最近，有很多朋友问我们：在郑州，如果想改善换房，该怎么换?换怎样的房子?
对此，我们的看法是，假如你手里已经有一套高层，那么改善换房很有必要去看看洋房。
古往今来，从清贵文人到权贵名流，洋房内的精致生活历经半个多世纪，依然是被世人所膜拜的生活样本，翻转之间，每一页都是岁月流转的优雅。
及至当下，很多人怀揣着对洋房的向往——四时景观、庭院盛景、宽居尺度、露台视野、归家之便、比肩豪宅……
可以说，选择洋房，就是选择一种生活方式。
同时，选择洋房还有三大诱人之处：
一个是洋房往往一梯两户，赠送面积大，居住舒适度高;一个是通过2014-2019年对郑州新房、二手房交易的观察，发现市场对洋房的需求最大，成交也快，流动性也强;一个是在高层、小高层、洋房三类产品中，洋房在未来的溢价能力、升值空间都要更大。
但，在当下郑州，想买套满意的洋房真难!
01
一张图告诉我们，郑州洋房的事实
在经过一番对市场的调研之后，我们不由得感叹一句：在郑州买一套让自己满意的洋房真是太难了!
▲本图为最新调研（不包含南龙湖、平原新区）
我们通过上图中可以看到，据不完全统计，郑州统共45个洋房，高度集中在6大区域。
北龙湖自然是郑州房价珠峰之地，普遍在5万以上，当然也有顶豪单价在10万，房源基本都在170平以上，基本上总价都在千万以上——除去价格昂贵、常人难以企及的北龙湖洋房之外，其余5大区域，剩余38个洋房，主要集中在惠济北区、绿博白沙、经开滨河国际新城以及郑上新区中的洞林湖片区。
而“洋房+高层”的配置风靡于绿博白沙，纯洋房社区极少，洋房多以辅助产品形态出现，但区域地铁规划、商业配套是弱势，在近半年以来房市变动中，单价区间普遍从过去的1.5-1.8万/㎡将至现在的1.3-1.6万/㎡。
我们通过这样的数据盘点，可以得出4点结论：
1、一旦撇开近郊新区，郑州主城四环内的洋房更是少之又少，集中在北龙湖、金水惠济北两个地方，北龙湖价格高，很多普通改善购房者触不可及，留给他们的只能是金水、惠济北，以及管南、中原、二七区等寥寥无几屈指可数的洋房项目。
2、从目前郑州市场上的洋房价格来看，行情普遍在15000元/㎡以上，价格最低的是惠济大河路沿线的洋房，作为郑州最西北的边缘片区，距离主城更远，没有生态环境、没有人气配套，片区价值在短期内无法实现蜕变。
3、即便忽略价格，选择在主城内，比如中原区，洋房品质就真的好吗?中原老城区、常西湖新区的洋房不仅数量少，且不乏城改项目，容积率也不低，周边生态资源也少，居住舒适度差。
4、乃至，郑州不仅以后洋房数量越来越少，且上述图表中部分楼盘的洋房，其实是伪洋房，10-11层小高层也会对外宣传成多层洋房，企图以伪乱真，而市场上较为纯正的洋房普遍以7-8层居多。
那么，当郑州四环内可选择的洋房越来越少，属于卖一套少一套的那种，且价格也不菲，人们自然而然地开始向城市的外围看去。
相比寸土寸金的市中心，越来越多的洋房建立在市区近郊、环境优美的地方。
近年来，郑州人在业余闲暇时分，喜欢前往洞林湖这一“世外桃源”的地方。
洞林湖片区，素有“郑州小九寨沟”美称，拥有郑州近郊不可多得、不可复制的浅山丘陵，地貌形态丰富，坐拥浩渺洞林湖，植被茂密，景致怡人，空气清新。洞林湖，更是湖水澄澈，波光粼粼，是游人划船、垂钓的好去处，其周边规划有千亩生态湿地公园，花草树木、珍稀鸟禽众多，整体环境优美，并且伴随着交通与配套的发力升级，这里的洋房也受到越来越多的关注和追捧。
据悉，洞林湖片区的福晟·南山府在近期的2019“五一黄金周”中，洋房销售货值达6000万+。
之所以这样的热销，一来是洞林湖片区在当下的蜕变，将在未来产生巨大价值;二来便是南山府项目本身，精心规划的园林、出色的建筑外立面及稀缺的坡地洋房，都让购房者眼前一亮。
▲项目鸟瞰图
诚然，当得到购房者真正认可的时候，福晟·南山府在西区乃至郑州洋房市场中取得傲人成绩，也就在情理之中、顺理成章了。
02
西区这个洋房因何抢眼?
