郑州地产老炮是一个怎样的群体，或者说标签是什么?每个人都有各自的回答，但总结起来无外乎以下一段文字高度概括：
男性， 35-50岁之间，在郑州地产行业谋职10年以上。他们经历过上峰领导布置的任务，取得过引以为豪的成绩，也有外人难以体会的挫败。他们一点一点地熬出自己的职场地位，如今做为房产公司高层，视野独到、阅历丰富、经验老练，极富魅力。
本文的主人公老宋便是其中一位。
此公体型偏瘦，身高180，国字脸，博闻强识、诙谐幽默，是财院房地产专业毕业学生中翘楚之一。他看过地产行业的浮浮沉沉，爱学习肯钻研，对行业有着清晰的认知，对未来趋势有着明确的判断。而对于购房，其对城市发展方向的意识尤为强烈。凭借在地产行业多年的锤炼，他对房企的解读、对板块的分析、对楼盘不同角度地解读都值得我们参考。
前不久，老宋告诉我，他即将置换一套房改善目前的居住水平，声称此房用来自住的话和自己的实际需求达到了最佳匹配度，以投资角度而言未来升值潜力也可圈可点——于是，笔者选择了老宋这一典型案例，剖析郑州房市改善时代。
老宋于2000年大学毕业，便投身到房地产行业，迄今已18年。在这18年里，这家房企在郑州虽然称不上老大，但也算得上是后起之秀。
老宋从最初的录用的物业管理员、到置业顾问的一线学习和成长，混迹至30岁即分别担任集团秘书处主任、管理中心总经理和物业公司总经理，后来担任集团某重点楼盘的项目负责人。一路走来他一时一刻也未曾离开这个“激情绽放又神奇吊诡”的行业，也有幸见证了房地产轰轰烈烈、蓬勃发展的黄金时代——
他亲眼所见外来一线房企不仅笔杆子凌厉无比，攻城略地的本事更不在话下，也经历过折戟沉沙的思达置业、远走他乡的金成置业;
他认为过去房地产二十强是一种真正的地产荣誉，如今却只是彰显资本是否雄厚、融资是否顺利的象征，这是整个行业发生的巨变;
老宋感慨道：
“过去五龙口、航海路在郑州人的眼中还都是极荒凉偏僻的地方，如今繁华已有数年;
过去我们都会议论今年做了什么项目，如今更多关心地是企业在排行榜上升了几名;
过去房地产少有杠杆，彼此手里的钱都差不多，如今的房企有钱即是王，钱越多撬动的越大;
过去我们每年外出学习优秀的地产项目，但如今大房企都讲究标准流水线复制;
过去曾经风云一时的地产大佬，或声名狼藉或淡出江湖；
过去毫不起眼的地产新人，也成长公司的中坚力量;
过去房地产行业在调控与放松之间反反复复地前进，如今面临的是如何变革，建立长效机制……”
一切的风云背后，是地产江湖讲不完的枪林弹雨，数不尽的离合悲欢，是韶华渐逝，只剩岁月感悟。
在跨过山和大海，也穿过人山人海之后，老宋已不得不正视自己以及家庭的居住需求。其实，在郑州需求相似的，不止老宋一人。笔者通过大量的用户数据分析，得出这类人群一般具有以下特征：
★他们一般是35-50岁的年纪段，往往三代同堂，家庭成员5-6人，但目前居住的房子基本上是九十年代末的最早一批的商品房。时代进步下，无论是户型面积还是品质功能已经无法与自身需求所匹配;
☆他们对于房产所在区域的前景十分在意，更看重行政驱动的潜力新区，根据是过去深圳经济特区、上海浦东新区、郑州郑东新区等，都是行政驱动下使得区域快速发展;
★他们对于房企的品牌度要求高，到了他们这个年纪特别注重品牌的知名度和安全性，前者是身份的象征，后者是保证楼盘品质的第一因素;
☆他们对品质升级有明显要求，具体可以表现为：
过去不能满足孩子上学，如今很看重学区;
过去不能人车分流，如今要实现人车分流，停车位一定要充足;
过去只有一个卫生间，如今三代同堂要有多个卫生间;
最好带个院子可以养种花草，最好有地下室可以喝茶看书;
