“ 7月5日，也就是昨天，郑州一天之内共上演3宗土拍，郑东新区北龙湖的6号地，被正商以31685元/㎡的综合房价成交，高铁东广场的7号地被碧桂园以14360元/㎡的综合房价成交;同样是碧桂园，以10960元/㎡的综合房价成交白沙198号地。
7月6日，也就是今天，郑州同样有土拍上演，经开区24号地，被金地集团以13000元/㎡的综合房价成交;经开区26号地，被万科以13666元/㎡的综合房价成交。
我知道这个消息后，第一时间感到，政府这次的限价打压确实够狠，平稳楼市是命令，既然是命令就必须生效，必须执行，不允许出现有令不行。
这场土拍宣告，北龙湖没有出现像去年某些媒体鼓吹的那种突破7万+，高铁商务板块从2.5万硬生生地被拉回了1.5万，经开区最新的2.1万单价兜兜转转成了现在的1.3万，白沙作死的单价1.3万亦重回万元左右……现在的政策，客观上拉住了郑州房价的狂飙。
我们可以看到，这两天郑州拍的这几块地限价，直接比周边销售价格低40%左右，让周围曾经以高价拿地的房企情何以堪，这节奏是准备让2017年上半年的购房者们全部站岗，全部成为接盘侠?
想想吧——
如果白沙只能卖10000，那买更远的中牟大孟镇、价格已是9000+的开封西区还有啥意义?
如果经开区只能卖13000，那买地王遍地配套匮乏的经开滨河国际新城有啥意义?
如果常西湖新区只能卖到13500，那还用得着一路向西跑到荥阳吗?
如果二七运河新区只能卖到12000，那些一直关注南龙湖的购房者们是不是可以乖乖地回来?
2016年年初的时候，荥阳的楼盘价格基本还在5000元-6000元/平方，部分偏僻地段的楼盘价格甚至还不到5000元/平方。而在去年年中，郑州市区地王爆发后，迎来了数年不遇的房价暴涨，这涨势也波及了荥阳。
在去年9月，荥阳最靠近郑州的片区房价已超7000元/平方，置业顾问每天都在打电话通知还在犹豫不决地购房者，“你好，我们的房子一天涨了700元/平方，如果还犹豫，未来一天上涨价格将达到1000元/平方。”
而这一切，还仅仅只是开始。伴随着去年10月郑州主城区限购限贷重启，荥阳楼盘真正迎来了鼓掌欢庆的时期，每一个楼盘在朋友圈的宣传图都会加上一个大大的“不限购”字样。在郑州因为限购把大量刚需群体挤压出去的现实背景下，西区本来就是刚需聚集，对价格尤其敏感，价格上涨、购房资格门槛提高，便只能再往西走。
以及，在“市府向西、郑西之门开、荥阳未来更美好”的指导思路下，那些跟风的远郊投机客，更是一股脑儿地涌入了荥阳。
这些群体一起制造了荥阳在2017年上半年的价格上涨，从今年四月进入9000+时代，到5月份精装住宅进入11000时代，背后是一个接一个的楼盘开盘必清。
房价这小婊砸，你永远都读不懂她。
曾经，在荥阳，能够买两套房子的钱，现在却只能买一套，不少荥阳本地人认为，“我们在荥阳上班挣钱容易吗?薪资水准达到5000元以上的人能有多少?大批的郑州购房者和投机客涌入，让本该买得起荥阳房子的刚需现在变得根本买不起。”
但一位荥阳本地的朋友告诉我，“我详细统计过数据，在过去的5年中，郑州主城区的房价增幅突破100%，而位于远郊的荥阳房价增幅只有50%。“这句话的意思就是，你买在郑州市区的房子5年后的现在，价格翻了一番，买在荥阳的房子5年后的现在，收益仅为郑州市区的一半。
其实，说白了，郑州人去荥阳买房，赌的是郑州的涨价预期，郑州一直涨涨涨，总会有刚需客被逼出郑州，刚需客被逼出的多了，承接刚需的荥阳就有更多地接盘侠来接，那就可以坐地起价。但是现在，郑州房价的上涨预期被限制死了，荥阳的价值又在哪里?
