首先，我想请大家思考一个问题：
为什么，中国内陆的二线城市——除非有山地阻隔——都是向东或向南发展的？
沈阳向南、长春向南、太原向南、长沙向南、成都向南、西安向南、南京向南、广州向南、武汉向东南，郑州向东又向南。
是什么力量，在指挥着大家步调一致地迤逦向南？
原因只有一个：东南沿海地区有钱。
01
城市的引力法则
经济的逻辑就是：哪里有钱去哪里。哪个城市牛批，人们就爱和哪个城市交往。哪怕相距千里，也仿佛有一种吸引力在拉扯着人们。这就是城市间的“引力法则”。
改开前的中国是一个权力体系，权力以北为上，所有资源都被引向北京甚至东北。改开之后，以经济建设为中心，财富为水，一路南下。于是城市的发展方向，便也纷纷调转了船头，开始从北向南发展起来。
现在，随着上海的盛极而衰，珠三角站在了更加突出的位置。整个中国经济向南的趋势更加不可逆转。所以现在郑州推出了“郑许一体化”方案，确立了向南的发展方向，倒是正好顺应了市场趋势。
——这便是二线城市的方向：向沿海一线城市靠拢。
而内陆的三四线城市，则更倾向于靠拢附近的二线。因为无论是经济联系还是地理距离，它们都和二线更近。长株潭一体化、郑开一体化、西安咸阳一体化都是基于这个逻辑。株州向北、开封向西、咸阳向北。
——这便是三四线的方向：向附近二线城市靠拢。
以上就是城市间的“引力法则”。
两个城市在引力之下互相靠拢，一体化便自然提上日程。
一体化会结出哪些果实？
这么说吧，是郑开一体化成就了郑东新区。进而成就了白沙和绿博。
一般规律是：两个城市之间，靠近大城市的一侧，将迎来大发展。
那么郑许一体化呢？
可以确定，郑许一体化对郑州南部区域——二七新区、管南、经开甚至南龙湖——都是一个大利好。
现在，是时候重新审视二七新区了。
02
再次发现二七新区
二七新区处于郑州南偏西的方向，位置如下图：
二七新区生不逢时，一直有点尴尬。在以前郑开一体化的大背景下，郑州一路向东，它便被遗忘在脑后。
但在10月25日，官方出了一个大新闻，正式推出了郑许一体化方案，郑州开始转弯向南。方案的具体内容就不说了，自然都是些高大上的词汇。什么总部经济、现代服务业、国际化等等，这里就不再重复了。
我所看重的，是官方规划正好顺应了市场趋势的时候，双剑合璧的那种力道。
一直以来，郑州南部都是由市场主导的、野蛮生长的状态，和北部完全不同。而东部则是市场和政府共同主导的，效果有目共睹。随着郑州转弯向南，整个郑州南部区域便有了想象的空间，有了可以看高一线的资本。
我对二七新区的核心观点如下：
固然不可能赶上东区的高大上，但它有可能被低估了。
对于地缘客户、刚需和改善，这里很合适，掉不到地上。
幻想暴发式增长，也是不现实的。毕竟它有点偏西。
在阐述我的观点之前，丑话说在前头，我要先说一下它的短板。
03
二七新区的短板
短板有三条。
1、区域内的路网有待完善。
郑密路、大学路、嵩山路、京广路，二七新区内的大路和主城对接畅通无阻，但是这几条大路之间，相互联通还不够顺畅。
其实在2017年，政府就规划了东西向的主干道——鼎盛大道，双向八车道，路中央为12米宽的绿化带。
规划中，近几年区内有几十条待修的道路，还有大型商超和学校，都在等着落地。路网建设如果真能如期完成，这一片的价值一定会被重估。
你可以和管南作一下对比。管南的路网也是非常弱，但是从去年至今，管南的房价竟然又涨了一波。于是管南和二七新区的差价，基本达到了2000-3000元的落差。这样一来，二七新区的价格优势就非常大了。
2、二七新区产业不足
