今天，本文，总编就和您一起梳理下在今年，我们应该避开的深坑都有哪些?
◆不靠谱小开发商、小楼盘不要碰，最新样本——未来华庭
在刚刚过去的2017年中，“不靠谱的小开发商害人不浅”这一点我们在不少文章中均有提及，呼吁大家谨慎、警惕这类资产，但因此不断反映这类问题的开发商依然不绝于缕，所以在2018年我们继续呼吁，今天来讲一个这方面的最新样本，未来华庭。
笔者记得2014年12月的时候，未来华庭进行了一场内购，当时高层两房均价8500元/平左右，这个位于郑东新区文苑南路与东四环交汇处西北角的楼盘，成为当时不少想置业东区却又囊中羞涩的青年的不错选择;即便，这个楼盘占地仅仅大约45亩，在呈扇面三角形的地块上有孤零零的四栋高层住宅。
作为开发商的未来房产在2000年左右在郑州还是颇有名望，开发过未来大酒店、未来大厦、未来花园，后来转战河南其他地市发展，不过现在也全然没落，在本土优秀房企排名中踪迹皆无。
再回到未来华庭，在内购之后便封盘，工程进度也很慢，2015年12月份再次进行内部咨询，到了2016年6月，在郑州房市疯狂行情的带动下，从最早8500元/平的内购价死灰复燃，一路上涨到13500元/平的价格——不得不说，这是市场疯狂带来的恶果，让原本的劣质楼盘在市场中趁火打劫了一番。同时，也给日后的品质问题爆发埋下了伏笔。
与维也纳森林、栖湖怡家等小楼盘一样，未来华庭也在预料之中出现了问题。根据一位业主反映，“未来房产早已将此盘转给一家小开发商，估计是因为缺钱所以后期用料非常差劲，绿化竟然使用大面积草坪搪塞、小区景观与原售楼部的沙盘中完全不符、直饮水系统消失了、三层中空玻璃也被更换成了劣质的非安全玻璃，各种配置严重不达标让人思之愤怒，现在工程没施工完，还没有竣工备案证就让业主收房。”
——所以，为了你的家人，购房时一定要看开发商，不要贪图便宜，如果在关键问题上因为贪念犯错，后果将是一个家庭的郁闷。
◆刚需置业，无地铁规划、无用地规划的片区，最好不要碰
说真的，刚需置业请选择一些在今年或者未来3年能在政府的势能下，得到重点发展的区域，而不会得到重点发展的片区，会有两个特征，一个是无地铁规划，一个是无用地规划。
根据2017年最新修订的《郑州市城市总体规划(2010-2020年)》版本，其中没有纳入供地日程的、也无地铁规划的片区，不建议选择。比如杨金片区即便目前有部分品牌开发商进驻，但是因为各方面的劣势原因不能快速发展，周边的科教园区也无法享受地铁红利，未来片区就业都有问题;
而今年二七运河新区、管城区的商都新区发展速度将依然慢于高新区和惠济区，但高新新城、惠济古荥、思念果岭片区则不行，龙子湖北虽然有泰禾天伦、鸿园，但依然无地铁通达，也是不行，经开物流园区同样如此。
而被利海伤了一万次的雁鸣湖片区，现在也还没彻底恢复元气，并且和5年前一样，居住定位还是只适合休闲度假。
而航空港区的南港片区、夹在新郑和港区中间的郭店和薛店、黄河那边的平原新区，更远的郑北新区，更不要碰。
——所以，为了你的家人，购房时一定要看片区的发展势能，爹不疼娘不爱的片区，交房之后绝对让你美梦破裂。
◆产业稀少或者产业园密集的片区，写字楼就别碰了
这一点乍看上去，不好理解，但仔细一想，将其分开来看便能理解：产业稀少的片区和产业园密集的片区，不看好在此购买或者投资写字楼。
首先产业园区密集。
比如高新区，和其他新区有所区别的是，高新区是真正的产业带动区域发展，只有经济好才有未来，而高新区已经具备了现在的基础，但像很多产业园都配建了产业办公配套物业，无论是售价还是租金都很低，而与之对应的是写字楼价格很尴尬，高不成低不就。
与此同时，产业园、科技园的性质直接限定了进驻企业的属性，面对的就是搞科研、搞研究的这类群体，产业园配建的办公商墅更适合他们，而不会选择写字楼。更何况，目前高新区的产业园很多，不少自身都面临着严峻的招商，更别提写字楼了。
而产业稀少的片区，同样也是也是如此。
笔者在西区，尤其是中原区的写字楼调查中看到，中原区作为老城区写字楼极少，是因为这里缺乏相对集中的产业优势，即便出现写字楼项目也并不抢手，并且这里越来越多的公司都搬到了东区写字楼办公。
所以，投资写字楼，必须看片区商务产业和产业园，有商务产业才有办公聚集，价格很低的产业园少才有写字楼的出路，租金回报率也就高，比如金水CBD、经三路片区、郑东新区CBD片区、郑东新区新省府片区、郑东新区高铁商务区，此外高新区慎重、经开区慎重、航空港区慎重，其他新区的写字楼更要慎重。
◆远郊新区，平原新区、南龙湖、荥阳东，以及周边新密、上街、开封西区，不要碰
