中午餐馆老板问我，现在买对面的房子合适吗？

中午在餐馆吃饭，与餐馆老板聊天，他因为是外地来省城开餐馆的，问我目前是买房的好时机吗？

为什么这样问呢？一方面是他餐馆正对面的楼盘在做清盘活动，另一方面是看手机新闻各种分析说现在买房时机合适。加之我们也是在做地产项目，所以他才问我。

如何解答呢？“大秦笔记”也是从微观说到趋势，给出他一些建议，但多次强调“量力而行、择机而动”这句话。

首先，对面项目尾盘销售，在当前房地产市场这种局面下，购房成本肯定是比较低的，对于自己确需要购买此处的房子就是一个好机会。项目开发三期，这是最后一期的尾盘，放在任何房地产项目都是“快收尾、快撤退”，节约下来的各种成本就全部让利给业主最合适，目的就是快速销售清盘。

其次，目前价格是否还有空间？我的建议是他要每天关注尾盘去化进展，同时也可以大胆去谈，自己的目标期望告知售楼部，“边竞争中边沟通”也许还可以获得点空间，但从目前房价看已是诚意满满。

最后，如今楼市所遭遇的困局，调控政策不是替罪羊，而取消调控同样也不是救命稻草，一切都要回归到基本面上来。

但很多人还是房地产“七年之痒”那一套论调！也就是过去20多年的楼市上行史，房地产遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014-2015年，最近的一次则是2022年-2023年。

有意思的是，这三次房地产低谷，几乎都是相隔7年时间，所以叫房地产行业的“七年之痒”，但问题的根源却截然不同。

2008年，是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜，2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。

2015年则是高库存带来的巨大压力。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳，全国房价迎来普涨浪潮。

这一次更为深远。

既有基本面见顶的因素，也不乏房地产高杠杆、高负债、高周转模式负面效应的集中爆发，更有超预期事件的冲击，形势更为复杂，想要逆转付出的代价更为高昂。

更关键的是，这一次楼市面临的大环境与过去几次都截然不同。

且不说居民杠杆率有多高，居民收入能否覆盖债务，如今的经济、城镇化、人口格局，与7年前和14年前不可同日而语，而全民预期也发生了巨大变化。

所以，同样的楼市松绑，同样的刺激政策，在不同的环境下，效果截然不同。

您如何看呢？

也许唯有边走边看。

——“大秦笔记”2023年8月30日在郑州