小区内部景观绿化一定要好，能够遛弯散步;
周边自然环境一定要好。
——对于未来5年的郑州房地产市场而言，“居住升级”是比刚需还要刚性的需求。老宋的居住需求改变的背后,是郑州房地产市场发生变化的一个缩影。
老宋讲道，“前段时间看过一篇文章，题目叫做《男人四十，人生半局》，不由得让我这个同样已过人生半局的人，开始思索以后的工作和生活。尤其是在生活方面，我已进入一个追求舒适的品质生活，更看重区域发展的前景，看重周边的环境。不仅是善待自己，也善待家人，我们到了这个年纪对于老人和孩子更想多一些关心。所以，四房是必须的，双卫也是必须的，厨房不仅要大、采光也要好，园林景观要做的美，方便父母散步，周边最好能有个公园或者有条河，保证一定的自然生态。”
600万，是老宋准备此次购房的资金。老宋告诉笔者，“但我发现，对于郑州品质改善群体而言颇为尴尬的是，区域与楼盘的选择范围并不广泛。”
由于夫妻二人都在郑东新区上班，老宋最先着眼的区域就是这几年不少媒体所宣传的宜居大北区，“都说除了东区，最热门的购房区域就是北区了，大运河、东风渠、索须河，宜居环境会不错。经过一番考虑，我们将目标锁定在了惠济北四环外的某著名洋房项目上。此盘为纯改善楼盘，洋房6-8层，一梯两户，精装修，花园洋房外立面为全石材立面，电梯洋房外立面为干挂石材加真石漆，品质还是不错的。于是我开着SUV带着一家老小兴致冲冲地去看房，准备下定。”
但最终老宋却被家人埋怨了一番。经老宋告诉笔者，“妻子说这里真荒凉，缺商业、缺学校、缺各种配套，在此买房的近几年都不会自住。不仅如此，我家老爷子也在说我，买在那个北四环，周边连个医院都没有，要是我和你妈有个头疼脑热怎么办?万一我孙子半夜发烧怎么办?”
此时，老宋停顿了一下，点上一支烟，叹了口气说，“后来我也好好想了想，作为业内人士，我应该对自己的购房范围做个精准定位，不应该听一些不靠谱媒体不靠谱的宣传。”
以下为老宋在购房区域选择时的一番烧脑分析——
▼北龙湖不是谁都适合
“600万，北龙湖终极置业是不行的。而且我对千万级豪宅的增值性持怀疑态度。当然了对于住在那里的人，应该不会在意投资房产的收益。但我目前还在意，况且北龙湖虽为顶级豪宅所在地，但也不是谁都适合那里，过高的楼面价也决定了其性价比不高”，此外，“再想想其他城市板块，管城核心区、高新区、常西湖等目前根本不适合改善的区域，那基本剩下经开滨河国际新城、绿博、惠济北区、金水三环内、老东区、白沙这几个板块可以买。”
▼滨河国际新城的交通和配套是难以忽视的短板
经开滨河国际新城最大优势是一片蓝图规划，比如有大面积水系、绿化，有地下综合管廊工程，土地指标容积率大都在2.5-3.0之间，很大程度上保证了宜居。但这里价格足够高、距离远、配套需要长时间的酝酿，这对于改善家庭的生活是不方便的;
▼绿博板块有未来，但发展时间要长于白沙
存在同样问题的还有绿博，虽然规划超前，楼盘也都是大户型产品，未来应该也是一个宜居改善之地。
但是公共交通、商业资源、医疗资源、教育资源较为匮乏，短时间内难以形成居住氛围。更何况，在绿博与郑州之间还隔着白沙，得白沙先起来后，绿博才有戏。
▼惠济北区外部配套资源有限
再来看惠济北区，优势是没有物流、没有工厂、大片城中村也拆迁完毕，还有地铁2号线北向延长线。但是小产权、经适房、安置房数量之多以及无序的规划拉低了整个区域的档次。
并且，在房产过快发展的同时，教育非常欠缺，优质中学和小学是很少的；医院的数量和质量无法满足现在高速增长的人口；此外片区的公共交通、就业接纳能力也不太好。