高新区经开区郑东新区，都是有公司企业支撑的，而二七新区的产业显然还不够。区政府当然明白这一点，所以很早之前就规划了总部经济园——绿地滨湖国际城。
绿地热衷于造地标是出了名的，滨湖国际城就是计划建成270米的双塔地标，作为二七新区的象征。
但是8年过去了，这个地标地块却流拍了，这和整个市场偏冷有很大关系。好在华侨城这个时候加速推进，也算给二七新区扳回了一局。
华侨城对一个区域的带动力，在北京、深圳、南京等地早已证明。北京华侨城拓荒北京东四环，一举将这个曾经的荒凉片区打造成了热门商圈和旅游中心。甚至有这样的说法：在地产界，只有华桥城和万达不需要好地段，因为它们本身就是造地段的。
虽然目前二七新区产业不足，但是它离主城足够近，即便作为纯粹的住宅区也是没问题的。何况在向南发展的趋势下，产业上来也用不了几年。
3、张李垌垃圾处理厂
这个垃圾处理厂其实并不属于二七新区，它在南四环与华美石材路的西南角，距离嵩山南路还有1.9公里。
由于垃圾超负荷处理，导致周边气味浓郁。虽然据现场实地感受，一公里之外基本闻不到什么气味。只是心理上会有所排斥。
但是这个垃圾场拆除搬迁是必然的事。它离主城区太近，根本不符合国家中心城市的形象。
日前最新报道显示，郑州正在建设三座垃圾焚烧发电厂，选址全部是在非常远的远郊。下面是郑州晚报的报道：
（2019年）10月27日上午，郑州（南部）环保能源工程开工仪式在新郑市辛店镇贾咀村举行。该工程主要处理郑州市南部新城区、航空城核心区及南部区局部、主城区内城南部、老城区南部区域和新密市的生活垃圾。该工程不仅是郑州市的重大市政基础设施和重要民生工程，也是落实加快国家中心城市建设有关政策和提升城市形象、改善生态环境的重要工程。
这篇新闻中还提到：
虽然没有明确承诺何时把张李垌垃圾场拆除，但是“加快国家中心城市建设有关政策和提升城市形象、改善生态环境”的措辞，暗示了拆除是必然的事。
或许彻底搬迁还需时日，但至少让每个关注这里的人都松了一口气。
这三条短板，大部分会随着时间而解决，就看你是否能接受，是否愿意等待。
接下来阐述一下我的观点，第三条很容易明白，我主要说前两条：1、这区域被低估；2、掉不到地上。
04
自然外溢的片区最稳
原因就是在郑州一路向东狂奔的时候，大家都忘了回头看一眼。当大家的注意力不在这里的时候，这里就容易被低估，当趋势调头大家还没反应过来的时候，就更容易成为洼地。
和郑州之间存在大量断裂带的绿博都倍受宠幸，老城区却安静地躲在大后方，忍受着孤独寂寞冷。
像绿博这种远郊，虽然是大方向所在，但是需要遥远的未来才能兑现，遥远到你可能等不起的程度。这种大方向上的远郊，在房价上涨周期最容易涨过头。而那些躲在后方的片区则一直在沉淀着。
二七新区目前在售的楼盘，价格中位数大概在1.2万左右，相比其它片区是非常实在了，基本没有水分。这就是长期沉淀的结果。具体楼盘后面再讲。
2、为什么说掉不到地上
核心原因就一个——它离主城区太近了。
老郑州的灵魂就是二七和中原。二七新区属于老城区的自然外溢，自然外溢永远比人为设定的远郊新区稳当得多。
它和老城区是无缝衔接，中间没有任何空白断裂带。和高新区、南龙湖、绿博都截然不同。
而且它的学校够多。目前稍大点的项目，均有相关教育配套。省实验学校鑫苑小学，陇西小学分校，郑州一中国际城中学，郑州外国语东分（郑州实验外国语中学），华中师范大学附属亚星实验学校，幸福路小学华侨城分校，都是响当当的学校，比管南要厉害很多。
片区内大医院不多，但是去一附院和三附院都很顺，沿着大学路一路向北即可。
