4月13日这个事关郑州楼市走向的重要文件，被所有人忽略了！

有一个非常重要的文件，竟然被所有人忽略！

这份文件，关乎整个2021年政府对于楼市的调控态度、对房价变动的态度，以及未来郑州楼市供应的格局变化。

很遗憾，被大家忽略了。

郑州市民政府官网截图

这是4月13日，在郑州市政府官网发布的《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市2021年高品质推进城市建设管理工作要点的通知》。（以下简称“要点”）

文件中与房地产直接相关的内容，有三个部分，分别在“要点”的第19、20、21部分。1289个字背后，是一份沉甸甸的楼市发展手册。

下面，对这三部分内容，我们一一做下拆解。

1

19．保持房地产市场平稳健康。

“要点”截图

从第一句话就能看出来了，政府对于房地产市场的态度很明确，就是要：保持平稳健康。怎么算是平稳呢？

最核心的自然是房价，不能有暴涨，当然也避免暴跌。

这部分内容，我们划出几个重点，挨个分析。

1、 坚持 “房住不炒”总基调, 稳妥实施房地产市场长效机制,维护调控政策的稳定性和连续性,建立专业研究监测机构,完善市场监测联动机制,加强房地产市场监测分析;

对于房地产市场，再次重申“房住不炒”的大基调。同时强调了会继续维护调控政策的稳定性和连续性，潜台词是什么呢？

不管其他城市是否放松，郑州对于楼市的调控是不会间断、不会松动的，大家不要抱有幻想了。最近几年，一直有人呼吁郑州取消二手房差额税，现在看来，希望渺茫。

与此同时，不但调控继续从严，政府还会加大监测力度，成立专业的研究监测机构，加强房地产市场监测分析。

这个就厉害了，什么是监测机构，更直白点，是“监控”。

监控什么呢？房价变化、成交变化、楼盘动作，更具体一点，比如单个楼盘，近期房价是否有大的变动，是否违规开盘，是否还存在首付分期等等。

整个市场、单个楼盘的所有动作，都在监测范围内，一有“异动”小火苗，相关部门瞬间就拎着灭火器出来了。

2、 积极适应市场发展变化,加强政策研究,及时调整调控措施,规范住房销售价格管理秩序。

上面说了，调控政策会持续下去，这里面又做了补充，意思是，调控不松动，但是会根据市场变化做相应调整，目的是什么呢？规范住房销售价格管理秩序。

今年2月份，郑州出台的的土地出让政策曾规定，以后土拍，项目售价既不能高于周边实际售价10%，也不能低于周边实际售价10%。

说白了，就是不能暴涨也不能暴跌。

这项政策背后，个人认为仍然是基于这个考虑。

3、 强化房地产市场日常巡查；全面开展 “双随机、一公开”检查,探索跨部门跨行业联合随机抽查机制; 持续推进房地产领域专项整治行动。

房地产市场日常巡查，以开发商为例，主要是房管局随机前往售楼处，进行随机抽查，小到相关工作的规范性，大到项目是否涉嫌违规操作等，检查合同、检查认购书等等。

这项相差是房管局的常规工作，一直都有，去年年底，有的项目一个月被检查两次，今年如果“强化日常巡查”的话，频次和力度无疑是比以前更大的。

房地产领域专项整治“双随机、一公开”每年都有几次，每次持续一两个月，检查对象主要是房地产开发企业、经纪机构、租赁企业和评估公司。

今年，这项工作不仅要“全面开展”，还会“探索跨部门跨行业联合随机抽查机制”。

不知道这是否意味着，政府对于购房者买房资格、首付资金来源、经营贷去向审查等方面的大力度检查行动，要展开了。

2

20.深化住房保障体系建设。

“要点”截图

这一部分主要介绍的保障房的政策变化和建设计划，也是三个部分中内容最多的，我们梳理出以下两个核心。

1、 逐步构建以公租房、政策性租赁住房、共有产权住房为来源的分层次、全覆盖的住房保障体系。

这应该是郑州第一次正式提及共有产权住房。

所谓共有产权住房，简单来说就是，购房者能以比市场价便宜的价格购买房子，但是产权你和政府共有，将来有钱了，可以慢慢把产权都买回来！

四年前，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安是首批共有产权住房的试点城市，目前以上几个城市都已有项目落地销售。

根据政府的规划，共有产权住房与人才住房会尝试并轨运营。

根据“要点”介绍，今年会出台《郑州市共有产权住房暂行管理办法》，届时，关于共有产权住房如何申请、购买方式等细节会随时公布。

对于保障房市场来说，这是一个非常好的补充。既兼顾到经济水平，又满足了很多人对居住产权的诉求。

2、政策性租赁住房方面,以存量住房盘活为主，积极推进安置房回购。

郑州这几年安置房的建设速度很快，由此带来了大量供应。

据不完全统计，预计到到2022年，全部安置房将交付完毕，大约120万套。

这是什么概念呢？

去年郑州新房成交量共计22万多套，这些安置房，相当于郑州新房五年的成交量。

政府自然也意识到了安置房潜在的过剩问题，所以在今年政策性租赁住房上，不再大建，而是以盘活存量住房为主，今年主要推进金水区杲村和庙李、郑州高新区老俩河等项目安置房的回购。

既解决了政策性租赁住房的供应，又有效利用了安置房，双赢。

3

21. 激发住房租赁市场活力。

“要点”截图

这几年的租赁市场很不太平，主要体现在两个方面，一个是房租一路跌，另一个是长租公寓频繁暴雷。

在郑州，去年房屋租赁公司暴雷情况也时有发生，租房陷阱防不胜防。政府今年，也在租赁市场进行发力。

一方面，通过税收优惠、降低租赁双方税收负担，新增专业化租赁企业50家，以提高整个租赁市场的专业度和规范性。

另一方面，通过公积金提取额度的提高，来调动租赁住房备案的积极性，促进住房租赁市场管理进一步规范。

现在对外出租房租的房东，极少有主动去房管部门进行备案的，最直接的原因就是，一旦备案就会涉及到后续租金收益的纳税问题。

这是备案的最大难点，个人认为，单纯通过公积金提取额度的提高，吸引力可能不够。

最后，是政策监管。

今年，房管局会制定《郑州市房屋租赁行业资金监管办法》,以提升房屋租赁信息服务和监管平台功能,防范住房租赁市场风险。

去年记得有个城市全面取消了二手房中介，政府上线了一个自己的房屋买卖平台。房屋租赁市场不知是否可以借鉴，由政府出面，设立一个官方平台，实现租户和房东的一对一对接。

4

对于今年的房地产市场，有人认为会回暖，有人认为会继续横盘，有人期待上涨，有人盼着下跌。

没有人能精准预测下一刻，会发生什么？

但可以确定的是，在“房住不炒”的大基调下，政策体系越来越严谨、楼市供应体系越来越完善。

这就是进步。

（本文完）