铁线路最多的新片区之一，再加上安置房都在外围，住宅容积率不超过1.7，相当低密。
最重要的是，目前北龙湖已经成为本土实力房企与外来品牌大鳄，共同竞技之地，产品优质。
因此，接下来的北龙湖，是城市精英可以捡漏的地方。
毕竟，北龙湖是唯一的，也是未来郑州最好的地方，这是毋庸置疑的，地段价值得天独厚。在新区刚起步时买票上船，性价比应该还是相当高的。
而且，随着高铁站和龙子湖区域各个项目逐渐去化完毕，这两个区域讲面临无房可售的格局，在郑东新区购房，恐怕只剩北龙湖和白沙两个选项了，到那个时候，即便是北龙湖的高层产品，也一定不是现在这样的价格。
►白沙
关于这个区域，很多人近来在议论，“省政府不会搬迁到这里，最起码近期五年不会。”
白沙组团的概念最早是2010年开始在坊间流传，当年定位便是省委省府将来的所在地。而当下象湖行政用地改变后，省里的班子还会不会搬，我个人认为还是会的，白沙那些单位家属院不是白盖的，但时间上肯定会延长，本身省里搬迁就不是近期的事情，省府刚刚搬迁还不到4年，短期内肯定不会动。
不过，我们退一万步来讲，省委省府搬不搬，对于白沙的发展真的是没什么影响。
大家回想一下，2009年之前已经有很多省级单位搬到了东区金水路沿线，东区的房价涨了吗?2012年，省府从紫荆山搬到农业南路，东区的房价涨了吗?
不可否认，省府搬迁是楼盘广告宣传上的一个绝佳概念，但对于区域发展来讲，真正起决定性影响的是市场的力量。也就是说，东区起来和政府单位搬迁丝毫没有关系，依靠的是合理的规划、优越的环境和正确的发展方向。
白沙的崛起，只是沿着老东区的路子继续向东走而已，并且在老东区的基础上再次提高规划建设的水平。无论省委省府在哪，都不会影响大东区的崛起，这已经是一个事实。
为什么是白沙是东区发展外延的绝对趋势?为什么不是其他区域，如大北区，航空港，二七运河新区?
原因很简单，因为郑东新区为郑州提供了大量优质的工作机会，拥有庞大而稳定的高收入群体。而且东区的框架也已经到了发展郊区的程度，大北区也很火，但规划程度太低，和城市核心区中间还隔着全郑州最大的城中村聚集地，大北区已经是刚需集中地，而且发展纵深太小。中原区和二七区则是吸纳人口太少，就业吸纳力不强，航空港则太远，需自成体系发展，所以只有白沙。
当大家还在为白沙多少年能成熟而争论的时候，白沙的核心区，也就是郑开大道沿线已经没有一个块住宅用地了，郑信路一带建起来了一堆刚需盘，很快就会成熟。融创象湖壹号所在到雁鸣路板块，聚集了融创、永威、建业、旭辉、郑地美景、星联湾、雅居乐、新田置业、华强新芒果和蓝城集团一群品牌房企，目前这一块区域还没有确定开发商的只剩下4个小地块，2025年之前就会变成成熟的区域。
当然，白沙并不适合刚需，至少当下不适合。在这里居住，一定要有私家车，不要指望地铁，白沙绝大多数住宅都远离地铁，无车一族在这里是得不到舒适的生活的。
►金水老城区
郑纺机地王的一炮成名，让郑州主城区的价值重新回归到人们视野。
中心城区的房产优质项目，无论是溢价力还是价格增幅，都将远超所谓的新区大盘。品牌房企在中心城区开发的优质项目一定值得长期持有，比如万科·美景世玠。
如果例证不充分，我们就畅想一下未来3年。以郑纺机地王所在的南阳路为例，3年后，当南阳路已经大修拓宽至50m，地铁3号线、5号线启用，万科带动下，越来越多品牌房企进驻，同时也或许会有大商圈形成……
以及，金水老城区临近郑东新区和北龙湖，位置比较好，生活配套成熟以及地段的不可复制性，也让这个区域的房价比其他区域要高些。金水CBD商圈里，正弘城、建业凯旋广场以及璞丽中心商业的建成;文化路一小和省实验中学等优质学校全部扎堆在金水老城区，会持续吸引比较注重孩子教育的人群，部分东区业主都会让自己孩子在金水区上学;还有，文化路、花园路和金水路以及中州大道等城市主干道，地铁线路的修建，让金水老城区交通是比较方便的。
当然了，因为金水老城区规划年代比较久，区域道路和环境没有郑东新区规划的好，未来需要较大力度改造。但我坚持认为，郑州不会一直向外扩张，到达一定阶段后，必然会向内收缩，中心城区的价值必将被重新激活。
或许，下一步，不再仅有金水老城区，还有管城老城区!我们拭目以待!
