本期节目，主持人、投资人、《艾问iAsk》创始人艾诚将深度专访中骏商管执行董事兼董事会主席黄伦，并通过与其父亲中骏集团创始人黄朝阳的对话，结合两位资本市场高估值上市公司掌门人的视角，为您拆解商业地产行业背后的发展逻辑。
本期嘉宾人物介绍：
黄伦——中骏商管执行董事兼董事会主席，新商业生态领跑者
2021年7月2日，中骏商管成功在港交所主板成功上市，股份代号606.HK，发行价每股3.7港元，总市值高达83亿港元。上市当天，《艾问人物》（iask-media.com）来到了位于上海虹桥的中骏集团总部，见证了中骏商管上市敲钟的时刻。
据《艾问人物》（iask-media.com）不完全统计，截至8月中旬，2021年成功登陆港交所的物业服务企业有8家，但中骏商管却是唯一一家主打“智慧商管”概念的物业服务企业，为港交所“智慧商管第一股”。
这家企业的掌舵者，是中骏商管执行董事兼董事会主席黄伦。87年出生的他，在香港长大，2010年从英国华威大学工程学和商学专业毕业后，黄伦加入了父亲黄朝阳创立的中骏集团，从中骏集团商业管理公司总经理助理做起，一步步升任为中骏集团执行董事，再到如今独挑大梁担任中骏商管执行董事兼董事会主席，黄伦在行业内的历练已有10余年。
黄伦带着中骏商管敲钟上市当天，黄朝阳就在台下。遥想当初2010年，中骏集团在港交所挂牌上市时，还未大学毕业的黄伦也坐在台下，见证了父亲黄朝阳人生中的这一重要时刻。如今，十年光阴流转，当初那个坐在台下望着父亲的孩子，如今也靠着自己的努力走到了台前。问及“你特别敬仰的人是谁”时，黄伦脱口而出：“我父亲肯定是我的偶像”。可以说，那句“长大后，我就成了你”背后的力量和感动，放在这对父子身上，再恰当不过。
值得一提的是，黄朝阳和黄伦分别带领上市的两家公司在资本市场都表现不俗。截至发稿，中骏集团市值130.04亿港元，而上市仅一个多月的中骏商管市值，也由83亿港元升至84.87亿港元。
而随着近年来房地产从增量时代步入存量时代，物业管理行业得益于轻资产特性、良好的现金储备以及较为稳健的商业模式，备受资本追捧。然而，随着行业逐渐成熟，赛道逐渐收窄，自2020年下半年开始，多家新上市物企频频破发。而在这样的破发潮中，中骏商管股价却在一路上扬，上市首日报收4港元，大涨8.11%。截至7月15日，中骏商管上市半个月内涨幅高达13%。
在多家新上市物企频频破发的情况下，为何中骏商管股价却能一路上扬？这家号称“智慧商管第一股”的公司究竟为何能获得资本市场青睐？
7月2日，在中骏商管上市敲钟仪式结束后，《艾问人物》（iask-media.com）与黄朝阳和黄伦展开了一场面对面深度专访。以下为专访对话节选：
第一篇章：物业服务企业为何扎堆赴港上市？（节选）
2020年物业服务行业迎来一轮IPO热潮，全年18家上市物企登陆资本市场，创历年之最，募集资金超过500亿港元，行业平均36.3倍的估值远超地产板块。进入2021年，物管行业投资热度持续升温，房企分拆物业上市明显加速，递表排队等待上市的物业服务企业已超过20家。
艾诚：你看这两年物业上市的大潮背后，是什么原因在推动？
黄伦：主要有两个原因，其一，因为房地产三道红线政策，特别是现在整个行业的利润也没以前这么高了。其二，房地产的负债很高，资产很重，可能资本市场还是更喜欢轻资产的一些公司。大家还是认为物业服务行业未来有很大的成长空间，所以慢慢的就有更多人去关注这个板块。
黄伦所说提到的“三道红线政策”，是指在2020年8月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则，根据房企负债率设置了“三道红线”，并根据有息负债规模将房企分为“红-橙-黄-绿”四档管理；除此以外，2020年底，央行联合银保监会给金融机构房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置了“天花板”。
而在强管控和融资收窄的情况下，房地产企业纷纷走上分拆旗下物管业务上市的道路。而据黄伦介绍，与现在市场上大部分以传统的住宅物管为主的物管板块上市公司不同，中骏商管主要还是做商业地产管理，主打商管赛道。
第二篇章：后地产时代：走入轻资产时代，是否意味着抛弃重资产？（节选）
1987年，黄朝阳创立了中骏集团。踏入房地产行业30多年，在黄朝阳看来，作为一名房企领导者，要在不确定性中找到确定性。进入“后地产时代”，房地产的利润空间被进一步挤压，房地产企业纷纷寻找多元化路径谋求更长远的发展。而正如黄朝阳所说的，“中骏战略理念叫'以未来决定现在’，我们始终要面向未来，考虑未来中骏做什么”，早在2017年，中骏集团就提出了“一体两翼”的发展战略，继续扩大以住宅为“一体”的开发规模，确定以中骏世界城新零售购物中心、方隅长租公寓为“两翼”的转型协同发展战略，开启第二业务曲线。
艾诚：我注意到，今天中骏商管在香港的上市应该也是一个轻资产的模型。物业、商管这些轻资产运营模式是不是未来中骏的一个主要业态？
