独家统计郑州240个房龄超10年的二手房：是投资的金腰带还是套牢你的炮灰？

我们在之前的文章最新数据披露：郑州364个二手房小区终极大盘点，价格到底降没降？中涵盖了郑州市各区域各房龄的二手房小区，其中影响二手房价格以及成交量的一个重要因素就是房子的成新率。

郑州市作为省会城市有着六十多年的发展历程，本地房龄在十年以上的二手房小区也有很多。在过去，它们可能是各个重要机构的家属院，享受着政策或者配套上的优势，吸引了大批学区房拥趸者，不少房主也开始坐等高价，捂房惜售。但是随着机构的搬迁、资源的分流以及近年来市场上新房的冲击，真正有价值、有市场空间的二手房老小区所剩不多。

下面我们就郑州市各区域内十年以上房龄的二手房小区进行统计分析，看看有哪些二手房已经属于卖不上价的老破小，哪些依然有着特殊的优势和价值。

作为郑州市的老城区，金水区房龄在10年以上的房源不在少数，除了本文列举的37个小区外，还存在一些房龄在20年以上的老旧家属院。受教育资源影响，在金水区购买二手房的外地或其他区域的人群主要趋向于购买学区房，所以优质学区房仍然是老小区中的价格高地，而一些教育资源不够优质，加上无法满足便利的生活条件需要的老破小，学区房的优势也会减弱，甚至不如一些房龄小、居住舒适的非学区房受欢迎。

正弘蓝堡湾一期二手房均价在两万以上，有文化路一小的学区优势，周边基本的生活配套也能比较成熟。相比较而言同样建于2007年，处于成熟社区的文化绿城小区二手房均价却低了很多。主要原因在于交通上正弘蓝堡湾一期小区距离二号线东风路站地铁口百米左右，比仍依靠公交的文化绿城小区要便利的多；小区配套上正弘蓝堡湾采取地下停车，而文化绿城小区内陆面停车仍然比较无序；虽然绿城小区绿化率更高，社区较大，但是单气的缺点也减弱了生活便利性，小区的品质也随之降低。

建筑年代在2000年以前的家属院二手房中，河南省外贸学校家属院以及杂技团家属院是两个价格高点，从小区的设施配套到物业管理方面，这类房龄近20年的小区是没有优势的，主要因素还是教育资源分布带来的利好。省外贸家属院位于多学区区域，周边有文化路一小、九中以及省实验中学，杂技团家属院则位于省实验小学的学区内，而没有学区优势的省京剧家属院以及南阳路公安局家属院则逐渐沦为真正意义上的老破小。但是随着各类新学区房的崛起以及居住要求不断提高，老学区房之间的优胜劣汰也会逐渐明朗起来。

中原区房龄在10年以上的二手房总量次于金水区，其价格分布也是比较有规律的，具体体现在房价主要随房龄增加而减少，没有出现像金水区一样房龄长的超高价学区房。建筑年代在2000年以后的二手房小区均价基本在1.25-1.3万以上，而这类小区相比较2000年以前的小区也会更加重视居住的配套和舒适度，基础设施也会更加完善一些，尤其是周围有地铁线经过的小区会更受欢迎。

比如永威鑫城位于未来地铁5号线桐淮站附近，且小区内有水系景观，绿化率高，物业永威自持，周边学校、商业配套经过多年的沉淀也逐渐完善起来，同时还有航海西路小学的学区优势，所以此类二手房适合居住，优势突出。对比80年代建成的中原区委家属院，物业方面差强人意，楼房质量以及小区环境都比较影响居民的居住舒适度，虽然有伏牛路小学的学区优势，但是价格依然上不去。

二七区房龄在10年以上的二手房小区学区房比较少，其中房价较高的小区也是受小区自身品质和配套影响更多一些。比如兰亭雅苑绿化率高，容积率低，东有万达广场商业配套，且位于规划的地铁5号线沿线附近，未来居住舒适性、便利性都比较高。价格相近的富田陇海花园在学区优势以及小区环境上优于兰亭雅苑，唯一不足是附近没有地铁线经过。

而对比该区一些配套已经老化、影响居住体验的老破小已经无法获得市场的青睐。比如冯庄小区虽然距离未来地铁5号线冯庄站比较近，但是小区没有学区优势，建于上世纪九十年代，小区环境、物业、电梯以及停车位方面都已经落后，加上周边没有大的商业，所以作为居住的话已经不适合现下的购房人群。

管城区总体来说房龄十年以上的优质二手房主要靠交通配套以及小区品质加持，区内的教育资源相对于金水区来说对二手房的影响不够大。以2000年为界，建筑年代较晚的小区中，均价较高的二手房小区多为非学区房，比如中建文苑小区配套有儿童游乐场、小花园，绿化、物业管理较好，而且靠近3号线地铁东大街站，所处区域比较成熟。

海上香颂同样也临近3号线未来大道站，小区内配套有回廊休闲公园，内部还有幼儿园，周边生活配套丰富，有大型超市以及汽车站，物业管理和小区绿化是优势，相似的还有方圆创世，这类房龄比较小的二手房通常建筑风格及质量也比较接近现代人的喜好。

