惨淡!9月成交不到2万套,这21个楼盘能否撑起10月脸面?
来自房管局的数据显示,9月1日至29日,郑州商品房成交量为16146套,即便30日再产生一天的网签数据,9月整月的成交量也大概率只能停留在17000多套。8月份,这个数据是22554套。单月成交量环比骤减5000多套,降幅22%左右。回顾最近几年9月份的表现,单月成交从2017年9月49063套的巅峰,一路从2018年的32905套、2019年的27347套,跌落到现在的不足两万套。据不完全统计,9月共有16个楼盘开盘,绝大多数为老盘加推。去化率最高80%,最低只有10%。值得注意的是,去化率低于30%的楼盘,占到7个;去化率刚过10%的多达5个。比如绿博、南龙湖、平原新区、荥阳的楼盘,降声一片,照样难以掀起太大浪花;再看主城区,金水北某盘挥刀自降两三千,去化率也只是才干到六成。曾经大刀阔斧狂割韭菜,现在自降身段献出羊毛,竟然没人愿薅。冬至未到,楼市已经寒气逼人。来自乐居的数据显示,10月份共有21个楼盘开盘。我们先看几个基本面:10月开盘项目汇总,具体以开发商为准(表格来自乐居)
范围上,主城区势头强劲,将近四分之三的开盘项目位于主城区;区域上,金水区和郑东新区占大头,各有4个项目推出;产品上,改善类产品不少,不乏高端项目。比如市区大平层郑州雅颂居、比如北龙湖豪宅绿城湖畔雲庐、还有白沙大平层瀚海观象,以及泰禾东府大院。比如郑州雅颂居,位于郑州最核心的位置,拿地多年迟迟未开,这次总算千呼万唤始出来;比如绿博的信友天樾,是地市黑马信友入郑的首个作品,比较令人期待;比如星联枫桥湾、银榕居,是供应短缺的白沙片区,两个纯新盘。郑州地理位置上的心脏,项目总体涵盖有住宅、写字楼、酒店等。雅颂居是嘉里建设的高端住宅产品,郑州雅颂居一共有三栋高层建筑,总户数515户,面积154至226平,地缘高端客户应该已经盯很久了。杨金片区新盘,奥园地产入郑首个项目,命运多舛,但总算顺利入市。总占地 46 亩,容积率 2.5,均为15、16 层的小高层,只有三个户型,分别是100平、118平 、140平。该项目日前已经开盘,单价18500元左右/平米。新中式风格,产品涵盖小高层和洋房。户型只有两个,140平的四室和120平的3+1室,全为两梯两户,精装修。不管泰禾这个企业如何坎坷,项目本身还是有不少亮点的。销声许久的金水府突然传出“特价房”消息,事实上,这批房源是日照房,因为日照不达标此前一直没有对外出售。户型面积有113平、150平、160平、191平、218平。1万5、6的单价确实诱人,不过日照是个大问题,大家还是要三思后行。绿城回归中原的第一个雲庐系作品,听说邀请了很多大腕设计师参与。项目规划有16栋7层洋房,户型面积149至249平,主力户型165至169平。 绿城出品、位置在北龙湖,产品品质,大家可尽情想象。位置没得说,紧挨地铁8号线龙王庙站,与省实验一路之隔,先天优势非常明显。项目占地面积约47亩,由8栋13-20层的小高层、高层住宅组成,容积率2.49,建面约98至143平,均为两梯两户的设计。10月首开楼栋为2#、4#,共计180套房源,开盘产品面积区间为118-143平。位置: 金水东路与中山路(原贺庄路)向南800米路南容积率只有1.6,产品为建面约143至195平洋房,一梯一户设计,整个社区一共336户,一期一共190套房。总体而言,非常纯碎且稀缺。根据最新消息,该项目9月已经开盘,10月暂无加推。继瀚海晴宇之后,瀚海打造的又一个标杆产品。168平起步,最大面积340平,白沙片区难得的高品质大平层产品。无论是外立面,还是精装修配置,甚至会所、地库,都直追北龙湖。常西湖片区东南区域的7000亩超级大盘。项目内部有商业、商务、酒店、知识谷、文化秀场等等,居住区一共规划有4个。首个地块容积率为3.49,为12栋34层的高层住宅,户型95至140平,定位刚改。卧龙岗城改项目,附近有地铁5号线和6号线。7月中旬首开,销售强劲。项目规划有商业、住宅、商务办公等,住宅产品有洋房、有小高层、高层,面积从75平到142平,选择范围比较大,刚需、刚改、改善都可以关注。6月底首次开盘,南地块4栋毛坯基本售罄,北地块房源所剩不多。接下来主推精装修房源,集中在5至8号楼上。中交地产进入郑州的首个项目,这是荷湖片区的最后一块住宅用地,土拍时已经掀起一轮高度关注。产品为高层和小高层,以两梯四户设计为主,主力面积段89至128平,精装修交付。华发地产入郑首盘,与滨河春晓相隔不远,产品也是高层、小高层,面积区间89至136平。两个项目外部条件一样,产品类似,并且都是外地房企首次进入郑州,同时定于10月开盘,可谓贴身肉搏了。按照惯例,文章最后,会给大家一些指导性建议。比如改善可以重点关注哪些楼盘,刚需可以盯紧哪些项目,哪些价格合适,哪些价格虚高。看看9月的市场表现,想着也没必要了,经历三年横盘期,购房者已经越来越理性、越来越专业。不会因为降价而一窝蜂涌入,不会因为涨价信息而焦虑冲动。越来越多购房者,开始理性购房,价格、地段、配套、品质、品牌,每一项都要认真考量、反复对比。毕竟,动辄1万5左右的单价,150万左右的总价,对很多人来说,都是一笔巨大的支出。慎重抉择,是好事。还是要提醒大家,临近年底,会有更多楼市降价促销。在乱花渐欲迷人眼的价格诱惑中,大家一定要保持十二分的高度清醒,加强对楼盘品质的筛选力度。
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