从2022年土拍市场表现看2023年房地产市场发展：关于产品价值的十点预测

22年土拍看23年发展

关于房地产产品价值的十点预测

“大秦笔记”秦智勇

房产自媒体/小镇操盘手/中策院旅游分院副院长

土地是房地产开发建设的基础。

2022年1-11月，全国土拍接近收官，市场整体表现分化，300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6%、36.4%，绝对规模处近十年同期最低水平。

这个土拍市场“凉凉”啦！大家都担心地方财政收入呢！所以国务院才号召各级政府要“勒紧裤腰带过苦日子”。

具体看看以下城市的“业绩”：

2022年12月13日，重庆中心城区第3次集中土拍10宗土地到期出让。此次集中土拍10宗土地全部为挂牌底价成交，共占地约58.72万方，约881亩，可建体量共约94.21万方，整体容积率为1.6，成交总价约63.78亿元，整体平均楼面价为6769元/㎡。

至今，2022年重庆中心城区集中供地已经结束了。对比一下，去年重庆中心城区共成交商住土地107宗，可建房屋总量约为1471万方。而今年重庆中心城区迄今仅成交商住土地35宗，可建房屋总量约为437万方，还不到去年的三分之一。

截至2022年12月13日，成都四批次土拍结束，成都中心城区今年合计成交了8477亩住宅类用地，同比去年减少约21.83%。

郑州2022年一共进行了三次集中土拍，共出让49宗土地，供应土地3187.99亩。和2020年、2021年实际供地相比，2022年供地数量更少。

今年广州四轮土拍下来，收金仅1221亿，和去年相比，缺口高达550+亿元，供地计划的完成率偏低。

控制土地供应是从源头调控房地产，是有序推进、健康发展的基础；管控土拍价格是从成本管理的角度来调控房价走势，是平稳波动、安全着陆的重要手段。

马上迎来2023，“大秦笔记”对房地产市场的十点判断与您交流：

（1）整体而言，房价会小幅小跌，一线城市还是会稳中有升。

（2）非一线城市，23年的主旋律是“存量去化”。

（3）只有一线城市的限购还有价值。

（4）二手房除了一线城市的非主城区还有“落户资格价值”外，其他城市已经没有这个“红利”啦！

（5）所有城市的房子，如果不是主城区，基本上没有什么交易价值。

（6）一线城市的非主城区有放开限购的可能。

（7）你不用过度关注利率，回调是难上加难，稳住是个趋势。利率是结算政策与成本，不是你衡量产品价值的关键因素。

（8）“保交楼”可以确保未来几年的市场供应，但这些供应的去化将需要更长的时间、更多的渠道。

（9）改善型住房“一时半会儿”铺不开也改不全，等待也许是最好的选择。

（10）改善型，有换房需求的，请专心“捡漏”，表面看运气，背后是做足功课。

房产自媒体“大秦笔记”正在地产市场一线运营项目，躬身其中，所感所思，与您分享，欢迎交流。

对于未来不仅仅要有信心，还更要理智！

---“大秦笔记”2022年12月中旬于郑州