郑州远郊新区的楼盘华丽丽的去化率都是谁在贡献?尤其是在这个调控时期?如果说过去，是炒房客、投资客多的话，那现在越来越多的郑州主城区外溢购房群体在考虑这些区域。
我们常常可以看到，一个远郊新区最大的问题便是生活气息和配套，所以，一个开发商一个楼盘即便产品再好，品牌再响，对区域的鼓吹是重中之重。即便，远郊新区的规划高大上，还需要看落地时间以及究竟能够落地多少。
可是，在郑州都市圈逐年扩张中，无一例外遵循的是一环延展一环的发展，相比远郊新区，城市中心区域的房价平均涨幅远超其他新区，尤其是金水区和东区，而2018年购房的话，笔者仍建议在三环到四环最多不过四环沿线周边来买，这里的配套是些许欠缺，但等的时间短，地铁大部分也在建设中，未来价值慢慢会起来。
再者，房市调控降温时期，价格下降最明显的是远郊新区，降幅最低的是靠近城市中心的区域，在房市复苏后，房价反弹最快的还是这些靠近城市中心的区域。虽然未来3年，能够增值的房产其实越来越少，但这样区域的房产更加有稳定的保值能力——这年头，保值才是最重要的。
还有，远郊新区的房子未来二手房能不能快速出手?笔者脑子里冒出10个问号。
事实证明，远郊新盘所处的新区往往地广人稀，还往往开发千亩、万亩大盘造城，开发商开发的时间往往很长，一直都有新房推出，而二手房价格与之相比都差不多，傻子都知道，这种情况下，买房的话当然买新房，反正和二手房价格都一样。
2018年上半年，如果政策松动，也会是远郊新区最先松动，因为这里最先最早受不了房市冷淡。
◆部分超高层楼盘、交房霸王合同楼盘，最好还是别碰
前者，2017年郑州房市中出现了超高层住宅，倡导住宅高处感受四季变化和自然的风——笔者认为，购房最忌讳的就是犯那些不切实际的浪漫病。首先，超高层住宅，往往得房率就很差，而这两年郑州的城市环境，春天是漫天飘絮冬天是雾霾沉沉，感受什么?
另外，超高层住宅对抗震系数要求很高，并且对水电、消防、智能化系统都有更高的要求，后期如果没有一个好物业是不行的。
后者，对于霸王合同中要求无论出现任何问题都要无条件交房的楼盘，这是开发商压根儿没考虑维护自身品牌形象的作为，不仅别碰，还要抵制。等等，此外，购房时一定要看清合同细则，类似霸王条约的楼盘坚决抵制!
◆购买大户型改善产品，别选错区域
如果你想买大户型改善产品，可以考虑北龙湖、惠济北区、经开滨河国际新城、高新区、绿博，但是不适合在高新区、新郑南龙湖、二七运河新区、管南片区购买，因为这些区域基本是刚需聚集地，购买品牌开发商，但最好选择90㎡-120㎡的户型。
◆产权与经营权分离的商业中心、商铺需谨慎
体验式商业如宝龙城市广场，最初一经推出，就受到投资者的追捧。按照当时的购房合同，商铺交付后，有五年的返租期，返租期限到后，业主有三种选择：1.物业代租;2.业主自己出租;3.开发商回购。
按照常理，最合理的方式莫过于采用物业代租，因为这样有助于业态布局均衡，从而能带动商业中心的整体发展。但是当时宝龙物业代租给予业主的租金过于低廉，导致很多业主不愿意把商铺交给物业代租，而是自己出租——这期间的种种矛盾，使得产权与经营权的分离，最终导致宝龙城市广场的经营混乱，招商困难，引不来有吸引力的品牌招徕人气。
久而久之造成了如今的宝龙城市广场，人流量少，商铺闭店率高，商户经营惨淡。
此外，那些全部出售开发商不自持的商业中心也要避开，这类开发商打的算盘都是卖完就走。不够后期。
更何况，郑州目前商业综合体严重过剩，开发商为了应该规划需求、项目形象需求、住宅拿地需求等等，最终必须在住宅旁边盖个商业综合体，这是很扯淡的事情，配建商业综合体导致大量的商业供应过剩。
而对于商铺而言，现阶段单价过高的商铺就别买，分割式产权的商铺也别碰，现在已经不是“一铺养三代”的时候了，而是“三代养一铺”。
◆别轻信房产自媒体的楼盘广告文章
作为一个房产自媒体写作者，应该有清醒的自我反省意识，要时常杀戮自我。
所以，虽然笔者从事房产自媒体写作，但也不建议购房者将房产自媒体的楼盘广告、文章太认真，写个文章赚个钱这个古老的方式其实大家都心知肚明，所以看看就是了，看看广告文章的思路、笔法、套路，对于是否真的品质如其所说，则要打个大大问号。
所以，对于一个不靠谱区域一个不靠谱楼盘，房产自媒体鼓吹一次还好，要是推荐多次，那就是把购房者当傻子，那就是天理不容，那就是人神共愤，那就是故意装大尾巴狼，送他一千万个干——此话，笔者也送给自己，自勉。
无论您认不认可以上观点，我都写出来了，所以无论您是赞同还是有不同意见，都欢迎在本文下方评论区留言，发表您的看法，2018年的郑州房市房产配置，哪些不能碰?我们一起来聊聊!
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