▼金水三环内交通拥堵、生活嘈杂
金水三环内的配套成熟而方便，但随着人到中年，老宋越发对老城区的拥堵与嘈杂心生厌倦。
“环境嘈杂、道路狭窄、绿地少，不少地段更是脏、乱、差。很多家属院和二手房小区亦老、破、旧，物业管理也一般。新房方面，因为很多楼盘都涉及大型城改，为了确保利润，往往容积率做到很高，一个楼盘高于3.5便与改善无缘，居住舒适度堪忧。”
▼老东区板块二手房相对老化、停车位稀少
而老东区板块是第一代富人区，居住环境、学校资源也不错。
但老宋发现，“这里房龄已超10年以上，建筑理念、材料、整体设计等都无法和现在的房子相比，内部设施也老化严重，尤其是停车位稀缺。目前之所以二手房价格成为全郑州最贵，是因为片区内无新房入市。今年至明年，北龙湖有大量新房入市，可以预见的是，未来这个板块的二手房房价上涨空间很有限。”
不过，手握600万购房款的老宋还是将自己的区位瞄准了大东区。笔者询问为何，他说——
“因为郑州城市发展只能向东。你看，郑州大北区再向北是黄河，阻断交通和人流；西区常西湖是热门新区，但终归市级推动，再往西便是荥阳，属于丘陵边缘地带；南三环、南四环土地出让过大，房价上涨缓慢且板块内多为物流市场与货车车流，不适合改善。所以，城市只能往东发展。”
“当然了，大东区也不是每个板块都适合。北龙湖、老东区板块还有绿博板块，我们刚才已经逐一分析了，剩下的还有高铁板块、龙子湖高校园区，前者板块内住宅少，后者则是前景不明朗。唯一适合选择的是白沙，所以最终我将目标锁定在了白沙。”
老宋研判白沙的全程思维脉络如下——
★象湖西南板块：这是白沙最早发展的板块，距离郑州主城区近，距离高铁东广场也近，但现在商品房、单位房、安置房、小开发商混杂，居住氛围不纯粹也不高端；
☆象湖东南板块：这是白沙核心区，紧邻贾鲁河，生态资源好，融创、永威、美景、华强、星联置地等品牌强度也大，是最被看好的潜力板块；
★象湖东北板块：这里楼盘不多，仅有建业春天里、智慧城云著、碧桂园象府聚集在郑开大道以北，整体价值不如西南、东南板块，走向成熟所需要的时间长；
对于热门新区而言一定要选择核心区，无论是熟化速度还是投资溢价能力，都是最好的!
所以综合比较下，象湖东南是最适合的宜居板块。
其次，这个板块需要优先关注的是永威森林花语、融创象湖壹号、郑地美景东望、华强御象湖这样的明星楼盘。
而老宋经过一番认真思索，最终把目光放在了永威森林花语，一是拥有适合他居住需求的品质产品，二是后续凸显的增值收益也更大。
毫无疑问，永威森林花语是白沙片区最受关注的热盘之一。
犹记得森林花语叠墅首批面世的时候，售价几何牵动了郑州房产业内的神经。敢于开出高出周边市场的价格，源于永威森林花语大手笔的“专属空间”赠送，但归根结底还是源于永威本身的高品质精细化。
因为，郑州房产市场蛋糕巨大，唯有产品过硬、品质卓越、服务到位的开发商才有未来。而永威置业一直以精细化著称，以高端产品起家，永威翰林居、永威东棠、永威五月花城、永威翡翠城、永威上和院、永威上和府等等在市场上都是备受关注的项目。
永威以及其他品牌开发商进驻白沙东南，已经说明了区域价值优越、投资潜力大。森林花语成为明星项目，成就经典，也是板上钉钉的事情。
对于购房者来说也是一个非常好的选择——目前，永威森林花语建面约220-249㎡六层洋房叠墅新品加推在即，建面约87-179㎡的高层会员招募。“在郑州这个别墅稀缺的地方，能买别墅就不买大平层，能买本土实力品牌房企，就不买外来房企在郑州的第一盘。”那么，老宋这类品质改善，看重了永威森林花语叠墅的哪些方面?这背后又有怎样的价值亮点呢?
