战略（strategy）一词最早是军事术语，说的是古人通过战前的周密谋划，来提高取胜的几率。兵法讲庙算，算的是”五事七计“，算下来就知道胜负。当年刘邦胜项羽，本质就是战略上的全面领先，从入关秋毫不犯，到后来约法三章，刘邦在政治上甩开了项羽好几条街。后来“战略”这一概念被广泛运用于管理领域，管理学大师亨利·明茨伯格提出“战略5P理论”，在5P理论中，”战略规划“为核心环节，明茨伯格认为，具备了超强战略定力的企业，才能在未来稳步前行。对于中国房地产而言，更考验战略定力。自商品房入市以来，我国楼市先后经历迅猛增长、短暂调整、调控趋严、分化加剧等多个阶段。在这过程中，有房企曾经名列前茅，但最后却名落孙山；也有房企一直稳步前行，不断扩大在地产行业的话语权。近日，地产行业头部房企保利发展发布了半年报，透过这份财报，我们能看清保利发展的“里子”——通过超强的战略定力，实现综合实力的稳步提升。根据财报数据显示，保利发展2020年上半年实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%;净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。保利发展业绩的稳健增长的一个重要支撑是战略定力下的城市深耕。受益于城市深耕，半年报显示，上半年保利发展实现签约金额2245.36亿元，位居行业前五、央企第一，其中，38个核心城市的销售贡献度达76%，珠三角、长三角的销售额超过了550亿，销售占比分别提升至28%和25%，5个城市销售额过百亿，11个城市销售额超50亿。没有任何企业的成功是偶然的。相对而言，理性且持久的战略能力更难能可贵。保利发展的稳健增长，既与其对战略趋势的精准把握有关，也离不开近三十年来对战略的实践与提升。保利发展自1992年成立以来，便确立了以房地产开发为主的发展战略，房地产主业占比始终保持在90%以上。最新财报数据显示，2020年上半年，保利发展房产销售额达672.8亿，占总营收比重为91.48%。为何保利发展敢于坚定以房地产业务为主的发展战略？这与这家头部企业的战略实力有着极大关系。熟悉保利发展的人应该知道，保利发展曾连续四年发布行业白皮书。现如今，该白皮书已成为行业重要的参考与指引。保利发展在2017年就预言“房地产正处于总量峰值时代”；在2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；在2019年勾勒出了“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城”；2020年，保利发展认为城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。现在回过头看，保利发展对于行业趋势的预判，几乎全都应验。我国自2016年首提房地产长效机制后，全国调控趋严；此外，2019年我国城镇化率突破60%，城市化进入后期，城市分化加剧，城市群和都市圈承担起了更为重要的作用。难能可贵的是，保利发展在实践过程中，做到了知行合一。对于全国化战略布局，保利发展坚定以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。财报显示，保利发展已经形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局，拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米，预计可满足未来2-3年开发需求，保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。从上半年的具体项目拓展情况来看，保利发展继续坚定了以一二线城市为主的深耕战略，上半年拓展金额达820亿，实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，新拓展城市以一二线为主，进一步巩固了其在核心一二线城市地位。在核心城市的持续深耕给保利发展也带来了丰厚的回报。半年报显示，从销售额排行来看，保利发展在广州实现销售金额超 260 亿元，佛山超 150 亿元，杭州、南京、成都超 100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等 11 城超 50 亿元，城市深耕效果显著。保利发展的战略布局能执行到位，跟保利发展较强的战略执行力有着直接关系。保利发展独特的军旅文化，一直为行业所称道。保利发展将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过绩效考核、内部审计、组织监督等管理机制，打造高效的执行力。在至刚的另一面，是至柔之道，作为企业核心理念，'和者筑善'是保利发展始终践行的价值观，上对员工，下对业主，和者同道，善筑民宅，正是这样的责任与担当，使保利发展连续十年蝉联'中国房地产行业领导公司品牌'。同时，保利发展早在2018年就实行了战略与组织变革，不断完善激励机制，通过股权激励和员工跟投等方式将企业与员工利益高度统一，形成强大的企业凝聚力，来确保战略得到持续的贯彻和实施。在地产的下半场，行业规模逐渐向头部房企靠拢，已是行业共识。很多人知道行业趋势的结果，但对头部房企实现这一结果的过程却一知半解。市场规模向头部房企聚集的原因是什么？是因为头部房企综合实力更强？对，但并不全是。在富姐看来，最根本的原因在于，头部房企通过前瞻的战略规划，已经拿下了我国核心城市绝大多数的土地，其他房企想杀入这些区域，已经很难了。根据经济日报数据显示，目前我国12大城市群对我国经济的贡献度已经超过了82%，其中，长三角、京津冀、珠三角三大城市群的经济份额超过40%。在地产下半场，对房企来说，只有两条路可以走：一边是头部房企在核心城市持续深耕，规模继续扩大，盈利不断增强；另一边是中小型房企仍旧坚持开发业务本身，偏向于项目制，机会主义。在众多房企中，保利发展是一家战略定位十分清晰的企业。从保利发展身上，我们可以找到头部房企在地产下半场突围的答案。同其他大部分头部房企不一样的是，保利发展长期保持着全局连续性的战略规划，一方面坚守主业，长期看好房地产市场，专注于地产主业基础上的相关多元化，不受市场投机性机会的诱惑；另一方面加大对两翼业务的战略性投入，培育未来的主营赛道。
（保利发展“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台的发展战略）保利发展的发展战略，并非心血来潮，而是经过数十年行业的深入研究，做出的审慎判断。以金融业务为例，保利发展在2017年发布的行业白皮书中就指出，“大运营”时代离不开地产金融提供“资金弹药”，并对REITS这一新生事物在中国的全面落地做出了预判。目前，保利发展在房地产业务稳步发展的同时，综合服务业务和不动产金融也借助资本运作，大幅提升了核心竞争力。在综合服务方面，保利发展不动产生态的发展有两条主线，一是产业链的价值挖掘，二是多业态的资产经营。通过延展不动产的全产业链，保利发展有效整合行业生态系统资源，旗下的建筑、物业、代理、资产经营等业务，已达百亿量级；同时在文旅、会展、康养、教育、金服等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。截至2020年6月，保利发展的累计在管基金规模已超过1300亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。基于保利发展的稳健发展态势，大公、中诚信等评级公司给予保利“AAA”主体信用评级，国际信用评级机构标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定，反映了机构的认可。
可以预料，随着保利发展持续的对核心城市群的深耕，以及综合服务与不动产金融的不断发力，将助力保利发展在地产下半场继续“大放异彩”，在我们看不见的行业深处，行业引领者正踏歌而来。
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