那么，哪些亮点让福晟·南山府成为当下郑州人不得不看的洋房?
作为整个洞林湖片区为数不多的住宅用地，南山府还是福晟集团 “TOP 府系”产品在郑州的首次落地。从地块选择、规划设计，再到品质细节，福晟集团为了业主满意投入不可谓不巨，为打造高端之心不可谓不诚。
福晟·南山府总占地约94亩，容积率1.8，规划16栋7-8层的洋房，3栋18层的小高层。洋房主力户型为141㎡-215㎡，小高层面积为126㎡。仅就容积率来看，如果不算小高层的话，应该是郑州容积率最低的洋房社区之一，可与北龙湖南岸核心区豪宅的容积率相媲美……
▲大门效果图
▲洋房效果图
但更让人惊艳的是，项目是目前郑州唯一天然的坡地洋房。
我们从下图中可以看到，项目所依托的地势整体北高南低，地块内部最大高差约12米。由此项目便完美地结合坡地艺术，布置每一幢建筑。高低有序的落差，使坡地与洋房间产生出黄金坡度，既不显得突兀又充满原生坡地的韵律感，还原生活与自然的最佳视角。一眼望去，南北相邻楼栋高差约2米，户户视野不受阻碍，保证每户都拥有良好的观湖视野。
▲坡地示意图
也正因为巧妙地借助天然坡地落差，福晟·南山府得以呈现出郑州首个全景采光的坡地望湖会所。此会所西面全部采用大面积的落地窗立面，进深小、面宽大，可以想象潺潺澧水旁的会所内有多么通透明亮。在会所内部，配置有餐区、健身房、书坊、四点半学堂等，或会客，或阅读，皆从容有度。
▲全景望湖会所
项目洋房标准层私家电梯入户，每家电梯口有接近7㎡的独立入户空间，三开间朝南、南北通透，保证了室内大面积采光，同时也保证空间功能科学完善划分，更使得整体空间凸显大气和阔绰。更有约12米的超大面宽，是居住的舒适，也是人生的格局。
▲洋房标准户型
越来越多人的生活被“窄、挤，小，堵”四个字所形容。通过福晟·南山府洋房标准层户型可以看到，可以占有更加宽广的生活空间，享受更加优质的居住体验。
而当下郑州一楼带院产品热度走高，背后的原因则是人们想拥有更多的室外空间。我们从实探了解到，福晟·南山府一层赠送地下室和院子。其中地下室1：1全采光，空间使用可以由你自己发挥。
▲洋房一楼带院户型图
喜欢品酒就做一个私人酒窖，品味人生;爱好观影可以做成影音室，尊享私密;青睐健身，那就做一个活动室，锻炼身体;偏向实用，那就做一个储物间，解放空间。
而项目的下沉式庭院的面积约60㎡，不仅为地下室提供了充足的自然阳光和新鲜空气，还创造了一个良好的景观庭院，并使传统地下室的功能房得到释放，可以称得上郑州洋房中的爆款户型了。
▲下沉庭院效果图
这样的一楼带院，是女儿埋下花种等待发芽的希望;是妻子闲适下午茶的所在;是先生偶尔浪漫送太太玫瑰的苗圃;也是父母晨练打拳的花园……当然，庭院的功能不应该被限制在一般人的思维定式里面，它进可文艺，退可居家，在自己的院子里种花、泡茶、休息、撸串都是不错的选择。
03
价值腾飞：踏访洞林湖
“采菊东篱下，悠然见南山”，陶渊明在《饮酒其五》如此的诗意描绘，表达出世人向往和追求宁静、闲适、缤纷、繁茂的理想居所。
诚然，洋房的低密改善生活是繁华都市外的世外桃源，但既然居住，就同时也需要与外界的关联，以及配套丰富下的便捷生活。郑州向西，洞林湖片区便已实现“退一步世外桃源，进一步繁华都市”。
▲洞林湖风景航拍
当下，洞林湖片区交通与配套正迎来新一次升级，未来6个月到2年之内，片区和内部项目都将面临的重大价值机遇。
▲项目区位图
