从大拆大建，到小修小补。不同的是改造形式，不变的是，都会在楼市掀起涟漪。数据显示，在全国范围内，这项工程会涉及到上亿城镇居民，总投入达4万亿，堪比过去几年棚改总和。根据媒体报道显示，单在2019年一年，郑州在老旧小区改造中投入的资金是80亿。眼瞅着旧改大潮在全城蔓延，尤其是首批老旧小区改造效果初现。不少购房者开始在微信后台、粉丝群提出了灵魂一问：改造后的老小区，能买吗？建造时间往往集中在上世纪8、90年代，占据着郑州位置最好的市中心和二、三环核心地段。他们有些是之前的单位分房，有些是早期的商品房。来自贝壳研究院的数据显示，郑州有3571个小区，房龄20年以上的老旧小区占比41%。这个占比，在全国20个重点城市中，排名第七。资源集中、配套完善，是这1464套老旧小区最大的资本。无论教育、交通、商业还是医疗，都极为丰富。尤其是学区资源，一旦与重点学校挂钩，即便墙皮脱落、楼道阴暗、户型逆天，售价也能与豪宅比肩。当然了，没有重点学区傍身的老旧小区，占据绝大多数，大多在岁月洗礼下独自暗淡。即便位居二七商圈这个核心片区，在四环房价跨进一万四的情况下，也能贱卖到不足1万。并且，这还只是挂牌价。更关键的是，贼难卖。尤其在二手房市场整体遇冷的大环境下，挂一年无人问津的情况比比皆是。北京的房子，越往里越值钱；郑州的房子，越往里越便宜。这就是事实。环境不好、车位少、物业差、户型老派、没电梯……不带喘气的能列出十来条。人们看中老破小/大的资源地段，却又忌惮周边的拥堵凌乱。人们眼馋老破小/大的便宜房价，却又担心居住品质的不堪。从街道美化、路面修整拓宽，再到线缆入地、沿街绿化，城市界面越来越美，尤其是随着停车位的增加，路面拥堵得到极大缓解。在2019年的4月、11月，郑州分别发布《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案》和《郑州市人民政府关于印发郑州市老旧小区综合改造工程实施方案的通知》。对改造工作进行一一明确。自此，一场针对“郑州市市内五区2002年以前建成投入使用住宅小区”的改造，轰轰烈烈展开。没暖气？加装！没电梯？加装！车位不够？安排！线路老化？改！环境差？栽绿植！娱乐设施没有？增设孩子的游乐区、老人的活动区！不少社区准备打造有声图书馆（图为其他城市的喜马拉雅有声图书馆实景效果）有的小区，为了丰富业主生活，已经开始建设文化活动中心，开设图书室、舞蹈室、运动室等，并着手准备在小区内部制作喜马拉雅的有声图书馆。一句话，“提升老旧社区居住功能”，是此次改造的宗旨。按照计划，2021年6月底之前，所有老旧小区的改造将全部完成。
在2019年，郑州市有671个老旧小区全面进入实施改造阶段，其中已完工47个，其余大都进入设计、招投标等阶段。改造效果呢？也开始逐一呈现。我们来看几个典型小区。绿云小区，是郑州最早的商品房之一。在上世纪90年代，是全郑州品质最高的高端住宅。20多年之后，小区基础设施老化、垃圾乱堆、私改菜地、交通堵塞等问题日渐凸显。整修大门、增加监控、改造污水管网、清理摊贩……，以前臭气熏天的垃圾站，摇身一变，成为容纳有图书馆、会议室、社区历史馆的社区党群服务站。改造后的绿云小区
同时，小区新建了专门服务老年群体的场地，设有就餐室、休憩室、舞蹈室、书画室，此外每周还开设有老年课堂。
位于西站路嵩山路口西北角的原郑州棉麻公司家属院（西站路82号院），在对小区进行垃圾分类、充电车棚、自来水管网改造、强弱电改造、雨污分流、路面更新、绿地改造、智慧安防等改造的同时，将原来临街的一层门面房改建为社区养老中心。还有工人新村，改造后都让人眼前一亮，现在已经成为郑州旧改的示范社区。紫竹小区改造前后
化纤厂小区改造前后
改造之后的老小区，从内到外，从硬件到软件，从物质生活到文化生活，全部得到明显改善。
等到2021年6月底之前郑州主城区所有老旧小区改造完毕，传统认知中的老旧小区，都将旧貌换新颜。至于房价，至少保值性增强了，年代稍新点的小区，将来二手房价上涨不无可能。
经过此次改造，老旧小区虽然不会强势逆袭，但从此更有底气、挺直腰杆是毫无疑问的。
首先，我们要明白一个前提。旧改的核心是提升小区的居住功能，相比原来，小区生活品质得到全面提升，是事实。但毕竟年代久远、改造空间有限，不要妄想享受到现在商品房一般的居住体验。如果你买房是自住，希望周边各项生活配套完善，而手头又并不宽裕，选择改造后的老旧小区，不失为一个选择。或许有人会说，同样的价钱，在近郊选择一个环境更好、户型更好的新盘不是更香吗？买房成本上，主城区的老小区和绿博、南龙湖等近郊区域，基本相当。生活品质上，主城区各种配套非常完善，而近郊区域现在还处于填空期，周期少则五六年，长则八九年。配套缺失，带来的是此后多年日常生活的不便。无疑，主城区的老小区更能带来日常生活的满足感。通勤时间上，主城区交通网络丰富，出行更有保证，而近郊区域，主要靠自驾，前提是，你必须从有限的资金中，再挤出来一部分买车。区域前景上，无论城市再怎么扩张，主城的核心地位无法撼动。而近郊呢？有多少曾经出尽风头的近郊新区，现在还停留在蓝图上。老旧小区的问题在于，不是能不能买的问题，是怎么买、怎么选的问题。首先，房龄不能过长。一般来说，房龄超过20年的房子无法贷款。在买房之前，一定要咨询清楚。其次，很多人买老旧小区，只是暂时经济能力有限下的过渡选择，迟早会面临换房问题。所以买的时候，还要考虑后续的流动性。地铁盘、学区房的流动性相对更强。第三，对于一些不易发现的隐藏问题，比如房屋隔音差等，需要多加留意，比如可以去小区里面走走看看，找小区业主聊聊问问。第四，停车难是老小区的通病，即便现在停车位在增加，但是巨大的供求失衡，使得停车问题短期内仍是个老大难。如果你是有车一族，买房前一定要在小区周边多转转，考察一下，尽量找到可停车的停车位、停车场。最后，大家不要谈“老破小”色变。在这个城市打拼的每个人，都有一个买房梦。
能力或许有高低，收入或许有差距，但每个人的梦想都值得尊重，如果你经济能力有限，买个老旧小区过渡一下，不失为一个选择。鄙视别人“接盘老破小”，跟“何不食肉糜”有何区别？每个人的购房之路，都是一场九九八十难。当下郑州，能否购房？哪些区域可以购买？哪些楼盘必须放弃?地段、户型、物业分别有何优劣？
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