首先,我想请大家思考一个问题:
为什么,中国内陆的二线城市——除非有山地阻隔——都是向东或向南发展的?
沈阳向南、长春向南、太原向南、长沙向南、成都向南、西安向南、南京向南、广州向南、武汉向东南,郑州向东又向南。
是什么力量,在指挥着大家步调一致地迤逦向南?
原因只有一个:东南沿海地区有钱。
01
城市的引力法则
经济的逻辑就是:哪里有钱去哪里。哪个城市牛批,人们就爱和哪个城市交往。哪怕相距千里,也仿佛有一种吸引力在拉扯着人们。这就是城市间的“引力法则”。
改开前的中国是一个权力体系,权力以北为上,所有资源都被引向北京甚至东北。改开之后,以经济建设为中心,财富为水,一路南下。于是城市的发展方向,便也纷纷调转了船头,开始从北向南发展起来。
现在,随着上海的盛极而衰,珠三角站在了更加突出的位置。整个中国经济向南的趋势更加不可逆转。所以现在郑州推出了“郑许一体化”方案,确立了向南的发展方向,倒是正好顺应了市场趋势。
——这便是二线城市的方向:向沿海一线城市靠拢。
而内陆的三四线城市,则更倾向于靠拢附近的二线。因为无论是经济联系还是地理距离,它们都和二线更近。长株潭一体化、郑开一体化、西安咸阳一体化都是基于这个逻辑。株州向北、开封向西、咸阳向北。
——这便是三四线的方向:向附近二线城市靠拢。
以上就是城市间的“引力法则”。
两个城市在引力之下互相靠拢,一体化便自然提上日程。
一体化会结出哪些果实?
这么说吧,是郑开一体化成就了郑东新区。进而成就了白沙和绿博。
一般规律是:两个城市之间,靠近大城市的一侧,将迎来大发展。
那么郑许一体化呢?
可以确定,郑许一体化对郑州南部区域——二七新区、管南、经开甚至南龙湖——都是一个大利好。
现在,是时候重新审视二七新区了。
02
再次发现二七新区
二七新区处于郑州南偏西的方向,位置如下图:
二七新区生不逢时,一直有点尴尬。在以前郑开一体化的大背景下,郑州一路向东,它便被遗忘在脑后。
但在10月25日,官方出了一个大新闻,正式推出了郑许一体化方案,郑州开始转弯向南。方案的具体内容就不说了,自然都是些高大上的词汇。什么总部经济、现代服务业、国际化等等,这里就不再重复了。
我所看重的,是官方规划正好顺应了市场趋势的时候,双剑合璧的那种力道。
一直以来,郑州南部都是由市场主导的、野蛮生长的状态,和北部完全不同。而东部则是市场和政府共同主导的,效果有目共睹。随着郑州转弯向南,整个郑州南部区域便有了想象的空间,有了可以看高一线的资本。
我对二七新区的核心观点如下:
固然不可能赶上东区的高大上,但它有可能被低估了。
对于地缘客户、刚需和改善,这里很合适,掉不到地上。
幻想暴发式增长,也是不现实的。毕竟它有点偏西。
在阐述我的观点之前,丑话说在前头,我要先说一下它的短板。
03
二七新区的短板
短板有三条。
1、区域内的路网有待完善。
郑密路、大学路、嵩山路、京广路,二七新区内的大路和主城对接畅通无阻,但是这几条大路之间,相互联通还不够顺畅。
其实在2017年,政府就规划了东西向的主干道——鼎盛大道,双向八车道,路中央为12米宽的绿化带。
规划中,近几年区内有几十条待修的道路,还有大型商超和学校,都在等着落地。路网建设如果真能如期完成,这一片的价值一定会被重估。
你可以和管南作一下对比。管南的路网也是非常弱,但是从去年至今,管南的房价竟然又涨了一波。于是管南和二七新区的差价,基本达到了2000-3000元的落差。这样一来,二七新区的价格优势就非常大了。
2、二七新区产业不足
