2万价位的楼盘，我只推荐这几个

2万价位的楼盘来了！

目前郑州2万均价的房子，是楼市的一个中坚力量，通常是集“主城区、配套较好、交通便利、品质上乘”于一体的。反过来说，如果一个2万的楼盘缺失了其中两个要素，房哥就不会把它做为主要推荐楼盘了。

房哥我划拉了整个郑州，跑遍重点楼盘，发现这个价格区间的楼盘并不如想象的那样多——尤其是从“增值潜力”这个角度审视。

推荐楼盘如下表：

1

保利天汇和华润凯旋门

这两个紧挨着的项目，必须要放在一块说了。福塔旁的这三块净地，于2020年1月被保利和华润拿下。华润拿下北面的一块，保利拿下南面的两块。

这两个项目让很多人纠结，因为它们太“同质化”了！

开发商都是央企，都是大牌；
地块紧挨着，地段基本一样；
产品形态基本一样，都是高层，面积段、容积率、价格也都差不多。

那究竟怎么选呢？其实细看的话，还是能发现保利天汇略占优势：

1、区位上，天汇离航海路更近，离地铁五号线也近，交通更便利，而凯旋门离北侧火车道有点近；

2、产品上，天汇属于保利里面比较高端的产品线，而凯旋门就是普通的定位。

这一点从大面积户型占比上也能看出来：保利大户型占比65%左右，华润大户型占比30%左右，保利偏改善，华润则更注重“销量”。整体上，保利的户型优于凯旋门。

车位配比，凯旋门是1：1，天汇是1：1.1，也是天汇更优一点。

目前保利天汇成交均价2万，华润凯旋门1.95万左右。

二环内、大品牌、品质不错、有地铁、配套全，在这几个要素汇集之下，房哥认为目前2万是一个被低估的价格。

绿城诚园

绿城诚园位于经北六路与第八大街西南角，同样属于经开区较为成熟的片区。属于三环内稀缺位置，与东区隔一条陇海路，离高铁站商务区很近。

但环境略杂，东边是富士康，西边是长盛广场（含富士康的定向公寓）。

邻离地铁5号线经开中心站很近，规划的11号线在第八大街设有站点，离诚园也不远。所以交通上自驾和公共交通都无需担心。

周边配套也比较成熟了，门店商超不少，满足日常购物需求无压力。

周边厂多，住宅少，这一点也可以看成优势也可以看成劣势。劣势是居住生活氛围不太好，优势是住宅比较稀缺，也不缺乏购买力，看你怎么想了。

这块地是市里给长盛的补偿地块，所以产权年限略久（2012年的地）。但这不是什么大问题。

产品定位为改善，是由绿城代建的绿城经典2.5代高层产品（郑州的绿城项目，除了滨河和北龙湖项目算是正宗血统之外，其他都是代建）。后期的物业管理也是绿城物业。

产品标准还是比较高的，外立面为铝板幕墙+石材，两层以下为石材，两层以上铝板。绿城出品，至少品质有保障。

容积率3.99，属于正常密度。

但由于地块比较狭长，景观的发挥空间不大，所以改善基因不算强。另外在教育资源和商务办公方面没什么优势。但目前1.8万-2万的价格还是值的。

昆仑望岳二期（西苑）

昆仑望岳位于华山路与颖河路交叉口向西400米。

这个红盘、热盘、名盘，曾经在西区孤独求败。一期的交付，也把前期吹的牛全部兑现了，更是使得这个盘名噪西区、蜚声全郑。

一个不太大牌的开发商，打造了一个如此大牌的项目，只因其在地段和产品上占全了优势。

区位和配套一流，周边公共配套那叫个齐全。走路到万达，出门是地铁，外加最近比较火的二砂文创园也给项目增加了新的卖点。

周边医院林立，学校丛生——郑州市中心医院、省直医院、华山医院，伏牛路小学、华山路小学、郑州一中、外国语中学，各种便利。

产品更是一流的。

2梯2户，总共340户，车位544个，容积率2.48，主推面积段为140平的三室、160平和180平的四室，层高3.0-3.1米，外立面精选铝板一体板+真石漆。

户型纯粹、容积率低。改善基因非常强。

牺牲掉一层做康养中心、健身瑜伽室等康体娱乐设施，这么少的户数还能配上这些，舒适度和幸福感肯定会大大提升。

昆仑望岳二期只有3栋楼，地块面积仅仅30亩。体量虽小，逼格却真高。所处区域没有对手。

其实从产品层面来讲，不光西区没有对手，在全郑州也绝对属于第一梯队的。

当然，产品太优秀就导致了置业顾问很佛系：

反正货是好货，你爱买不买。

目前剩下少量房源，最小143平3房2厅，毛坯优惠完2.1万左右。

瀚宇天悦城二期

瀚宇天悦城位于金水北的核心位置，三全路和文化路交汇处西南角，和东风渠隔路相望。

此盘近期大热，成为金水北片区的涨价先锋，目前成交均价已经摸到2.1万。

为什么这么热？

总结起来说，区位好配套全生活氛围浓厚，双地铁且地铁入户，产品定位虽然不算高档但品质也不差。

这个项目最大的亮点就是地铁了，紧邻4号线和7号线，4号线丰庆路站地铁入户（一期），直通小区地下商业街和地下车库（二期需要走地面）。这一点和管南的九鼎公馆很像，这两个项目是郑州唯二能够地铁入户的小区。

