说要在联交所分拆上市的佳兆业物业，于6月25日正式在港交所披露了上市申请文件。
招股书显示，2015年-2017年，佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元；毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。
与前不久刚刚上市的碧桂园服务相比，佳兆业物业2017年的营收规模约为碧桂园服务的1/4。
弗若斯特沙利文报告显示，按2017年收益计算，佳兆业物业在中国物业管理服务企业排名中位列第14位。
有投行人士对《国际金融报》记者表示，与此前碧桂园服务选择介绍上市不同的是，佳兆业物业最终应该会选择直接IPO。
图片来源：佳兆业物业招股书
上述投行人士表示，从佳兆业物业招股书中可以看出，上市公司佳兆业控股（开曼）的全资孙公司叶昌投资现在持有佳兆业物业98.6%的股份，佳兆业物业IPO之后会引入公众股东。
日前，佳兆业集团公告称，佳兆业集团持有佳兆业物业98.6%的权益；待分拆上市完成后，佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。
为何佳兆业物业未像碧桂园服务一般，选择以介绍的方式上市，而是IPO？
对此，佳兆业集团有关方面回复，由于公告前后为静默期，有关上市的信息不方便透露。
一位锦天城律师事务所合伙人对《国际金融报》记者表示，“介绍上市和普通IPO都是境外较为常见的上市模式，两者最直接的区别在于介绍上市没有‘公开招股’ 一环，而IPO需要发行新股，募集资金。因此，这可以从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。”
像大部分房企的物业子公司一样，佳兆业物业的主要收入来源于第一大客户。
2015年-2017年，佳兆业物业来自单一最大客户的营收分别为2.65亿元、2.93亿元、3.59亿元，占公司总营收的55.5%、54.5%、53.7%。
虽然来源于第一大客户的营收占比在逐年下降，但仍有过半的收入来源于此，体现出佳兆业物业对其的高依赖性。
图片来源：佳兆业物业招股书
此外，佳兆业物业在毛利率方面的表现略显疲软。
招股书显示，公司有四大业务线，分别为物业管理服务（针对普通住宅）、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务。
其中，物业管理服务与交付前及顾问服务是佳兆业物业的两大业务板块，合计收入常年占总营收的85%左右。
然而，2015年-2017年，交付前及顾问服务的毛利率从36%一路下降至28.8%；物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%，后于2017年小幅回升至31.9%。
受上述两大业务板块影响，2015年-2017年，佳兆业物业整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%，总体呈现下滑趋势。
而反观前段时间上市的碧桂园服务，其毛利率却是一路高歌，从2015年的30.6%上升至2017年的33.2%。
图片来源：碧桂园服务招股书
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，由于二者均为房地产集团的物业板块，第一大客户多来自于集团的住宅业务，所以物业板块的表现也多与集团住宅业务表现相呼应。
“碧桂园近三年规模在迅速扩大，已经成长为‘宇宙第一房企’，因此碧桂园服务的规模和利润均有质的提升。而中小型房企近几年的业务规模正在不断被压缩，他们所要思考的是如何寻找新的利润增长点。”严跃进说。
房企分拆子板块独立上市并非新鲜事，新鲜的是近期又形成了一股风潮。
目前，碧桂园已经成功分拆碧桂园服务上市，而佳兆业物业的分拆上市计划同样在进行中。近日，SOHO中国董事长潘石屹也称，旗下SOHO 3Q业务有计划于2019年内完成独立上市。
今年是房企分拆子业务板块的上市元年吗？为何纷纷选择此时间节点进行业务分拆？
对此，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“将这些资产打包也好，真上市也好，房企的主要目的肯定是融资。更重要的是为了让子业务在行业内更有竞争力。现如今，房地产企业集中度不断提升，任何一个行业发展，借助资本市场才能有一个更快的发展渠道。”
严跃进认为，在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下，房地产市场发生了微妙的变化，逐渐从原来的增量市场向存量市场转换，从住宅开发向运营业务过渡，房企需要换赛道竞争。
此外，也有市场观点认为，拥有分拆上市能力的企业多为多元化经营的大型房企，在其发展运营过程中并不能保证将企业资源有效分配到每项业务上，最终有可能导致资源的无效利用，制约了部分业务的发展。而分拆上市后，子公司将拥有独立的融资平台支持项目发展，可以大幅提升自身盈利能力，同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化的方向发展，提升企业在细分领域的竞争力。
业内人士认为，对于母公司来说，分拆后企业的经营发展战略将更为清晰，管理者也会有更多的时间和精力做好主营业务，有利于公司的长远发展和战略性调整。
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