一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
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这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 万科天空之城
3月30日，在万科董事会主席郁亮将公司战略定位更迭为“城乡建设与生活服务商”后不到三天，位于上海青浦区徐泾镇的万科·天空之城，悄然加推4栋，一栋已经售完。
这是一个上海近期争议与关注度“双高”的楼盘。
一方面，其虽地处上海青浦徐泾，周围生活配套设施尚未完善，但因被划归为“大虹桥”板块范围内，其价格的涨幅空间一直备受热议；另一方面，由于此次二期加推盘的价格为5.8万-6.4万元/平方米，最低月供需1.9万元/月起，直逼中环房价水平，又使人担忧其价格是否已超出真实价值。
▲图片来源：《国际金融报》记者于万科·天空之城案场所获资料
3月30日，《国际金融报》记者一早来到该案现场，以购房者的身份对该盘的交通配套、生活服务资源、房屋设计及环境卫生等方面进行实地探究。
在经过一番探查之后，记者发现，虽然万科·天空之城的整体设计将万科“城乡建设与生活服务商”的战略理念体现得淋漓尽致，几近完美地将交通、生活及商业配套设施等因素进行了融合，但受制于地理位置及原有区域规划的影响，入住该盘的居民将难以避免地受到噪声、辐射等不利因素的干扰。
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“天边”不远
虽然万科·天空之城坐落在上海外环外，但其交通便捷程度比记者预想中的更为顺畅。
从地铁2号线东昌路站出发到达万科·天空之城紧邻的17号线徐盈路站，仅需1小时左右。
此外，万科·天空之城距离虹桥机场仅10公里左右，距离国家会展中心6公里。
一位女性销售人员不断对记者强调：“陆家嘴是上海的陆家嘴，大虹桥将是世界的大虹桥。很多世界500强企业和商家已经入驻虹桥商务区了，未来房价涨到10万/平方米以上很有可能。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于未来土地资源的稀缺性和虹桥商业圈的快速发展，该项目所在区块5年内单价可能上涨至10万元以上。
除“建到家门口”的17号线外，万科·天空之城附近500米内有徐泾2路（徐盈路盈港东路站）、710路（崧泽大道徐盈路站）、朱徐线（盈港东路徐乐路）。此外，该项目还靠近嘉闵高架、虹桥交通枢纽。
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硬币的反面
不过，一枚硬币有两面，交通便捷的同时，也带来了一些难以避免的不利因素。
首先面临的便是虹桥机场每日飞机起降的噪声。
但据万科销售人员介绍，目前虹桥机场的所有航线均不会直接从项目所在地上空飞过，所以不会有影响。记者在该盘附近逗留的这段时间内，并未观察到有飞机从头顶飞过。
其次，由于二期项目与一期项目及商业项目之间有一条高架公路从中穿行而过，两侧虽有隔音板和绿化物遮挡，但无论从空气、噪声还是私密性上，所带来的影响都不容忽视。
此外，由于万科·天空之城是与申通地铁合作开发的楼盘，整个项目北侧距离轻轨线路过近，尤其是现阶段在售的二期项目，距离轨交最近的楼栋间距仅13米，可能会有一定程度上的噪声污染。
▲图片来源：《国际金融报》记者于万科·天空之城施工现场拍摄
同时，其规划的商业区域地下部分，将用作17号线地铁的停车库，每天晚上11点钟左右会有部分地铁驶入其中，途经二期项目北侧的部分楼栋，虽然两侧有高达5米的隔音板，但不排除所带来的噪声和振动影响（楼栋一楼为挑高5米的功能设施，隔音板对楼上居民视野和光线影响不大）。
并且，位于二期项目一侧，有一个用于地铁正常运行的大型变电站，虽然严格按照相关标准，与最近楼栋间距30米，但不排除会受辐射影响。
案场周边成熟小区仅两个，亦有少量别墅项目。但项目北侧等地仍有闲置土地，未来几年内不排除施工的可能。
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刚需户型为主，有搭售之嫌
目前该楼盘在售的主要有3种户型，分别为90平方米2房、88平方米2房和125平方米3房（值得注意的是，105平方米3房截至3月30日下午仅剩余1套）。二期项目整体均价58000元/平方米。
但由于低层受嫌恶设施影响而价格普遍偏低，多数位置较为优越的房屋均价预计超60000元/平方米，预计2020年1月31日交房。
其中，125平方米3房为一梯一户，主次卧朝南，一间婴儿房朝北，南北通透，得房率72%。
2房均为一梯两户，南北通透，得房率75%。其中88平方米房型的两个卧室为双朝南结构，90平方米的则是一南一北。
万科·天空之城此次加推的二期项目均为简装修交付，且北面正对轻轨一侧安装有三层隔音玻璃。但是，据上述销售人员表示，实际购房时，需额外购买万科集团旗下全资企业美好家的一个装修套餐，套餐价格为3房69980元，2房52980元，有捆绑销售之嫌。
《国际金融报》记者据此向上海美好家事业有限公司一位高管了解，其表示仍需进一步了解才清楚。
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配套设施有待完善
从目前情况来看，万科·天空之城周围已有的配套设施较为简陋。
据《国际金融报》记者实地观察，该盘附近仅有一个中小型规模的鹤森广场，内含一菜市场、小型超市及几家中低端餐饮店。
此外，距离案场5公里左右有百联奥特莱斯广场、米格天地等设施。
虽然该案目前周围的配套设施不齐全，但其自身规划了10万平方米的大型商场。
有业内人士对《国际金融报》记者表示，万科的商业运营能力在上海属于优良。“如七宝万科商业广场一开业，周围原有的老旧商业体就逐渐被稀释，可见万科在招商运营方面还是有实力的。”前述业内人士说。
据了解，目前该案规划内的商场暂定名称为徐泾万科（商业）广场，其地下与17号线无缝连接，预计2020年建好就开始招商，2021年开业。
此外，万科·天空之城还配有菜市场、健身房、塑胶跑道、儿童游乐场等生活服务设施，一条天然河道上达河从小区内穿流而过，项目整体绿化率高达35%。
医疗设施方面，距离案场驾车15分钟左右有在建中的新虹桥医学中心（预计将有4家三甲医院分中心入驻）和一家德达医疗。
附近已有的教育设施有青浦世界外国语学校、上海英美学校、上海美国学校、上海新加坡学校等，但是仅青浦世界外国语学校对中国籍学员招生，而上述后三所学校仅对外籍学员招生。据案场销售人员透露，由于临近古北，所以有众多外籍人员来到本案置业。
此外，据了解，如今案场的售楼处，未来将改建为公立幼儿园，与二期房同步建设，预计2020年3月30日交付使用。
但有数位老上海人对记者表示，即便未来上述医疗及教育规划能如期落地，其成熟度也次于上海市中心或是中环区域。
猎盘至此，万科·天空之城是否值60000元/平方米？相信各位看官心中已有定论。
记者 张志峰 冀鹏茜
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