旁边过了文化路就是东风渠，饭后散步的好去处。临近文化路的楼栋可能站在自家阳台上就能看到东风渠。

学校签约的是龙门第二实验学校，小学和初中九年制一贯制。周边商业配套也很成熟了，生活所需完全没问题。

可以说，这是目前金水北地铁学校商业都具备、无明显短板的项目。

产品上，梯户比略高，有两梯四户、三梯五户，还有四梯七户，显然不是那种高大上的定位。但在品质配置上，铸铝装甲门、指纹密码锁、地暖、新风、净水系统等等倒也挺全，相比周边项目还是有优势的。

瀚宇天悦城二期所有楼栋已全部开盘，目前剩余房源已不多，主要是125平和140平的户型，均价2.1万左右。

绿城明月滨河

绿城明月滨河位于滨河国际新城，经开第十七大街与经南十二路

这个绿城就不是代建了，而是纯正血统。

明月滨河所在的荷湖南片区，在成熟度上不如北片区。但就南片区自身而言，绿城明月滨河占据的位置确是核心地段。

周边规划有三条地铁，其中确实性最强的一条地铁是3号线二期，已经在建了，项目离南曹站不足500米，是标准的地铁盘。西南侧是规划的有小学和中学，北侧离荷湖商业水街也只是一个路口，未来的配套和环境都不错。

产品很纯粹，整个楼盘全是小高层设计。

容积率1.99，绿地率42%以上。共有22栋16-17F小高层，3.1米层高，均为两梯两户。

面积段103平~142平，每个户型都有可圈可点的地方。115的三房做到了餐厅和客厅纯南北通透，128㎡的大宽厅设计，采光和空间感都很好，143㎡四房则做到了大开间朝南、三个卧室朝南。

从各方面来看，品质、品牌、户型、地段都没有什么特别的短板。

只是目前整个滨河新城，确实是名副其实的“新城”，基本全是净地、全新的规划，车辆行人较少、新盘很多，产业和人口的导入还需时日。

常绿东风宸院

常绿东风宸院位于东明路东风路附近，三环内金水区主城。

这是一个“迷你盘”，地块规模比较小，总共23亩、三栋楼，容积率3.29。

三栋楼都是小高层，最高20层。一号楼和三号楼基本售罄，只剩个别二三楼的房源，目前在售的主要是2号楼，面积只有两个108平和117平，单价在2.2万到2.3万。

户型中规中矩，两梯四户，中间连廊，户型结构比较实用，但没有太大亮点。

楼体三层以下干挂石材，三层以上真石漆，窗户是断桥铝三层中空玻璃，精装入户大堂挑高4.5米。
    
常绿是平顶山的一家开发商，2017年把总部搬到了郑州，据说在平顶山也算当地的龙头房企。

东风宸院概括起来说就是：产品还可以，主要是地段好。

离地铁八号线枣庄站750米的距离。不远处的东风渠沿河公园，也是市区难得的休闲去处。

一路之隔就是纬五路二小，大概率会划入这个学校，那么上学就非常方便。这个学校2020年第一年招生已爆满，未来有望成为周边教育资源的佼佼者。

不只是生活配套丰富，距离老东区CBD、北龙湖、市中心都比较近，这意味着事业发展机会的增多。

而金水区东风路一带，已经数年没有新盘了。

中优时代的来临，主城区价值的回归，已经一次次用事实告诉我们，买房看地段是颠簸不破的真理。

2

此外，还有两个盘值得关注。一个是龙湖雅宝·天钜的洋房，另一个是经开区的保利天珺。

龙湖雅宝·天钜这个楼盘，我在上篇“1.8万价位的楼盘”中已经分析过，结论是位置好、产品也不错，可以买。它的洋房，在二环内更是稀缺物种，标准层毛坯价格2.35万，很合理，所以果断建议入手。

保利天珺在经开老城区，绿城诚园附近，也是保利天字系定位的产品。容积率只有2.99，共有4 栋高层、2栋洋房（11层），定位改善。大面积段的户型占比很大，这就意味着业主比较纯粹。

只是周边厂房较多，环境和教育资源一般，离地铁也有点远。

目前尚未开盘，预计5月底开，高层均价预计在2万左右，洋房2.3万左右。

3

以上推荐的楼盘大都在主城区。

2万这个价位，如果它不在主城区而是在较为偏远的位置，那么通常它的产品会比较“高端”，说白了就是CEO盘。从地缘自住、个人偏好的角度当然可以买，但从增值潜力角度就不建议了。

你可能会发现，上面主要推荐的那几个楼盘，我经常会说“这个盘的地段真好”。

那是因为，我只推荐好地段的楼盘，地段不好的不会出现在这里。地段的分化，是楼市分化的第一因。过去两年证明了这一点，未来还会继续证明。

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