黄朝阳：对，我们的“一体两翼”中的“一体”，是指住宅，也就是我们的主业，未来我们还是要继续把我们的主业做好的，这个是毫无异议的。因为房地产这个赛道还是非常大，而我们现在构建的是一个生态圈，如果你没有这么大的一个赛道，或者说我们自身没有开发够1000亿的这么一个规模，你就无法提供动能。所以我们在住宅开发还是会继续发展。
另外一边是我们转型的战略，转型战略我们主要就做轻了，因为房地产住宅开发最大的问题就是资产太重，然后负债比较重。所以我们的转型战略如果再去做重资产的话，那就有问题了。所以我们就要往轻的走。对于企业的未来，我们有一句话，越轻越软越好。
2019年，中骏商管提出“五年百城”计划，进一步扩大商业地产的全国版图，2020年，“五年百城”计划全面提速。截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。
第三篇章：中骏商管的“智慧”秘密是什么？（节选）
《艾问人物》（iask-media.com）了解到，中骏商管上市前，资本市场上同样定位商管赛道的上市公司，有宝龙商业、华润万象、星盛商业。而在商管赛道，头部企业大多都有母公司的地产项目支持，所以在此之外，商管企业更需要创新运营模式，建设自己的护城河。在物联网、云计算、大数据、人工智能高速发展的信息化时代，中骏商管首先抓住了技术这一关键元素，成为四家港股上市的轻资产商管属性公司中，第一个智慧商管公司。
艾诚：中骏商管给自己一个清晰的上市标签，叫“智慧商管第一股”，智慧体现在哪？
黄伦：就是中骏商管的智慧服务，我们未来还是会投入大量的资源在信息化的建设上，利用数字化的一些工具，赋能我们的商户和我们的团队，怎样能精准地去找到我们的顾客想要的东西。
据通过互联网和IoT技术，中骏商管建立了智能停车场、智能Wi-Fi、智能客户人流管理及智能视觉引导等等，无疑，数字化和智能服务作为中骏商管的“最强大脑”，在中骏世界城的布局和运营中发挥了重要的作用。
黄伦：其实背后还是一些理性的数据分析，CBD周边其实有大量的高端（客群的存在），可能是白领，也可能是金领，他们都是一些很有消费力，又很时尚、很年轻的一些客群。
艾诚：有很多的大使馆、金融公司，包括世界五百强，可能那边有很多高端白领存在。
在与黄伦的交谈中，《艾问人物》（iask-media.com）了解到，中骏世界城的客户画像是那些有消费能力的二三十岁的年轻人，而黄伦本人正是其中一员，对于这一群体，下班后他们有什么样的消费习惯、每天几点他们习惯做什么事，他都有着深刻的感知和了解。
可以说，对于中骏世界城的运营，黄伦既是一个生产运营者，也是一个消费体验者。黄伦告诉《艾问人物》（iask-media.com），每次招商引进商户前，他都会以一个消费者的身份亲自去体验，“就纯粹以客户的角度去，我也不通知他们”，以此确认这些商户提供的产品和服务到底跟消费者想要的东西是不是一样。而这种“和消费者站在一起”的心态，也让中骏商管与全球首家海底捞智慧餐厅在“前后谈了三次”之后才彼此确认，并牵手合作。2018年10月，海底捞将其全球首家智慧火锅餐厅开进了北京CBD中骏世界城。
第四篇章：预见未来
据了解，资本市场上商管赛道的头部企业，如宝龙商业、华润万象等，其商业运营服务的项目，有90%左右都是来自于母公司自家持有的地产项目，中骏商管也不例外。数据显示，2018-2020年，中骏集团单独开发、中骏集团及其他物业开发商共同开发的物业住宅收益占比均达到了中骏商管住宅物业管理服务总收益的97%以上。而在商业物管部分，2018和2019年，商业全部收益皆来自中骏集团单独或共同开发项目。面对这一局面，在黄朝阳看来，资管模式可能会是中骏商管在未来会考虑发展的一个方向。
黄朝阳对《艾问人物》（iask-media.com）表示，虽然中骏商管目前大部分商业运营项目还是来自母公司，但还是会向第三方开发项目输出商管服务，虽然目前这部分比重还较少，但他认为，未来的社会分工，会越来越走向“专业的人去做专业的事情”的方向，例如，有些开发商拿了一个购物中心，但并不想费力去组建一个运营管理团队，中骏商管就可以对这些开发商提供商管服务。中骏商管未来在对第三方服务的比重还是会慢慢增加。
同时，黄朝阳表示，中骏商管未来也许会以资管的模式来做购物中心，那时中骏商管将作为GP，让投资人来投资，而中骏商管则负责管理资金和运营管理购物中心。在黄朝阳看来，购物中心商业最大的难点就在于，它是一个既To B又To C的商业业态，而这种资管模式则可以让内部沟通变得畅通，从而减小这种业态的阻力。
据了解，依托在2019年提出的“五年百城”计划，截至2021年7月，中骏商管旗下的中骏世界城已经在全国布局了38座。按计划，到2025年，全国开业及在建中骏世界城将超过100座。然而，黄伦心中的版图远远不止于此。
艾诚：预见未来的中骏商管，十年之后，你觉得会是什么样？
黄伦：十年之后我希望能成为在中国商业地产领域内头部的一个商管公司，当然我觉得也不排除将来可能会有机会往海外走，因为十年很长。
艾诚：预见未来十年之后的黄伦，他会在忙什么，做什么，什么样？
黄伦：十年的时间，说不定我们公司也还会有更多不同的板块，或者有一些新的业务、新的模式出来，而我也还会多管一些其他业务。
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