A、对待白沙板块，要有高度
白沙是东区最火爆的板块之一，是郑东新区向东外溢首先承接的区域，定位省府行政核心区;
这里规划有5条地铁线，分别是8号线、12号线、13号线、17号线、20号线，还有2条有轨电车(象湖线、白沙线)、1条郑开城际铁路。同时，金水路、绿博大道、商都大道等路网已成型;
这里被划入郑东新区范畴，享受郑东新区天然气、暖气市政双气配套，中国住建部地下可以跑车的综合管廊高标准示范区，规划建设有15公里地下管廊，这都是上级重视的一个重要体现;
老宋说，“前段时间我开车又去白沙走了一遭，发现大片的村庄已经拆迁和安置。”笔者对此表示认同，拆迁的背后，是配套的加速完善。
目前，阜外华中心血管病医院初具规模，新田印象商业综合体、丹尼斯百货、北京华联投资项目正陆续进场，象湖周边的省科技馆、省展览馆、省博物馆、省图书馆也逐步开建;而这里距离富人区积聚的北龙湖只有4公里，且白沙象湖的ABC三湖相连、南北两座象山规划出台、贾鲁河以郑州最高标准滨河公园改造——生态景观的丰富，将使白沙成为郑州未来最具宜居指数的居住板块。
B、最具情怀郑州地产商永威，品牌安全系数高
如果说当年这里只有建业春天里独放的话，如今，美景、融创、永威、碧桂园四大巨头也已安营扎寨。
五大品牌房企的进入，势必为白沙的房地产市场发展带来有利的影响，有利于区域整体品质的提升，一定程度上也会带动片区内中小开发商的上进心。
作为郑州本土开发商的佼佼者之一，永威的快速发展，产品体系的完善，始终走在同行前列。在郑州人民的心中，永威已然成为了品质的代名词，并涌现出一批“死忠粉”，这都是永威实打实地做产品挣来的。
永威森林花语处于白沙板块，东临国家4A景区绿博园和方特欢乐世界主题乐园、龙城明河，西临象湖生态湿地，南临贾鲁河，周末假期出行，这些生态景观地点均可便捷到达。
项目联合省实验自建2600㎡双语幼儿园、北侧还有重点公立小学、重点公立初中、重点公立高中等等，周边配套成熟；
项目距离8号线绿博园站800米，这在白沙的楼盘中很稀缺，因为白沙板块的大部分楼盘是不临地铁的；
接下来，我们详细了解永威森林花语产品的方方面面。
C、匠心品质，处处可见：森林花语从好到“更好”
据老宋讲，永威森林花语有很多独具匠心的地方，不少细节的打造是一般人所注意不到的。“我给你说，这个项目是永威4.0产品，因此在建筑、户型、园林设计、建材品质、娱乐设施等各个层面，永威都大手笔大力气地做好、做精。接下来我给你详细罗列几处细节，你就知道了” 。
☆森林花语南大门，景观地面石材铺装与外墙及室内铺装五位一线；
★社区入口采用五星酒店式精装入户大堂，并且除了常见的单元入户大堂精装外，项目还将地下一层车库入户电梯厅豪华精装，这在目前郑州市场上，除了建业天筑外，罕有其他项目有这样的高端设计。
☆项目重金定制不锈钢收水篦子，与石材铺装边界整齐对照;
★在坡度较大铺装面处设置防滑钉;
☆檐口铝板边框对缝施工，板缝顺直，整体性好;
★同时，外立面采用鲁班锁扣式干挂石材，只插锁不打胶;
☆不锈钢收水槽收集水景溢水，汇入地下泵坑，经过净水系统，形成循环用水;
★吧台采用铜板制作，文理自然氧化，整体看上去颇为高端;
D、功力深厚：森林花语叠墅户型突破
叠墅又叫叠拼别墅，产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。它看起来就像把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。
而叠墅最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点，电梯入户、超大面宽、赠送私家庭院等。也正因如此，它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，以及实惠于独栋价格的优势，在市场上独树一帜地形成热销，有人称之为“高性价比的奢华。”
森林花语在户型设计方面可谓达到了永威的巅峰，在此也将叠墅新品户型作专门介绍。
以森林花语下叠建面约239.45-239.70㎡的四室三厅四卫为例——
老宋点评：主套间设计，分离式卫生间解决三代同堂生活上的尴尬，对老人专设独立房间和卫生间；功能区也很丰富，适合阅读、运动、聊天，还有直连入户的私家车库和储物间，并且赠送最大160㎡的私家庭院，以及建筑面积约110㎡-120㎡的整层双采光地下室。
