导语：
2019年初，滨河成交了两块地，这两宗地，都是低价成交，没有熔断，地块位置很好，楼面价却回落2000+，让人大跌眼镜！
与之形成对比的，双湖科技城土拍竞争激烈！继2018年年底双湖科技城拍出两地块，分别被美的和金辉拿下，楼面价双双创下区域记录之后，1月11日双湖科技城风云又起，经过多轮竞拍，175号地最终被正商拿下，楼面价再创新高。
可以说，土拍价格直接影响着房价，楼面价和房价呈正比例关系。那么，都是中建开发的滨河国际新城和双湖科技城未来房价会怎样？未来发展会如何？这些热门新区的楼盘到底值不值买？
热点过后，我们起来看看！
首先，先来看一张对比图：
可以看出，双湖科技城很像一个浓缩版的滨河国际新城，都是企业主导开发的土地一级开发项目，其开发主导主体均为中国建筑旗下公司，布局也类似。其整体规模也是滨河国际新城的一半左右。
目前滨河库存量比较大，据克尔瑞统计，截止18年11月底，滨河国际新城住宅整体存量（在建和拿地未建）为105万方，预计去化周期为55个月。并且在过去三年，在中建运作下，这里房产增幅可以说是所有新区中最快的。但在降价潮下，也是最尬的。
2018年下半年市场骤冷，区域内楼盘纷纷调整价格，比如比如信保毛坯价降至14000；比如融侨的出街广告打出了14500等，让很多开发商以及购房者对滨河国际新城的信心降至冰点！这可能是滨河这次土拍底价成交的重要原因之一！2018下半年，经开滨河国际新城的开发商日子都不好过。
双湖科技城过去一直被人忽略，2018年华润悦景湾跟中海万锦熙岸的热卖，美的、金辉、正商等知名房企入驻，让这个片区火热起来！目前周边已建成17万平米的北斗产业园孵化基地、120万平米的郑州电子科技产业园、270万平米的郑州IT产业园，累计引进投资500亿元，吸引高知产业人口5万人。
但目前更像是一个孤岛式新区，能量不及经开滨河国际新城。
同宗不同命！
滨河国际新城和双湖科技城，虽然都是中建开发的，但区位不同，命运也大不相同。
▶滨河国际新城是是唯一连接郑东新区、老城区、航空港区的核心枢纽。滨河国际新城被划入自贸区，全区域规划容积率不超过2.5，高规格，低密度，所以滨河国际新城从开始就声名显赫，在市场火热时，出现“地王三连击”的盛况。
➤首先，滨河新城有未来吗?
当我们站在宏观的城市层面，会发现经开滨河国际新城其实是和航空港区作为一种“经济联合体”的角色存在的，它与省市两级的港区战略密不可分，港区被重视程度之高连带滨河国际新城，物流港、保税港，乃至自由贸易区，甚至即便使馆区在港区，但其对滨河国际新城的影响我们每个人的心里都能感受到。
只是，因为历史的某些原因，港区和经开滨河国际新城成为两个板块，但现实是两者的产业、经济发展是相互交融的，比如有上下游产业链的交汇，也有铁路陆港与航空港的物流联系。可以说，两者有着血脉相连的关系。
所以，经开滨河国际新城绝对有未来，这是基于产业和经济。
➤其次，滨河新城真的高端吗?
有人认为，过去5年，经开滨河国际新城的楼盘从刚需进入了高端的时代。所谓的高端，是几乎可以媲美北龙湖，这背后的指标是净地、容积率、品牌房企。
但我认为，经开滨河国际新城是刚需与改善并存的时代，而绝非高端，也不会成为第二个北龙湖。
之所以这么认为，观点有二：
其一：很多人喜欢说净地好，屁咧，说滨河新城净地多，容积率都在2.5左右。但是如果按照这个参数，来看郑州四环内的净地的话，2016年7月郑纺机地王楼面价13000，2018年年初南龙湖地王最高楼面价也达7000+，可以说现在郑州任何板块任何净地的楼面价都不会低。所以滨河新城的净地出让楼面价9000+，也是正常，而并不是说这里净地多、楼面价高就是板块太好，就算南龙湖以后再出让净地，我想楼面价也会逐渐逼近8000。所以，净地多，并不算亮点。
其二：虽然部分开发商的大户型都是以140为最小180为最大，给人感觉滨河迈入高端时代，但这样的大户型基本全为早期拿地的本土开发商。且看现在的外来开发商在滨河的产品规划，140已经是高层、洋房所有户型中最大的面积，最小的高层户型是88。
过去拿地的因为土地成本优势可以造品质，现在的滨河，地价高且在限价的态势下，刚需+改善产品并存的局面一定会更加凸显。所以这里就是一个刚需+改善的板块。并且，我认为滨河在规划之初也就没定位高端。
▶双湖科技城只是高新区的外延，和高新区的粘接性很强，融合度更高，加上规模比较小，即使被打造成“高精尖”的科技新城，整体定位级别也要比滨河国际新城的低一些。
远不是根本问题！
关键是整个片区现在究竟再靠什么发展？还是卖地？有没有强有力的政策扶持？有没有强有力的邻居做支撑？现在只有国企和央企开发，会好吗？
滨河国际新城房价大跌or双湖科技城大涨？不可能！
虽然滨河的土拍价格回落了，绿城楼面价只有8000多，但最高限价确由原来18000元/㎡提高至23000元/㎡，而且中建七局总部搬迁到滨河，带来18000余员工的流量，加上区域交通基建的逐渐完善，通往东三环、南三环、东四环和南四环四条道路即将打通等等等等，区域的一切似乎都在朝好的方向发展。
所以仅靠一次土拍结果，就说滨河国际新城的未来房价大跌，有点夸大其词了！房价适度调整是有的。
而双湖科技城依附于高新区，高新区从建区到现在已经发展了三十年，区域成熟化依然有限。双湖科技城相比其他新区，就发展速度来说，还是相对落后的。
区域位置又不占据优势，如果没有持续不断的利好政策和雄厚的资本注入，区域的发展也不尽如人意。所以房价大涨的可能性也微乎其微。
这些热门新区的房子能不能买？
能买，当然能买！但目前只适合地缘及有需求的客户，投资不太建议。
无论是滨河国际新城还是双湖科技城都有一个共同的弱点，那就是基础配套还比较薄弱，学校、医疗、交通商业的配套落地的速度比较缓慢，很多都处于规划建设阶段。双湖科技城的周边配套成熟度要高于滨河国际新城，价格相对较低，更适合刚需购房者。而美的、金辉入住，也是因为这里地价更便宜。
想在滨河国际新城置业的购房者，可以选择价格有优势的楼盘，或者可以等一等绿城和电建，楼面价低，同等售价下，产品绝对有优势。
想在双湖科技城置业的购房者，可以关注区域内目前在售的几个楼盘，华润悦景湾、大正水晶森林还有中海万锦熙岸，金辉、美的楼面价高，售价肯定会比现在要高些。
结语：
纵观全国楼市，大部分城市打造的新区，是为了吸引老城区人口转移，减轻老城区压力，增加产业，拉动地方经济。郑州作为新晋国家中心城市，全年常住人口突破千万，跨入特大城市行列，主城区必然已经承接不住这么多人，所以城市外延发展新区是必然的。
但是别总是有个地王、进驻个房企，就嗨半天。多综合考量。
郑州目前发展的新区还有常西湖新区、白沙、绿博、航空港等等，由于篇幅原因，在此不在多说，留到下篇进项详细分析。
关于经开滨河和双湖科技城的未来和发展，你有什么意见和想法都可以在文末留言，我们一起探讨！
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