高新区经开区郑东新区,都是有公司企业支撑的,而二七新区的产业显然还不够。区政府当然明白这一点,所以很早之前就规划了总部经济园——绿地滨湖国际城。
绿地热衷于造地标是出了名的,滨湖国际城就是计划建成270米的双塔地标,作为二七新区的象征。
但是8年过去了,这个地标地块却流拍了,这和整个市场偏冷有很大关系。好在华侨城这个时候加速推进,也算给二七新区扳回了一局。
华侨城对一个区域的带动力,在北京、深圳、南京等地早已证明。北京华侨城拓荒北京东四环,一举将这个曾经的荒凉片区打造成了热门商圈和旅游中心。甚至有这样的说法:在地产界,只有华桥城和万达不需要好地段,因为它们本身就是造地段的。
虽然目前二七新区产业不足,但是它离主城足够近,即便作为纯粹的住宅区也是没问题的。何况在向南发展的趋势下,产业上来也用不了几年。
3、张李垌垃圾处理厂
这个垃圾处理厂其实并不属于二七新区,它在南四环与华美石材路的西南角,距离嵩山南路还有1.9公里。
由于垃圾超负荷处理,导致周边气味浓郁。虽然据现场实地感受,一公里之外基本闻不到什么气味。只是心理上会有所排斥。
但是这个垃圾场拆除搬迁是必然的事。它离主城区太近,根本不符合国家中心城市的形象。
日前最新报道显示,郑州正在建设三座垃圾焚烧发电厂,选址全部是在非常远的远郊。下面是郑州晚报的报道:
(2019年)10月27日上午,郑州(南部)环保能源工程开工仪式在新郑市辛店镇贾咀村举行。该工程主要处理郑州市南部新城区、航空城核心区及南部区局部、主城区内城南部、老城区南部区域和新密市的生活垃圾。该工程不仅是郑州市的重大市政基础设施和重要民生工程,也是落实加快国家中心城市建设有关政策和提升城市形象、改善生态环境的重要工程。
这篇新闻中还提到:
虽然没有明确承诺何时把张李垌垃圾场拆除,但是“加快国家中心城市建设有关政策和提升城市形象、改善生态环境”的措辞,暗示了拆除是必然的事。
或许彻底搬迁还需时日,但至少让每个关注这里的人都松了一口气。
这三条短板,大部分会随着时间而解决,就看你是否能接受,是否愿意等待。
接下来阐述一下我的观点,第三条很容易明白,我主要说前两条:1、这区域被低估;2、掉不到地上。
04
自然外溢的片区最稳
原因就是在郑州一路向东狂奔的时候,大家都忘了回头看一眼。当大家的注意力不在这里的时候,这里就容易被低估,当趋势调头大家还没反应过来的时候,就更容易成为洼地。
和郑州之间存在大量断裂带的绿博都倍受宠幸,老城区却安静地躲在大后方,忍受着孤独寂寞冷。
像绿博这种远郊,虽然是大方向所在,但是需要遥远的未来才能兑现,遥远到你可能等不起的程度。这种大方向上的远郊,在房价上涨周期最容易涨过头。而那些躲在后方的片区则一直在沉淀着。
二七新区目前在售的楼盘,价格中位数大概在1.2万左右,相比其它片区是非常实在了,基本没有水分。这就是长期沉淀的结果。具体楼盘后面再讲。
2、为什么说掉不到地上
核心原因就一个——它离主城区太近了。
老郑州的灵魂就是二七和中原。二七新区属于老城区的自然外溢,自然外溢永远比人为设定的远郊新区稳当得多。
它和老城区是无缝衔接,中间没有任何空白断裂带。和高新区、南龙湖、绿博都截然不同。
而且它的学校够多。目前稍大点的项目,均有相关教育配套。省实验学校鑫苑小学,陇西小学分校,郑州一中国际城中学,郑州外国语东分(郑州实验外国语中学),华中师范大学附属亚星实验学校,幸福路小学华侨城分校,都是响当当的学校,比管南要厉害很多。
片区内大医院不多,但是去一附院和三附院都很顺,沿着大学路一路向北即可。