论绿化，大学南路、嵩山南路、郑登快速路两边绿化带是沿道公园，高铁两边还有运动公园。南环公园的设计也不错，面积也很大。整体绿化，放在整个郑州也是拿得出手的。
（南环公园大门）
只是二七新区的地铁密度目前还不够。目前只有7号线正在施工。如果9号线二期定了就非常棒了。目前看只是时间问题。
总体来说，综合离主城区的距离、学校、居住舒适度还有价格，我认为二七新区非常全面，掉不到地上。
05
在售楼盘
目前二七新区在售的楼盘，有下面这些：
热门项目主要分布在三四环之间，嵩山南路和大学南路沿线。人气也是由北向南自然延伸。
亚星金运外滩片区最为成熟，毕竟紧邻南三环，目前已经是现房。项目引进了华中师范大学附小附中，目前已经正常招生上课。开课时间不长，但在去年二七区的成绩评定中名列前茅，实属难能可贵。
这个项目南侧紧邻运河绿化带，环境不错。容积率略高，但相对1.2万的价格来讲，算是合适的。
定位偏改善的绿城柳岸晓风，区位非常不错，最靠近主城，离7号线漓江路地铁站步行只有500米。
柳岸晓风被寄予品质改善盘的厚望，因为南区一直很缺少优质产品的样板。这个项目基本全是13层小高层。风格上也延续了绿城以往的现代主义设计风格，大面积的玻璃采光。面积区间为113平到183平，这种初阶改善面积段，市场需求应该比较理想。目前还没开盘。
盛润运河城，紧挨南环公园，距离7号线地铁南环公园站步行1.2公里，不远不近，尚可接受。
临着运河的亚星观邸，定位比较豪，大平层产品，面积段在230平到420平区间，层高3.5米。全部小高层，外立面通体干挂石材，园区下沉式庭院，绿化布局非常不错。
目前均价1.7万左右，2018年已经交付了一批，目前都是现房。对地缘性改善客户来讲，价格没什么水分，或许是个不错的选择。
亚新美好书苑盘子很小，只有三栋楼，三个户型：99平、118平、129平。三梯五户，容积率2.99，均价1.28万。属于小而美的类型。
金地正华漾时代在四环外，路上大车比较多。小区分为洋房和小高层，小高层20层，洋房6~8层，看起来比较高端。高层均价1.3万左右，洋房1.5万左右。它的目标客群是刚需中追求生活品质的那一波。
昌建翡翠苑，昌建是双汇旗下的地产公司。虽然名气不大，但是翡翠苑这个项目定位非常高端，9栋小高层，容积率2.49，以120平三房、140左右四房为主。大面宽、大阳台，直接一梯一户，整个产品设计在郑州小高层项目里超级罕见，是典型的南区改善盘。
华侨城这个超级文旅大盘是自带流量的，它的区位如果用普通的标准来衡量，真的不算好。但正是因此才需要一个大IP来运作项目，算是二七新区的压轴大戏。所以二七区非常重视，市长也频频去考察。
华侨城赶在开盘前签约了幸福路小学，而且这个幸福路小学可是直系血统，不是挂牌，也不是换个名字。这一点对于自住需求有很大的吸引力。
前段时间开盘的一号院洋房，均价1.56万。高层预计11月中旬开盘。
四环外的万科大都会自成生态，2017年一期交付，2018年二期交付，今年也交付了三期。目前在售五期，高层精装均价1.26万左右。
06
结语
要记住，每个楼盘都有优缺点，每个片区也都有优缺点。买房要抓大势，完美主义往往错失机会。只要经济发展好了，那些问题全部都会化解。
对老百姓来讲，房子不必是豪宅，但一定得是好宅。毕竟房子承载的，既是凡俗生活的油盐酱醋，也含着一家人对未来的期望。未来三五年内，二七新区将迎来多少居民？他们每一个家庭将如何开始新的生活？
曾经生不逢时，但在郑州转弯向南的大背景下，二七新区或许迎来了最好的机遇期！
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