02
性价比区域：常西湖新区、管南、二七运河新区、金水科教园区
现在看来，常西湖新区、管南片区以及二七运河新区是极具性价比的，三四环之间的价格，都还不到1.4万/平。这样的价格，比绿博要稳妥。
►常西湖新区
当我们面对常西湖新区的时候，你不由得就会感慨：体制的力量就是强大，政府如果想干什么事，所到之处基本势如破竹!
自2015年开始，常西湖新区逐渐进入大众的视野，处于西三环和西四环之间，北至化工路，南至常庄水库二七区边界，规划面积约39平方公里，因为其围合范围小，不像绿博白沙那样，摊子铺的太大;再加上有市政府推动，而且2019年7月30日要举办全国少数民族运动会，有这个时间点卡着，使得区域建设快速推进，在未来5年能够基本成型。
最明显的进度便是地铁，地铁线路的长度是检验政府是否重视一个区域的重要标准。根据官方消息，地铁1号线二期已经开通运营，这对于常西湖地铁盘是极大利好，相对于较低的总价，其租售比还是更加合理的。
同时，还有地铁6、10、14号线路入境。其中，14号线部分区段将弯道超车，加快建设进度，赶在第11届全国少数民族运动会前通车试运营。 之所以破例提前，就是为了到时方便市民坐1号线倒车14号线到奥体中心下车，直达运动会场。
然后便是传说中的“四大中心”之一的奥体中心，奥体中心2016年12月4日全面动工，工期两年，因2019年在此举办少数民族运动会，所以将计划3年的工程压缩工期到2年，奥体中心的建设将不会停歇，确保如期完工。
还有，区域内的城市道路雪松路已经贯通到中原路，可以直通高新区。从郑州市城乡建设委员会网站上发布了《郑州市民文化服务区18条道路PPP项目招标公告》，这18条道路主要分布在常西湖新区核心区南部区域，这里以后将聚集四大中心等公共服务中心，预计2018年7月前完成。
常西湖新区水系丰富，其名就来源于常庄水库和西流湖。此外，还规划西流湖公园、雕塑公园、植物园、鹤山公园、市民公园五大公园，生态宜居属性非常好。
常西湖新区未来三年肯定会有翻天覆地的变化，之前区域内还只有华瑞紫韵城，现在毗邻常西湖新区的永威西郡首次开盘13500元/平，现在碧桂园西湖超级大盘也将入市，据业内人士透露万科、康桥、招商也在跟进——目前该区域价格还没有透支，毕竟太多利好在支撑。
►二七运河新区
二七区长期以来被大家所忽视，就连曾经看过一篇文章，也说道：二七区搞个运河新区比不上人家常西湖新区、比不上人家经开滨河国际新城。
在二七运河新区目前楼盘中，刚需楼盘较多，改善型楼盘较少，这本身也与南区的环境、区位等有很大的关系。如果抛开楼盘不说，二七运河新区中，三环和四环的高架，嘈杂的环境，到再往南的批发市场，注定了这个区域不会有多么高的品质。仅仅凭借一条南水北调运河，也不足以改变整个区域的居住品质。
但我们就是看好这个新区，原因就是，二七区向南跨过南三环自然外溢，中间没有真空带，自然延伸加上政策导向就会使区域发展顺势而为。
从在售楼盘开发商来看，二七运河新区绝对是大牌云集，甚至比起风生水起、名声显赫的北区也丝毫不在话下，万科、绿地、招商、鑫苑、康桥、融侨、旭辉都是品牌房企，现在一起发力，再加上已经投入使用500亩南环公园、二七绿地中心200米地标，区域是没有大风险的。