交通是一个区域发展的先行官。且看，洞林湖片区坐拥新田大道、警官大道、陇海快速路，南接环城路，与市区多条干道相连，已经形成 “四横三纵”的立体交通网络。
其中，警官大道扩宽改建工程在如火如荼地建设中，预计今年6月份即可建成，直接连接正在修高架的西四环，该四环高架主线部分将于今年6月底计划开通;马米路互通郑州绕城高速的计划已经提上日程。由此，未来南山府业主出入郑州各大区域将更加迅达。
▲四环高架即将竣工
目前地铁6号线建设工程进展迅速，洞林湖区域内的湿地公园站、洞林湖站已在建设中，部分站点计划2019年全国少数民族传统体育运动会前开通试运营，具体为奥体中心站、临湖路站两个站点，预计2020-2021年期间全线开通运营。
▲郑州地铁6号线规划线路图
我们必须承认，2019年以及之后，常西湖新区——这座“城市中央文化区(CCD)”正在呼啸而来，万种风情。奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心“4个中心”傲然矗立，这些新地标已经成为郑州的文化象征。一步到位的城市塔尖资源，夯实了常西湖新区的价值，更将会给西区带来极大红利，因为它带来的是奥体效应。届时，位于西区绝佳位置的洞林湖片区，将顺势腾飞!
▲四大中心效果图
在教育层面，片区拥有吉拉实验幼儿园、北大附中及附小、宇华中学、星源外国语小学等优质的学校资源。
▲学校配套示意图
在商业方面，郑州第二家奥特莱斯更是在洞林湖成功开业，作为洞悉中产阶级和新锐青年消费需求，用完善的业态组合和精致的场景营造打造一线名品领衔的国际化购物圣地，在此选址更说明其对洞林湖片区的看好。
▲首创奥特莱斯效果图
其实，郑州首创奥特莱斯的出现只是洞林湖腾飞的其中一步。
对于洞林湖片区来说，大城已成，近年来区域内五星美爵酒店、农夫乐园、洞林新天地、海豚湾(在建)、松鼠部落(在建)、北体气膜运动馆(在建)、蒙古大营(在建)等生活配套一应俱全，都市桃源般生活唾手可得。
▲项目周边生活配套
04
高性价比，郑州洋房优质选择
位列中国房地产36强的福晟集团，在其“一区两湾四核心”的战略中，郑州和武汉、长沙、天津一起，被列入四大单核城市之中，是福晟集团的重要发展地区。在近两年可以看到，福晟集团在郑州大面积开拓市场，先进入洞林湖，然后又进入杨金与白沙。能自己拿地一定自己拿，自己拿不到的就寻求合作开发，未来是准备长期扎根、深耕郑州。
南山府是福晟集团 “TOP 府系”产品在郑州的首次落地，除了品质过硬外，价格也并不是高不可攀。
我们先来算笔账：在郑州四环，买套洋房到底一般多少钱?
以郑州市场上最多的140㎡洋房标准层，单价2万/㎡来计算：
首套房的话，首付需要84万，二套房的话，首付需要168万。如果你是首套房，假如手里没有个八九十万，四环内的洋房也就买不了。
2019年下半年，郑州洋房数量势必越来越少，但需求依然旺盛。
而在洞林湖，该区域目前的洋房均价在11000元/㎡左右，更有如福晟·南山府一样，标准层在10000—11000元/㎡之间的超值价格，也就造就了热销。可以说，该项目无论是价格还是销量，都是整个片区的引领者。
这简直就是在用高层的价格去买洋房！
更何况，南山府这样兼具改善和投资的坡地洋房，在郑州本身就比较稀缺，加上天然生态资源和周边已经呈现出来的成熟配套，未来流通快、变现易。
目前福晟·南山府已启动17#认筹盛启，限量48套，有意向的你赶快行动吧！
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