历史总是惊人地相似。
在2016年-2017年郑州房地产市场经历史上最严控的调控之后，果不其然，手里有闲钱的人们因为住宅门槛，也没有其他合适的投资、理财目标，纷纷开始转向公寓。今年，公寓势必是郑州房市的一大主角，迎来黄金的一年，开发商也齐齐把握这个机会，大力推广和销售项目的公寓——但这种态势不会持久，投资公寓更是危险。
这两年，好像在郑州做个楼盘，住宅之外不配套点公寓，就不好意思出去说。尤其是高新区和二七运河新区，简直出了海量公寓，但笔者认为公寓的悲剧是已经注定了的，不要去碰。在此笔者以二七运河新区的公寓做简要分析，如果你认为说的有道理，请转给你身边买公寓的亲戚或者朋友，叫醒一个是一个。
在二七运河新区买公寓，有很多理由塞给你，比如：
1、先是小面积低总价，均价普遍在9000+;
2、后是首付分期，每月月供压力小;
3、最后便是每个公寓有一些亮点，比如双气、精装修、公摊小、商业配套;
所以，很多投资客想着买一套就买一套;笔者心想这些人也该仔细思考思考，这里的公寓能不能买，买了租给谁?
A、对于二七新区，先不说公寓，仅说大家最想投资的住宅，这两年价格都上涨乏力，原因就在于二七新区土地供应量太大、库存太大，一个个超级刚需大盘常年销售，片区价格上涨着实困难。所以笔者认为，无论是住宅和公寓，这个板块目前是不太适合去投资的。至少，未来3年依然会是这个态势。
B、现在的公寓产品，因为奔着总价低而把面积越做越小，且不说自住的时候是否会感到强烈的空间逼仄，加上公寓先天就是容积率高，交付后将汇集密集的人口，说是城中村再现也不为过，这就非常考验物业管理能力了。自住起来不舒服，水电费还特么那么贵。
C、二七新区板块内公寓项目已成红海，初步估计有个4万-5万套吧，入手销售能拼什么?只有价格!只能是价格!所以每个都有各种营销政策。但同时，板块内还有大量的商品房和安置房。如果你将来要在二七新区租房，想必有极大可能还是选择住宅。所以，公寓租给谁?板块内超级大盘的商品房和安置房交付后，公寓出租难也已成定局，同时也会降公寓房租拉的很低。
D、现在的郑州消费能力并不高，对于公寓投资回报率笔者取个比较实际的5%来计算，一套价格在9600元/平、面积在48平米的公寓，在抛去各种税费、家电装修之后，总价是46万左右，每年的回报率是5%，也就是每年收益两万三左右，平均分摊到一年12个月里，也就是每个月的月租得是1920元，共计需要20年——未来，二七新区的住宅还不知道月租能不能达到这样的水平，但公寓如果想有收益，就必须达到这样的租金水平。
E、二七新区品牌房企和楼盘着实不少，也是刚需购房的一个不错的地方，但板块价值上升的慢，不像经开滨河国际新城那样热度很高，也不像常西湖那样背后有市级推动——笔者没有贬低的意思，只是认为这里的公共配套至少还需要5年去完善。而对于公寓而言，地段太重要了，所以笔者建议选择公寓，还是在郑州市区二环、三环内进行选择，选择有地铁口、学校资源多、配套相对成熟的地段，以及有着优秀物业管理公司的公寓，注意那些总价低、面积在40-60平米左右的公寓——之所以这样，一切都是因为公寓的命根子在于出租!
写到这里，说不定公寓投资客们已经坐不住了。不要盲目投资，长点儿心吧
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