其中，绿地和招商属于一线品牌房企、康桥属于本土品牌房企、奥马是财政厅属下、亚星属于二七区“地主”，因此从开发商实力来看，绿地城、招商天地华府更胜一筹;从距离上来看，亚星观邸距离市中心最近，招商天地华府、奥马和园、康桥康城以及绿地城基本在同一片区内，但是从周边环境来看，招商天地华府、奥马和园、康桥康城周边的环境更加纯粹，没有硬伤。
此外，还有尚未入市的旭辉有园、融侨悦澜庭项目，目前已经拿到建设工程许可证，预计2017下半年会入市。
对于普通刚需购房者，二七运河新区是不错的选择，永远不要觉得自己买亏了，或许当下是如此，从长远来看，自己住，早买早心安。
►管南片区
目前，管南片区已经是名企云集了，绿都、鑫苑、永威、正商、绿地、融创、碧桂园、振兴、名门，可谓是大牌云集，如今碧桂园和融创的加入使格局更加激烈，其中以碧桂园一家独大，储备的土地最多，对其他开发商形成合围之势。
我们都知道，一个区域的发展除了政策支持，另外也需要房企的集群效应，规模性的房企如催化剂一般，迅速催熟区域的价值。众多的名企，不仅加快了区域的成熟度，而且也增加了购房者对片区的认可度，众多的人口导入也进一步增强了区域的人气。
如此，管南的未来将更加值得期待。
►金水科教园区
因为区域规划的问题，金水科教园区在众多的新区中一直认可度比较低，军用机场加上污水处理厂、有科技市场较乱、众多安置房及无大开发商入住，让杨金片区地处好位置却一直不温不火。
一个粉丝在后台留言调侃称，“那天上的军用飞机噪音真是震撼，看不见飞机影子，就感觉几分钟就有一架飞机从头顶呼啸而过，震得人胆结石都自愈了!”
不过，该区域已经落地的地产项目有：鸿园、清水苑、瀚海尔湾、碧桂园·国控天誉、泰禾·郑州院子……“有了大开发商的进驻，区域前景可期，目前可以说是郑州东北部的价格洼地。”
03
谨慎看好：港区、绿博、经开滨河国际新城
►航空港区
港区的面积和规划无疑是庞大的，东面以万三公路为限，西至京港澳高速，南临炎黄大道，北至郑民高速，面积包括新郑市和中牟县的部分地区，共计415平方公里，属于正厅级单位。T2航站楼投入使用、高铁南站/地铁2号线南延线路/机场轻轨的建设或开通、郑州新国际会展中心落址开建、园林博览会的即将举办，可谓亮点多多。
如果港区实验成功，这种示范意义重大。毕竟，在经济适用房取消的大环境下，如何解决低收入阶层的住房问题，值得深思。要知道，并不是所有的人都有足够的资金和资本留在主城区，这种情况只会越来越严重。所以，像港区这种地铁+远郊卫星城的模式，将会为低收入阶层提供一种新选择。
但其实如果我们冷静客观地看待这个区域，相信就不会出现非理性投资的情况：
第一，从区位来说，港区距离市区20公里，中间大面积空地让港区成为孤岛，商业，医疗，教育也严重匮乏;
第二，除了目前在售和即将面市的住宅，港区还有大量的土地储备，未来的楼盘供应量会很大，但人口导入又跟不上;
第三，目前从市区过来的买房者大部分是投资客，自住很少;
从今年年后到现在，港区楼市的温度已经降了下来，比任何区域都早。
所以，港区的几个知名楼盘，如正弘中央公园、万科美景魅力之城、永威南樾、豫发国园玖号院等，都只适合自住不适合投资;而诸如山顶御和园、润丰锦尚这样的垃圾盘，直接放弃就行了。
►绿博
如果不是因为限购，今年的绿博将会非常火热。