论绿化,大学南路、嵩山南路、郑登快速路两边绿化带是沿道公园,高铁两边还有运动公园。南环公园的设计也不错,面积也很大。整体绿化,放在整个郑州也是拿得出手的。
(南环公园大门)
只是二七新区的地铁密度目前还不够。目前只有7号线正在施工。如果9号线二期定了就非常棒了。目前看只是时间问题。
总体来说,综合离主城区的距离、学校、居住舒适度还有价格,我认为二七新区非常全面,掉不到地上。
05
在售楼盘
目前二七新区在售的楼盘,有下面这些:
热门项目主要分布在三四环之间,嵩山南路和大学南路沿线。人气也是由北向南自然延伸。
亚星金运外滩片区最为成熟,毕竟紧邻南三环,目前已经是现房。项目引进了华中师范大学附小附中,目前已经正常招生上课。开课时间不长,但在去年二七区的成绩评定中名列前茅,实属难能可贵。
这个项目南侧紧邻运河绿化带,环境不错。容积率略高,但相对1.2万的价格来讲,算是合适的。
定位偏改善的绿城柳岸晓风,区位非常不错,最靠近主城,离7号线漓江路地铁站步行只有500米。
柳岸晓风被寄予品质改善盘的厚望,因为南区一直很缺少优质产品的样板。这个项目基本全是13层小高层。风格上也延续了绿城以往的现代主义设计风格,大面积的玻璃采光。面积区间为113平到183平,这种初阶改善面积段,市场需求应该比较理想。目前还没开盘。
盛润运河城,紧挨南环公园,距离7号线地铁南环公园站步行1.2公里,不远不近,尚可接受。
临着运河的亚星观邸,定位比较豪,大平层产品,面积段在230平到420平区间,层高3.5米。全部小高层,外立面通体干挂石材,园区下沉式庭院,绿化布局非常不错。
目前均价1.7万左右,2018年已经交付了一批,目前都是现房。对地缘性改善客户来讲,价格没什么水分,或许是个不错的选择。
亚新美好书苑盘子很小,只有三栋楼,三个户型:99平、118平、129平。三梯五户,容积率2.99,均价1.28万。属于小而美的类型。
金地正华漾时代在四环外,路上大车比较多。小区分为洋房和小高层,小高层20层,洋房6~8层,看起来比较高端。高层均价1.3万左右,洋房1.5万左右。它的目标客群是刚需中追求生活品质的那一波。
昌建翡翠苑,昌建是双汇旗下的地产公司。虽然名气不大,但是翡翠苑这个项目定位非常高端,9栋小高层,容积率2.49,以120平三房、140左右四房为主。大面宽、大阳台,直接一梯一户,整个产品设计在郑州小高层项目里超级罕见,是典型的南区改善盘。
华侨城这个超级文旅大盘是自带流量的,它的区位如果用普通的标准来衡量,真的不算好。但正是因此才需要一个大IP来运作项目,算是二七新区的压轴大戏。所以二七区非常重视,市长也频频去考察。
华侨城赶在开盘前签约了幸福路小学,而且这个幸福路小学可是直系血统,不是挂牌,也不是换个名字。这一点对于自住需求有很大的吸引力。
前段时间开盘的一号院洋房,均价1.56万。高层预计11月中旬开盘。
四环外的万科大都会自成生态,2017年一期交付,2018年二期交付,今年也交付了三期。目前在售五期,高层精装均价1.26万左右。
06
结语
要记住,每个楼盘都有优缺点,每个片区也都有优缺点。买房要抓大势,完美主义往往错失机会。只要经济发展好了,那些问题全部都会化解。
对老百姓来讲,房子不必是豪宅,但一定得是好宅。毕竟房子承载的,既是凡俗生活的油盐酱醋,也含着一家人对未来的期望。未来三五年内,二七新区将迎来多少居民?他们每一个家庭将如何开始新的生活?
曾经生不逢时,但在郑州转弯向南的大背景下,二七新区或许迎来了最好的机遇期!
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