以森林花语中叠建面约249.15-249.57㎡的四室三厅四卫为例——
老宋点评：我们可以看到，与下叠户型相比，整个中叠户型拥有8.1米超大面宽，且有180°的全景阳台可以很方便地看到外面的景观，主卧也是套间设计，衣帽间采用步入式，且赠送最大69㎡的私家花园，私家门廊、庭院，配有独立专属电梯入户。
以森林花语上叠建面约249.09-249.42㎡四室三厅四卫为例——
老宋点评：项目的上叠户型具备中叠、下叠所有优点外，赠送最大90㎡的阁楼，阁楼内部最高处约3.1米，且地上、地下双精装大堂设计。
E、唯“境”独尊：森林花语的景观榜样
作为一个资深地产人，老宋认为，“对于一个房地产企业而言，“想做好”和“能做好”是两回事。“每一家具有影响力的品牌房企，综合能力都不会差，但是不是每家企业都有自己突出的能力，这就像梁山好汉每人都会一点功夫一样，打铁还需自身硬。而‘能做好’来自于企业对产品的投入，更来自于时间的积累。”
从永威过往的项目来看，建材、景观、物业这些细节都做得非常到位。至于景观更是永威的杀手锏。研究过永威景观风格的老宋指出，“永威早期偏爱东南亚风格，近两年也开始尝试多种多样的景观风格，如西郡的新亚洲山水风格，一改永威浓密繁杂的植被，主要用石头、水系装点，也别有一番新中式风味。”
可以说，“打造一个作品如同孕育一个孩子，森林花语在景观园林的打造上，颇具匠心的背后肯定也花了不少心血。”老宋表示，“森林花语自身创造性地提出了森林景观的概念，我了解过后觉得真不一般。”
据笔者获悉，如果说东棠是永威2.0产品，五月花城还是永威3.0产品，那么森林花语就是永威4.0产品，而且是永威第一个森林系作品，传承永威目前景观优良风格又有新的不同变化，紧扣森林花语主题，以万株林木为生态蓝本，首创森林秘境主题景观，加上院落组合，组成三轴三心二十大景观，其交房之后给业主呈现的是一个全新的“永威森林系人文景观。”
顾名思义，森林系景观，引入森林的神秘、大气、包容，以及公园的精致、园林的精巧、院落的围合，有水景叠瀑，有溪水潺潺;
还有森林会客厅的浪漫情调，森林秘境六大树林茂密高耸，树屋趣俏巧妙，亭台廊榭休闲逍遥，还有5重景观组团，100%全冠移植造景，森林迎宾广场……
老宋不禁畅想，“在我业余时间，我可以和家人漫步在这样的景观中，忘掉江湖中的纷纷扰扰，实属一种难得的享受。”
并且据老宋讲，针对不同年龄阶段的业主，永威森林花语设有全龄化健康运动系统，尤其是对于改善型家庭而言，有青少年运动天地、中老年活动中心、山水林中慢跑道、森林系生活体验，囊括肌肉拉伸训练场、智能健身站等等服务——笔者认为，对于越发重视身体素质的精英家庭而言，这些无异于很有必要。此外针对不同年龄阶段的儿童，森林花语还专门进口丹麦的儿童娱乐设施。
F、后续服务：有一种物业，叫做永威物业
据老宋所讲，“曾经因为工作原因，经常路过郑东新区的永威翰林居，这个小区是永威的代表作之一。随着年代渐远，部分楼栋外立面已经有些斑驳，但负责的保安和保洁，还是让整个小区保持了茂密而精致的绿化、干净而卫生的庭院。”这说明，永威的精细化不仅仅只是楼盘品质一个维度，而已经延伸到了物业规范管理、秩序合理维护等各个方面，这样的一套标准化物业管理体系，保证了业主全面的生活品质。
由此，永威的物业亦成为业主追随的重要原因之一，其新楼盘的老业主重复购买率高达60%。
——“永威房子之所以一家高，就在于一方面是建材、景观、设计等硬件，颇具匠心，另外则是物业维护，这一切才撑起了目前的价格”。
听完老宋的一番介绍，笔者感受到的是一个郑州地产老炮对区域、房企、项目的前瞻性的判断和对自我深刻的认知。也只有如此，才能选择好最合适的风险区间，既能达到最高标准，又能保证成功。
后记
永威现在在郑州的美誉度毋庸置疑。
而森林花语整体定位为中高端，外立面、景观设计等借鉴了上和院的设计思路，如森林景观组团、全景落地的玻璃窗等，也是继永威翡翠城、永威五月花城，又一个升级换代的高端作品，沿袭了永威精细化的传统，建材、景观、物业依旧是永威的拿手好戏。
其中，叠墅产品适合在东区置业、具有改善需求的高净值人群。而作为购房者的你，现在请不要在迷茫中盲目，请放下浮躁的心灵，找到真正有坚硬价值支撑的知名楼盘，以合理的价位买入。只有这样，你才能收获到优质的居住体验，以及真正的中长期超额红利。
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