在2000年以前建成的小区中，铁路新村小区虽然有货栈街小学的学区优势，但无论是从小区环境还是从建筑品质上来说都已经属于严格意义上的老破小，即使单从学区方面考虑，作为普通学区没有特别大的吸引力，同时也比较影响家庭生活质量，逐渐会被二手房市场淘汰。

经开区的住宅一直以来都不够充分，工厂、公司占据了大部分的用地，目前经开区二手房市场上房龄十年以上的小区多建于2000年以后，而且低楼层的花园式住宅为主要二手房源，绿化率高，居住环境也比较舒适。

由于地铁还未开通，教育资源也比较少，区域内受交通配套以及学区教育加持的二手房小区不多，比如东方桃源、加州第一城都处于经开区实验小学学区，小区绿化以及物业都比较优质，配套满足基本生活需要，但是距离在建的5号线地铁仍然有一定的距离。

当然还有建于2000年的亚太新宇小区，小区成新率比较高，位置较好，处于经开区发展比较成熟的中原福塔附近，紧邻区域内大型商业丹尼斯，而且有未来地铁五号线中原福塔站加持，缺点则在于没有学区优势的加持。

高新区的教育资源尤其是中学在郑州市是比较优质的，因此对高新区房龄十年以上的二手房价格影响较大的主要还是学区因素，比如均价在1.4万以上的高新锦华苑位于郑大实验小学以及高新区外国语的学区，距离新枫杨外国语学校也较近，同时还有一号线地铁始发站的交通优势，小区内配套幼儿园以及健身中心，缺点在于物业品质不高，小区卫生管理不到位。金色嘉园同样是有郑州中学附属小学学区的优势，周边基本生活配套成熟，缺点在于没有地铁。

该区域内的化工家属院以及启明村居住条件较差，缺乏物业管理，属于高新区的老破小二手房。两个小区外墙均有一定破损，而且部分楼栋窗门失修，虽然距离西流湖较近，但是居住体验难以提升。

惠济区整体来说比较宜居，房龄十年以上的高品质二手房也趋向于绿化率高、环境优美的小区。除了九郡弘别墅等别墅住宅外，还有一些如晨光花园、金杯家园位置较好的绿化小区，晨光花园位于3号线兴隆铺路站附近，北临北三环，小区绿化率高达40%，停车位1:1，适合居住，再加上东风路小学学区优势，所以均价相对也比较高。而金杯家园虽然没有学区优势，但是同样有地铁3号线的加持，区内绿化也较高，但缺点在于停车位不足，物业管理比较一般。

对比同样位于3号线兴隆铺站附近的南阳路174号院，小区的宜居性与晨光花园相差不少。小区内部的电缆电线没有妥善安置，部分直接悬挂在楼栋外墙上，既影响美观又埋藏危险。这类砖混式老院整体的居住体验通常来说都会比较差，再加上有着相似位置优势的新楼盘层出不穷，在注重居住性的惠济区不会受欢迎。

东区房龄十年以上的二手房整体均价都比其他区域高出一万左右，尤其是部分位置比较优越，发展前景比较被看好的区域，包括紫金苑、绿地老街、中义阿卡迪亚、联盟新城等，如联盟新城一期紧邻东区CBD，位置优越，而且有众意路小学的学区优势，小区内有水系景观，绿化以及物业管理也比较优质。顺驰第一大街一期同样位于CBD附近，缺点在于无学区优势，停车位充足，周边生活配套比较成熟。

相比较而言建于2000年的山水生态城则不太受二手房市场的欢迎，小区位置比较偏远，无学区优势，且周边多为一些未发展的村落，居住、学区方面与其他相比都没有优势，虽然从房龄、小区品质来看算不上真正的老破小，但是就目前来说，本区域的人不会购买，其他区域的人也不会优先考虑。

综合上述信息，判断房龄长的二手房是否已经沦为老破小的依据主要有以下情况：

1、房子的建筑年代很重要。老房子一般建筑寿命相对较短，住起来不方便。判断房龄可以从建筑外观和建筑构造两方面入手，也可通过室内不易更换的管道等物件判断。买二手房也要关注下房子是否新近装修过，这主要是考虑到房子可能因为某些瑕疵被装修掩盖。常见的比如墙体裂缝、房屋防水不好，墙体出现水渍等情况。

2、物业的服务质量。随着人们对生活品质要求的提升，物业服务质量的好坏，也会直接影响到二手房的价格。由于前期物业行业不发达，导致不少小区特别是容量小的小区没有真正系统的物业，小区所谓的物业只有简单的保洁和保安。前期较低的物业费定价以及业主对提价的抵制，也注定了老小区的物业即使更换也很难有质的提升。

3、小区内部的配套。从上述分析中我们可以看出小区内部配套直接影响居住体验。绿化率、电梯、电暖以及停车位都是影响小区品质的重要因素，如果这些因素缺失，那么即使有交通、学区这些地理位置上的优势，也会使居住体验大打折扣，不仅入手以后无法自住，后期也难以与周边其他品质小区竞争导致无法出手。

在郑州，你现在住的二手房小区房龄多大了？对“老破小”的前景持何种观点？以及，如果你是想买二手房，看过哪个区域？欢迎在本文下方参与留言讨论！一起聊聊！