对于你想在郑州西区置业，首先还是推荐常西湖新区的楼盘，属于核心地带，离主城区也更近。
如果你想投资，投资要讲究布局和时间，请先想清楚，选择荥阳的原因是什么?谁来接盘?要等多少年后挤过来的刚需，会跑到这里买二手房?购房一定要从教育、医疗等各项配套来综合考虑，不能只考虑价格和地铁。
最早的南龙湖拥有众多教育资源，被称为“南龙湖大学城”，开发的楼盘也以别墅和洋房为主。近几年随着郑州市区房价暴涨，南龙湖承接了部分市区刚需客。
尤其是在2016年，曾经的价格洼地高新区已经在14000元/平方以上，南三环到南四环之间也达到了13000元/平方左右，白沙也达到了13000元/平方以上，价格承受能力较弱的刚需只能去南龙湖。
与此对应的是，南龙湖目前的楼盘也以刚需为主，受益于2016年郑州房地产市场的涨势，南龙湖房子均价从6000元/平方涨到10000元/平方上下。
但如果你问我，是否看好南龙湖，我会很明确地告诉你，“我不看好”。
从区位上来看，南龙湖在郑州的南边，到南三环的直线距离约10公里，还是比较近的。但在这中间隔着一个正在大规模建设，且尘土飞扬的管城南三环片区、和由绿地公园城主导开发的商都新区，那南龙湖发展起来需要多少年?5年?10年?
请问，你相信这10年后的期待吗?愿意用实际行动去等吗?人生有几个10年?
当然了，关于交通，地铁的到来让南龙湖与郑州拉进了距离。
地铁2号线南延起点站为1期的终点南四环站，出了南四环走地上，终点位于新郑国际机场T2航站楼东6公里处的郑州高铁南站，毫无疑问，地铁的到来，使得南龙湖区域价值被放大。
如果你在南龙湖买的是地铁盘还好一些，但如果买的不是地铁盘，那出行成本将大大增加。以我个人的亲身体验来说，一般出租司机去南龙湖都不打表，上来就是100元钱，这对于生活在南龙湖，上班在郑州的无车一族而言是一个不小的压力。
然后再到现在的2016年，南龙湖各类小开发商、各类小楼盘，清一色的刚需盘，花样百出的营销手段，再加上上万亩的专业市场所带来的物流、货车、粉尘、噪音，南龙湖的区域价值不知道已经被绿博白沙甩了几条街!
一位郑州地产业内知名人士这样告诉我，“现在南龙湖高层产品卖的很快，尤其是小三房，在这里打造的高层产品面积段只要不超过120㎡都很好去化;但是别墅和洋房产品去化相对不乐观，尤其是别墅产品。”
说白了，当下在南龙湖买房的人那都是刚需族中的超级刚需人群。这部分人群，或是为了结婚买房、或是面对郑州房价彻底无望、或是美其名曰“投资”，总之，必须在南龙湖买房，因为价格便宜啊!
目前南龙湖的土地已经卖的七七八八了，基本上没有什么土地。在2016-2017年上半年，因为郑州市区内的高房价以及地铁二号线的南延线开通，有很多人跑到这个区域买房。
但我想说，如果曾经郑州市区的房价无法承受，可以考虑一下南龙湖，算是当作一个过渡的安身之地，我相信好男儿志在四方，等个人事业发展成熟了，一定会杀回郑州市区。
有的人说，平原新区开发早，成熟快，环境好，房价低，据说房地产发展迟早跨越黄河，据说迟早与郑州合并。于是，投机客又杀入平原新区。
平原新区，这个受益于郑州限购限贷的区域，目前房产升温明显，未来也许会有限制地价的措施，但很难有限购限贷的政策调控。毕竟平原新区自掏腰包，为郑新黄河大桥上的豫A小轿车免费通行，就是希望郑州的客户来此置业投资。
但必须首先认清一个现实：平原新区目前还不是郑州。尽管“据说”、“可能”划给郑州，那目前也不过是画饼而已，何况即使划给郑州，依然无法改变那里配套、位置很烂的现实。
买平原新区楼盘的朋友们，请思考以下几个问题：
►你出行怎么办?
平原新区与郑州隔着一条黄河，交通是最大阻碍。
2016年下半年的一天，我驱车从农业路中州大道出发，抵达平原新区之后，我专门看了下时间，用时为40分钟。注意，这还是在不堵车的情况下。那么，假如你所供职的公司在郑东新区，而房子买在了平原新区，每天开车花费在路上的时间都要再一个小时左右了吧?如果堵车，那就更无法估计了。
至于部分售楼部吹嘘的地铁线路，你想都别想，这种遥遥无期的事情，也亏他们敢说。而网传的地铁过河发展更是毫无落地的可能，如果地铁不能与高铁共线，那么下穿黄河或再修黄河大桥需要多大的成本?2015年都在宣传的“龙湖大道”，如今连个毛都见不到。
居住在这样一个出门都要靠车的地方，如果你买的楼盘车位配比不合理就更悲剧了，将来这里的业主就都等着停车难吧。
►你怎么生活?