光是产业就能很辣眼睛，已建成的3千亩绿博园、一、二、三期已经开园的方特欢乐世界、相继开业的杉杉奥特莱斯和海宁皮革城，这是目前已经呈现的。其他如海昌极地海洋公园、建业华谊兄弟电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界、国际马戏魔术王国、华特迪士尼、香格里拉酒店、悦榕庄酒店等项目或开工或已完成签约。凤凰国际文化产业园、国际地理标志展览中心、国际马戏演艺王国、智慧生活艺术公园、荣宝斋、等等，也都在稳步推进。
伴随着白沙组团土地供应量减少，房企开始转战相邻的绿博组团。除了最早的名门之外，万科、金科、碧桂园、康桥、永威、亚新、融创、雅居乐，都是知名品牌房企，都是大佬。
但是城市发展的趋势是由近及远，由核心到外围，不可能跨区域发展，白沙距离郑州主城区近，成熟程度高，更有行政区的背书，潜力满满，随着白沙的持续发展，人口会外溢到绿博，绿博以文化产业驱动为主，生态环境、旅游资源丰富，但是公共交通、商业资源、医疗资源、教育资源等匮乏，10年内难以形成居住氛围。
绿博目前是投资客、改善客的天下，但那不断上涨的房价势必抬高土地价格，同时也吹起房价泡沫。如今，伴随着限购，区域热度刹那间降了下来。
►经开滨河国际新城
当我说谨慎看好经开滨河国际新城的时候，相信不少人会骂我，“你妹啊，去年那么火爆，难道那些买房的人都是傻子?”
对此，我说，“2016年8月，一个朋友去经开滨河国际新城的绿地澜庭排号，排号时问了旁边一起排队的前后七八个人，全是投资客，没有一个人是首套房。”
经开滨河国际新城纯粹的地块和住宅，是终极价值所在，在我大郑州除了东区和白沙，无出其右者。但规划很好，道路、桥梁、学校也在建设中，中建将区域运营的很给力，但区域土地供应量也很大，生活配套季度匮乏，刚需少投资客多，对未来的升值回报依然持谨慎态度。
04
我们依然不看好：平原新区
虽然很多传言说平原新区将会划归入郑州行政管辖，可目前该区域仍然属于新乡市范畴，划归郑州仍然没有具体时间表，所以区域价值比黄河以北低太多。
并且，平原新区划入郑州的可能性很小，要知道，现在郑州的发展重点是东区、航空港区，以及北四环以北至黄河本身还有大片大片的土地等待开发，融创瀚海大河宸院、和昌林与城、建业运河上院、万科天伦紫台等项目也只是刚起步，所以没有理由要跨过黄河去发展。
再者，平原新区距离郑州主城区距离真的很远，30公里，未来又没有地铁去延伸支撑，郑新轻轨也没有动态，远期北龙湖至凤湖规划的“龙凤大道”遥遥无期，交通便利性太差。所以，这里不适合上班族，不适合刚需，买个车不说，每天还要赶点上下班，而且区域10年内也不会成熟起来，配套也不行。
设想下，如果按照房产的落户原则，在平原新区买房，那可是新乡的户口。孩子上学、医保社保之类的就要想好了。另外，如果你在郑州上班，社保公积金等是在郑州缴纳的，对于能否使用公积金贷款(异地贷款)等也是个问题。
说到平原新区的房产投资，我只想讲一个事例：一个朋友2013年在平原新区买了一套房子。2015年房子交房了，但平原新区不具备居住条件，所以现在只能在市区租房住，而平原新区的那套房子，现在既无法出租也无法销售。
新区的建设历来需要很长时间，也需要更多的政策支持，来此置业还是要多些考虑。平原新区不是不可以买，如果你是新乡或原阳人，尽管买，没错，但如果你是郑州刚需，首套自住房选这里真得好吗?你能承受以后的交通成本和时间成本吗?对于投资客来说，你的房子能卖出去吗?
所以，对于平原新区，真的奉劝各位购房者要保持冷静。
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