“平原新区地处黄河湿地，区域内更有凤湖景观，气候宜人，空气质量比郑州市区好很多”，这一段的销售说辞是不是很熟悉?听起来是不是很适合养老?
我想问：住在这里的人难道要吃空气吗?这里的配套匮乏，楼盘周边用荒凉形容都不过分。别说购物买东西了，如果你一家三口居住，没有学校，按照房产的落户原则，你在平原新区买房，那就是新乡户口，孩子上学、医保社保之类的就要想好了;另外，医院也很少，总不能让父母老胳膊老腿的生病从平原新区跑回大郑州吧?来得及来不及?
如果非得考虑养老，你为什么不考虑北区的思念果岭山水和清华忆江南?你为什么不考虑洞林湖的新田城和恒大山水城?你为什么不考虑绿博的名门紫园?非得跨越黄河来这里养老?
►谁来接你的盘?
即便现在已经有超10家房企在平原新区有楼盘，现在区域的人气仍然相当冷清，加上整个片区内低密项目较多，即便大量交房了，也很难达到繁华状态。
很明显，郑州刚需不适合这里，投资客也会面临一个问题：谁来接盘?
交通如此匮乏的地方，把房子租出去想都别想，只有买了等升值了。问题来了：这里的二手房好卖不好卖?有多少人会放着郑州市区的二手房不买，非要来这里买个二手房?拜托，看看这里的二手房门店数量有多少就明白了。
郑汴一体化、大郑东范围、自贸区、投资洼地……于是，一批投机客一头扎进了开封西，这个一路向东、不限购不限贷的新区。
首先，从距离上来说，从郑州出发，经过郑东新区的白沙，在经过中牟，经过那些缺乏人气的写字楼、烂尾楼盘，才是开封西，与郑州约有50公里的距离。
进入开封西以后，其楼盘主要分布在郑开大道沿线、开封西湖片区和开封北站片区，其中郑开大道沿线的楼盘最为集中，大牌开发商均在这里安营扎寨，数个热门品牌大盘的毛坯高层价格正逼近9000元/平方，部分精装高层价格已经达到9000元/平方以上!
但是！但是！但是！
我认为这里并不适合郑州人来买。
如果你是刚需，买来自住，最为注重的是空间、距离、时间，而开封西与郑州之间，隔着绿博白沙、大孟镇，中间50公里的交通距离，不适合刚需，尤其是没有车的刚需。所以，请放弃！
我更愿意建议你，踏踏实实上班、老老实实赚钱、稳稳定定地在郑州交社保，有购房资格后在郑州买一套适合自己的房子。
如果你是投资，更不合适。开封西目前价格虚高，并且和郑州中间有大片正在发展的新区，两年后你交房了，白沙绿博大孟镇的房子也起来了，你的房子组给谁，卖给谁?开封西这个地方，谁敢说人气什么时候能够起来?谁心里有底?
如果你的房子买在了开封西区，你未来卖二手房时，你房子的“居住公约数”有多少?你的潜在买主是哪些区域的人?数量有多少?符合“可租可售可自住”的原则吗?
也许你认为有郑州的外溢人群购买，然而这个量有多少呢?挂出后多久能成交呢?其实外溢购买与一心想买是两种类型的人，拿吃饭来说，一心想买的人是在纠结今天吃点什么，外溢购买的人是摸着口袋的钱，算算够吃点什么，卖给哪一种人更容易卖高价钱呢?
外溢出来的购买人群不靠谱。
现在看看，当郑州的房价体系得到了调整，在开封西区以一次性9000+的价格置业的购房者，你们占到便宜了吗?
总之，我不看好开封西的升值，已经有泡沫了，至少未来几年会横盘。
“ 伴随着调控不断加码，限价又横空出世，政府已将每个区域的房价设置了红色边界线，谁跨越谁就是顶风作案。
站在当下，想想上半年，很多人手握现金盲目地寻找出口，彼时南龙湖、荥阳、开封西区、平原新区的价格都在涨，反正大家都在炒作，看看你火还是我火。
如今，当郑州房价被松动、被调整后，那些曾经依托郑州发展概念的远郊地带，是不是更惨?那些曾经跑到距离郑州主城区20公里以外的地方的购房者们，是不是今晚将哭声一片！
买了远郊盘，成了炮灰，当然要哭，而手机电量不多或一直连不上网，是不是也会让人崩溃地想哭?
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